관련 강의
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
3강에서는 아파트 분석 및 입지 분석 방법에 대해서 배웠다.
가격보다 가치를 봐야하고
수익률 높일때 가장 중요한건 1. 싸게 사는것 2. 적은 금액으로 사는것이다.
그리고 가장 중요한 2가지를 쉽게 할수 있게 하는것이 수익률 보고서 이다.
배운것을 행동으로 옮기고 포기하지 않고 꾸준히 해야 한다.
가격이 올랐지만 비싼거 → 좋으니까 먼저 오르고
가격이 덜 올랐지만 싼거 → 시차를 두고 오른다.
지금 할수 있는것을 하자 ! 그건 임장. 비교 평가다.
현재는 비슷한 가격이지만 가치는 다른 아파트가 혼재되어있는 시장이다
입지가 좋은 곳은 - 장기적으로 가격이 오른다.
입지를 모르면 같은 가격으로 덜 좋은걸 살수있다.
가치와 가격을 살펴보며 내가 고른 아파트가 진짜 좋은 아파트인지 확인하기 위해 투자기준을 기억한다.
저환수원리!
가치를 알고 투자 하는것이 중요하다!
수익률 보고서 구성!!
- 아파트 선정
- 위치
- 입지 평가
- 수익률 분석
- 현장 사진
- 투자 결론
그 지역의 랜드 마크를 알아보는 것이 중요하다!, 지방은 수요가 많은 곳(인구수가 많은곳)
입지 독점 성이란?!(1. 빈땅x, 수요가 많은곳) 직장, 교통, 학군, 환경, 공급으로 판단하자
판단 기준 S A B C
직장 종사자수 30만명 20만명 10만명 그외
교통 주요업무 강남30분이내 강남1시간OR 부도심1시간이내 그외
지구까지 부도심30분
학군 중학교 학업성취도 95%이상 90%이상 85%이상 그외
환경 상업시설(백화점 백화점2개이상 백화점1개 대형마트 1개 그외
대형마트)
공급 향후 3년 입주물량 ½이내 1배이내 1~2배이내 2배초과
(연평균 입주량)
적정수요-인구*0.5
지하철 좋은 노선은? (2,3,9,신분당)(9,수인분당)1. 직장과 직결되야하고 2. 1번 환승해서 직결되게!
호재를 보는게 아니라 입지를 봐야한다!
학군은 경제적 여유, 교육열, 좋은 교육환경→ 수요발생, 집값 상승
거주 선호도는 실거주 가치, 전세가에 영향
환경은 사람들의 구매력(쏘비력) 볼수 있는 요소
국내 주요 백화점 기준으로 판다!
공급은 호갱노노에서 아파트 입주물량 기간 조절해서 확인 가능(햔재~3년후)
수도권은 -30%이면 바닥일 가능성 높다
지방은 -40%이이면 바닥일 가능성 높다
가치 있는 아파트를 싸게 사면 수익, 수익률 높일수 있다는 관점을 가지고 집을 선택하는것이 중요
아무리 좋은 것도 비싸게 사면 안됨!
수익률 보고서 써야 하는 이유!
- 초보자도 잃지 않는 투자
- 더 가치 있는 것을 골라내 같은 돈으로 더 벌수있는 기회를줌
- 가치를 찾아가는 시간을 확신을 가지고 기다리게 해줌
투자 아파트 선택방법
- 내가 알고 있는 지역을 늘린다
- 비슷한 가격대의 아파트를 찾는다
- 수익률 보고서 통해 더 좋은 아파트를 찾는다.
비슷한 가격으로 매수할수 있는 다른 단지가 있는 지 끊임없이 비교
입지가 더 좋은곳 선택
그곳이 상대적으로 저평가 가능성이 높다.
최소한 앞마당 3개 이상은 만들자
임장은 ‘선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼수있는 눈이다’
시장이 좋지 않을 때 가격이 왜곡 되있을 가능성이 높다.
