✅아파트명 : 중계동 양지대림2차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : B
- 노원구 종사자 수 133,398(대기업 無, 베드타운)
2. 교통 : B
- 강남까지 59분으로 나오긴 하지만 출퇴근 변수를 생각하면
1시간 10분은 걸린다고 봐야함, 그리고 환승을 2회나 해야함
3. 학군 : B(거리순으로 가까운 중학교 3개교 평균 88.2%)
- 중계중 87.6% > 상계중학교 85.6% > 을지중 91.5%
4. 환경 : A
- 롯데백화점, 롯데마트, 인제대학교상계백병원
5. 공급: S
- 적정 수요대비 0.31배, 그러나 실거주 후 2년 뒤 전세를 세팅할 계획이어서
2029년 이후 공급 상황이 더 중요
서울 전체: 적정수요 미달 공급
노원구: 2028. 7. 서울원아이파크 2,264세대
도봉구: 2026. 3. 도봉금호어울림리버파크 299세대
강북구: 2026. 8. 엘리프미아역 2단지 182세대, 1단지 78세대
성북구: 2026. 9. 보문센트럴아이파크 199세대
2027. 3. 푸르지오라디우스파크 1,637세대
2027. 4. 창경궁롯데캐슬시그니처 1,223세대 /
중랑구: 2029. 8. 999세대
경기도 구리시: 2026. 3 구리역 롯데캐슬시그니처 1,180세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 모름
2) 환금성 : 0(300세대 이상 아파트 저층/탑층 아님)
3) 수익률 : 투자금 2.8억/100% 수익률(연평균 10%) 위해선 10년동안 2.8억 만큼 올라줘야
6.4억+2.8억=9.2억
현재 전고점 대비 15% 하락한 가격
4) 원금보존 : 입지독점성 있음. 공급부족. 전세가율 56%
5) 리스크 대비: 현재는 전세가율이 56%이고, 호갱노노기준으로 평균 67.8%이나 전고점 당시에는 41%밖에 되지 않아서 역전세 리스크를 무시할 수 없는 것 같음. 그때 왜 전세가율이 낮았는지 조금 더 확인 필요.
나의 투자 결론(매수 여부): 잘 모르겠음
✅ 작성하면서 느낀점 :
- 네이버부동산 매물로만 봤을 때는 매우 매력적이라고 생각했는데 이렇게 분석해보니 확실히 객관적으로 바라보게 됨. 그러나 중간 중간 애정을 담으려고 했던 순간들이 있는데 앞으로도 경계 필요!!
- 전저점 및 전고점에서 전세가 작성 기준이 조금 헷갈림.
매매가 기준으로 해당 월의 전세가를 매칭해서 작성하는 것인가…?
- 전고점 데이터가 아실과 호갱노노가 다르다! 이럴 때는 어떤 데이터로..?
- 거래량도 중요해 보이는데 거래량은 어떻게 기준을 잡아야 하는지..?
