[열기89기 부동산 함께 등기7조 GrowingUP] 창동 삼성아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

창동 삼성아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : C(종사자수 10만명 미만)

2. 교통 : B(부도심 1시간 이내)

강남 1시간 11분 / 여의도 56분 / 시청 45분

3. 학군 : C(85%미만 : 창일중 83.5%)

4. 환경 : B(도보 5분 창동이마트, 10분 창동하나로마트, 1km 초과 노원롯데백화점)

5. 공급 : S(적정수요(0.2만)의 5%(2026년 299세대)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

없음(월부 듣기전 단임가봤음)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점 대비 저평가 구간. 지역 내 창동 동아청솔과 전고점 대비 하락한 정도가 비슷함.

2) 환금성 : 국민평수에 꾸준히 실거래 있어서 환금성 좋음.

3) 수익률 : 전고점 회복시 수익 292백만원, 수익률 73%. 수익률 100%되려면 12억정도 되어야 함.

4) 원금보존 : 3년내 공급물량 극소(299세대)하여 입지 독점성 있음. 다만, 전세가율이 높지않아 원금보존 리스크는 약간 있는듯 함.

5) 리스크 대비: 현재 전세가 낮음(전세가율 50%). 역전세 가능성 낮음. 

나의 투자 결론(매수 여부) : 매수 X.

직장 : 도봉구에 새로운 직장이 많이 생기지 않을듯 함. 계속 지금처럼 베드타운을 유지할듯. 

교통 : 서울임에도 불구하고 강남까지의 접근성이 매우 떨어짐(창동 - 충무로 - 교대 - 강남)으로 4호선 3호선 2호선으로 가면 조금 더 빠르겠지만, 환승 열차 시간 잘 맞춰야 가능함. 녹천역쪽에 가까운 118동쪽은 창동역으로 걸어가기 힘듦.

학군 : 도봉구쪽이라 학군이 뛰어나지는 않음. 학군의 메리트가 없음.

환경 : 대형마트는 두군데 있지만, 백화점은 노원롯백이 가깝지만 걸어서 갈만한 거리는 아님. 버스나 지하철로 이용 가능.

공급 : 도봉구에 예정된 입주 물량이 적어 이 부분은 메리트가 있으나, 이는 대부분의 서울 지역이 그런듯 함. 타 지역대비 큰 메리트는 아님.

기타 : GTX-C / 창동 민자역사 / 창동 아레나 등 호재가 있지만… 이 호재들이 이 지역의 입지를 드라마틱하게 바꿔줄 것이라 생각되지 않음. GTX-C는 심지어 착공식은 24년1월에 했으나 현재도 실착공 지연중(공사비 중재 심판 진행중)

총평 : 창동은 적당히 가성비 있는 베드타운의 느낌을 계속 유지할 듯 함. 강남이 직장이 아닌 시청 부근 직장이 있는 가족이 살기엔 편리한 동네이나, 강남 접근성이 좋지 않다는 것이 가장 큰 마이너스인듯.

✅ 작성하면서 느낀점 : 막연하게나마 느꼈던 아파트 분석을 실제로 정리하면서 글로 작성해보니 나쁘지 않은 결과물이 나온 것 같아 뿌듯?하고 해당 아파트 분석에서 끝나는 것이 아닌 앞마당을 많이 늘리면서 여러 단지를 비교 분석할 수 있어야 의사결정에 큰 도움이 될 것 같음.

내년 3월 전까지 앞마당 3개를 만들어 내집마련을 하는것을 목표로 정진하겠음.