✅아파트명
1) 수원시 영통구 이의동 자연앤힐스테이트
2) 수원시 영통구 원천동 광교중흥S클래스
✅위치(지도)
1) 자연앤힐스테이트
2) 광교중흥S클래스
✅입지평가
1. 직장
- 수원 종자자수 : 481,383명 (S)
- 수원 영통구 종사자수 : 168,344명 (B)
- 내 생각 : 수원 영통구에 직장등급은 B이지만 삼성이라는 대기업이 있어 질적으로 높아 고소득자가 많고
주변에 동탄, 분당, 판교 등의 접근성이 좋아 일반적인 B등급 보다는 좋다고 생각된다.
2. 교통
1) 자연앤힐스테이트 (A)
강남 42분 / 여의도 1시간 1분 / 시청 1시간 3분
2) 광교중흥S클래스 (A)
강남 56분 / 여의도 1시간 17분 / 시청 1시간 13분
- 내 생각 : 두 아파트 다 강남에 1시간 이내에 갈 수 있어서 A등급을 주었지만 나머지 부도심 2곳은 1시간이 넘어가는
거리라 교통은 A등급 치고는 아쉽다는 생각이 들었다.
3.학군
- 자연앤힐스테이트, 광교중흥S클래스 둘다 다산중학교(학업성취도91.6%)로 배정 받는다. (A)
4. 환경
1) 자연앤힐스테이트 (A)
백화점 1개(갤러리아) / 대형마트 2개(이마트, 롯데마트) / 대학병원 1개(아주대병원)
2) 광교중흥S클래스 (A)
백화점 1개(갤러리아) / 대학병원 1개(아주대병원)
- 내 생각 : 두 아파트 다 반경 1km 내 갤러리아 백화점이 있어 A등급을 받았지만 중흥S클래스에 비해 힐스테이트
아파트가 대형마트 2개를 더 품고있어 환경적 요인은 힐스테이트가 더 뛰어날 것으로 보인다.
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
1) 자연앤힐스테이트
2) 광교중흥S클래스
✅현장사진
1) 자연앤힐스테이트
2) 광교중흥S클래스
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 자연앤힐스테이트 같은 경우는 이미 전고점을 돌파하였고 중흥S클래스는 아직 전고점을 돌파하지 못한 상
태이다. 상대적으로 보면 전고점을 아직 돌파하지 못한 중흥S클래스가 파도효과에 의해 상승여력은 있어
보이지만 아직 다른 앞마당을 못 만든 상태에서 지금 저평가를 판단할 수는 없다.
2) 환금성 : 둘 다 수요가 많은 지역에 위치를 하고 있기 때문에 탑층, 저층부만 아니라면 환급성은 좋다.
3) 수익률 : 현재 투자금이 8억 이상이나 되는 큰 돈이 들어가므로 100%의 수익률을 달성하려해도 현재의 가격이 둘다
20억대에 들어가야된다. 투자금이 높아 수익금은 높겠지만 수익률 방면으로 보면 큰 수익률은 보기 힘들
것 같다.
4) 원금보존 : 전세가율이 두 단지 다 50%대로 상당히 낮지만 현재 서울, 수도권에서 입지가 좋은 곳은 전세가율 50~ 60% 물건들이 이미 많이 나오고 있고 입지독점성 또한 우수하여 원금보존은 가능하다.
5) 리스크 대비: 역전세 리스크가 나왔을 때 이미 높은 투자금으로 들어가기 때문에 지금 현재 나의 상황에서는 대처가
불가능 할 것으로 판단된다.
나의 투자 결론(매수 여부):
저/환/수/원/리 중 저평가와 리스크관리에서 X가 판단 되었기 때문에 투자하지 않는다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
처음 수익률보고서를 쓰면서 절실히 느꼈던 것은 역시 앞마당의 갯수의 차이이다.
지금은 단순히 미니임장을 간 대장단지만 보고 수익률보고서를 쓰기 때문에 정확한 판단을
할 수가 없지만 그래도 ‘아 이런식으로 작성하는구나’ 라는 생각을 들게하는 좋은 시간이였다.
수익률 보고서를 쓰면서 결론적으로 나의 상황에서는 투자하지 않는다는 결론이 나왔지만
어느 누군가의 상황에서는 충분히 투자할 가치가 있는 물건이라 판단 되었다.
그래서 월부에서 강의를 들을 때 가장 강조하는 나의 상황에 맞는 물건 중 가장 좋은 물건을
사야된다는 말이 어떤 말인지 느낄 수 있었다.
