✅아파트명
서울대입구아이원
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 B
| 수도권 | 서울 | 관악구 | B | 128,417 | 37,915 |
2. 교통 S
봉천역까지 도보 12분
서울대입구역까지 버스 10분
강남 28분 / 여의도 38분/ 시청 50분
3.학군 C
초등학교는 e편한서울대입구와 배정이 다르다.
청룡초 배정인데 10분거리로 멀다.
봉림중 66%
문영여중 82%
4. 환경 C
대형마트 무
가장 가까운 곳이 사당홈플러스 3.3km
거주민들은 앞에 GS 프레시 이용하는 것으로 보임.
롯데백화점 관악 2.1km
5. 공급 S
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| 서울대입구아이원 (2006/374^/59) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 12월 | 2023년 03월 | 2025년 12월 |
| 매매가 | 103,000 | 74,500 | 103,000 |
| 전세가 | 68,000 | 44,000 | 55,000 |
| 투자금 (전세가율) | 35000 (66%) | 30500 (59%) | 48000 (53%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | 0% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | 0 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 93% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 28,500 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 매물이 없고(10.3 한 개) 현재 호가가 전고이다.
봉천동 20/30평대와 비교 필요
10.9에 30평대도 나와있다.
2) 환금성 : 300세대 이상, 저층, 탑층 제외
3) 수익률 : 호가는 현재 전고 회복상태.
투자금 4.6-4.8 예상
수익률 100% 위해서는 최소 4.6억이 더 올라야한다.
4) 원금보존 : 최근 매매가, 호가가 올라가며 갭이 조금 더 벌어졌다.
전세가 53%로 50~60% 안에는 든다.
전세예상가는 5.5-5.7, 그렇지만 현재 전세 매물이 적다.
5) 리스크 대비: 현재로서는 역전세 리스크는 적다.
그러나 2년 실거주 후 전세세팅 해야하므로 감당가능한 매매가도 같이 고려해야 한다.
나의 투자 결론(매수 여부): X
봉천동에 나온 매물들 중에 현재 이 물건보다 더 좋은 조건들이 있으므로 투자하지 않음.
✅ 작성하면서 느낀점
직접 적어보니 조금 더 객관적으로 볼 수 있던 것 같다.
앞으로 단지분석을 할 때에도 조금 더 나의 생각을 넣어보고 싶다.
