*수원 광교 자연앤힐스테이트 아파트 수익률 보고서
✅아파트명 : 수원 광교 자연앤힐스테이트 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
영통구 (B등급)
- 사업체수: 약 30,260개
- 종사자수: 약 168,344명
2. 교통 (A등급)
강남역이 1시간 이내 , 여의도 및 시청역이 1시간 30분 이내 소요됨.
3.학군 (A등급)
- 연무중학교 : 학업성취도 92.5%
- 다산중학교 : 학업성취도 91.6%
4. 환경 (A등급)
- 반경 1KM 이내에 백화점 1개, 대형마트(이마트, 롯데마트) 2개, 대학병원 1개
5. 공급 (S등급)
- 수원 영통구를 비롯, 신분당선을 타고 윗 동네인 용인 수지구까지 확인하였음에도 적정 수요의 0.5%에 미치지 못하였다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
- 5년내 고점 매입시 : 25년 11월 매매가 18.5억/전세가 9억
5년내 저점 매입시 : 22년 12월 매매가 10.5억/전세가 5.5억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : △ 자연앤힐스테이트 한 단지만 가지고 저평가 판단이 불가하다.
2) 환금성 : O 오피스텔이나 빌라, 나홀로 아파트에 비해 주변에 고층 아파트단지가 형성돼 있어서 환금성은 어렵지 않을 것 같다.
3) 수익률 : O 현재 투자금액의 200% 수익률이 나려면 매매가가 21억이 되어야 하며, 전고점 18.5억에서 2.5억만 인상되면 되므로, 가능하다고 생각된다.
4) 원금보존 : X 전고점 대비 전세가율이 50% 이며, 하락장에서 전세가율이 받쳐주지 않으면 손실 가능성이 크다.
5) 리스크 대비: O 공급물량이 적정 대비 0.5%이하이므로, 역전세 위험율은 상대적으로 낮다.
나의 투자 결론(매수 여부): X 광교신도시의 대장 단지라서 가격대가 이미 전고점을 뚫은 상태이며, 입지를 고려하면 물론 가격 상승이 기대된다. 하지만 강남과의 접근성을 고려했을 때, 현재 가격대라면 강남에 더 가까운 곳도 매수가 가능할 터이다. 나에게 매매할 수 있는 종자돈도 없지만 있더라도 인서울에 투자를 고려해 볼 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
수익률 보고서 작성을 위해 미니 임장을 통해 광교 신도시의 매력을 느낄 수 있었다. 수원시 내에 ‘그사세’라는 느낌을 많이 받았으며, 행정 업무를 비롯, 모든 활동이 광교내에서 가능해 보였다. 상권도 유흥보다는 학원이나 병원들이 많았고, 거리는 정리가 잘된 느낌이었다. 비록 미니 임장이었지만, 수익률보고서를 작성해 보면서, 차근차근 한발 한발 투자를 위해 나아가고 있음을 느낄 수 있었다. 앞으로 실전준비반도 기대가 된다. 잘 할 수 있을까 라는 염려와 함께..
