우지공 튜터님 : 부린아씨님 종잣돈 있으시다면서요? 왜 2호기 안 하세요?
부린아씨 : 1호기 전세상승분이랑 합치고 일시적 1가구 2주택 비과세 받을려고 내년 6월에 할려고요
이랬던 제가 우지공튜터님의 답변을 듣고
양도소득세도 계산해보고
기회비용도 생각해봤을 때
2호기 하는게 좋겠다! 라고
생각을 바꿔 먹었습니다!
앞마당 전수조사 해야지해야지 하고 지투반도 후딱 지나고
이번달은 서투기 듣느라 많이 못 땄어요ㅠㅠㅠ
회사업무가 몰려서 1개구밖에 못 땄어요ㅠㅠㅠ
난 안되나봐ㅠㅠㅠ 이 많은 앞마당 언제 다 따ㅠㅠㅠㅠ
투자금에도 안 들어오는 앞마당 딸려니 의욕도 안 생기고 해서
같은 조였던 럭키리아님 투자하셨다는 이야기를 듣고 다시 정신차렸다!
투자금 먼저 계산해보고 투자금 범위에 들어오는 앞마당을
먼저 시세따고자 마음 먹었지만 많네?!ㅠㅠㅠ라고 생각했던 찰나!
우지공 튜터님의 갠톡! 투자 어떻게 하고 계세요??
이야기를 나누면서 고민을 해결하였고
질문을 통해 스스로 생각을 하게 해주셨고
투자후보지역에 대한 우선순위를 잡아주셨다!
다시 힘내서 전수조사를 했다!
결국 2개구밖에 못 하긴 했지만
일단 딴 2개구만이라도 매물털자하고
전화임장하고 매물예약하고 내려갔다.
매물터니 전화임장하면서 포기했던 단지가
잘 하면 투자금 범위에 들어올 수 있을 것 같아서
열심히 조건을 만들어보았다.
투자금이 더 들지만 너무 하고 싶은 1등 매물과
안전하게 투자금 범위에 들어오는 2등 매물을
매물코칭해보자 하고 광클을 시도하였다.
시도 2일차만에 운좋게 매코신청을 할 수 있었고 매코를 받았다.
1호기 매코도 해주신 자향님께 또 매코를 받다니 완전 인연이자나><
2등 매물로 하는 게 좋을 것 같다는 답변을 받았고
다른 후보들 전화임장을 더 해보고
투자금범위에 안 들어오는구나고 생각하고
2등 매물을 협상은 하는데…
과연 2등 매물이 내 2호기가 되었을까??
- 다음 편에 계속 -
그 과정에서
도움되었던 것들
- 아낌없이 조언해주시고 응원해주시고 축하해주는 월부환경과 인연들
- 부동산지인 지역분석 앞마당 평형별 평균 투자금 계산하기
- 공급량, 포트폴리오, 나의 케파를 고려해서 투자후보지역 추리기
- 우선순위를 모르겠으면 지도 위에 올려보기 (우지공 튜터님 TIP)
- 일단 뽑아본 top3, 실전반에서의 동료분들의 top3
- 루시퍼홍님의 네이버 부동산 매물리스트 다운받기
- 나만 초대되어 있는 부린아씨's 투자방 오픈채팅방
- 내가 뽑은 게 맞았구나 확신과 거인의 어깨를 빌리는 매물코칭
- 1호기 할 때 시작하다가 시세딸려고 쉬게 된 실투경 필사
아쉬웠던 것들
- 1호기 후에 너무 늘어졌었고 앞마당이 선명하지 않다
- 앞마당 힘들게 만들어 놓고 버려두고 있었다
시세따기가 습관화가 되지 않았다. - 앞마당 TOP3까지 완료를 못 했었다.
- 투자결론파트에 액션플랜과 협상포인트를 적어보지도 않았다.
- 부사님이 브리핑해주신 그대로 받아드렸다.
느낀 것들
- 독강임투인이다! 인맥을 소중히 하자! 만난 인연들에게 감사하자!
- 매달 앞마당 제대로 만들자! 흐릿하면 다시 가야한다! 가치를 제대로 파악하자!
- 만들어놓은 앞마당도 다시 보자! 매달 다시 보자! 앞마당 TOP3까지 꼭 뽑자!
- 돈이 없지 실력이 없냐?! 실력을 쌓는 게 중요하다!
- 가치를 알면 뭐해? 가격을 모르는데! 들숨에 시세 날숨에 시세!
- 더 찾아보고 직접 확인해보는 게 필요하다, 아는 것이 힘이다!
3호기때는 이렇게 할거다!
(한달 안에 투자하기 계획표)
전수조사할 앞마당 5개 추리기
부동산지인 > 지역분석 > 앞마당 구의 매매평단가, 전세평단가에 24평, 33평 곱하고 마이너스해서 투자금을 예상해본다
투자금+3~5천 (저는 6천 매전갭+4천 = 1억 이하로 했습니다.)이 평균 투자금인 지역을 체크한다
공급이 적은 지역을 우선으로 해서 전수조사할 5개구 정한다
투자후보단지 추리기
가장 가치가 좋은 지역을 먼저 전수조사한다. (하루에 1개구씩 전수조사하면 좋지만 저는 미리 안 해놓았더니 빨라도 2일 걸리더라고요ㅠㅠ)
한 지역을 전수조사할 때마다 저평가인 단지 체크
같은 동네이고 연식이 더 좋은데 왜 더 싸지?
임장했을 때 여기가 더 좋았던 것 같은데 더 싸네?
임장지 top3 뽑았을 때는 이 투자금으로 안 됐던 단지였는데 이제는 되네?
이런 단지들을 저평가라고 생각했습니다.투자금+2~3천 매전갭 (저는 6천+2천 = 8천 이하로 봤습니다.)을 필터걸고 매매가 내림차순(높은 것에서 낮은 것으로)으로 나래비한 후 투자후보단지를 추리고 전화임장한다.
루시퍼홍님 매물리스트 다운로드받고 편집해 1장으로 정리해서 인쇄하기
저층, 고층도 몇 층인지 물어보고 동호수, 거주자, 상태 등 파악할 수 있는 부분을 메모해둔다.
네이버부동산, 아실 알람을 해놓는다.
매물털기 준비하기
가장 친절하고 투자자꺼리지 않으시고 일잘러이신 것 같은 분께 매물최저가+3천까지의 매물을 예약한다
금요일에 매물 털 단지에 대한 자료를 (매물털 단지들 지도위에 올리고 우선순위 정하기, 아실 그래프, 전고점, 실거래가 캡처해서 1장으로 정리, 전화임장 자료)챙겨서 매물털기할 준비를 한다.
-어떻게 협상해볼지, 어떻게 조건을 만들어볼지 생각해간다.
-예상 전세가, 희망 매수가 정하고 간다.
-매물털기 칼럼을 여러 개 읽어보고 마인드셋한다.
-주변 부동산 다 들어가본다는 마음으로 간다.
최종 매물털기
D+16일 때 지금까지 전수조사한 앞마당을 다 모아 투자후보단지를 3~5개 정도 추린다.
그 단지의 모든 매물들을 다 전화임장한다.
루시퍼홍님 매물리스트 다운받고 편집한 장표에 메모하면서 진행.매물털기하면서 단지별 1등을 정리한다.
ex. 00단지 00평 00동 00층 00억(네이버부동산에 올라와 있는 가격) 봤는데요. 1등의 단점(가격or상태or조건)이 더 좋은 매물있나요?
있다하면 집보고 없다하면 급매나오면 알려주세요 전화번호남기고 옆 부동산으로 가기매물 TOP3의 등기부등본을 떼보고 아랫집 누수이력 확인한다.
대망의 매물코칭
매코양식 준비한다.
앞마당 5개를 어떤 과정으로 추렸는지
매물털기하면서 직접보고 1등이라고 생각한 이유
저환수원리 기준에 어떻게 부합했는지
자산현황을 다 확인하면서 적어보기
잔금여력되는지 확인하기강의자료, 칼럼 등에서 추려서 상황별 매매계약, 전세계약 특약정리한다
매일 오전 10시에 매코 광클 도전한다.
매물코칭 받고 알려주신 방향성대로 진행한다.
2026년부터는 이렇게 할거다!
(지방투자실전반 27기 계획표)
#투자경험담 #실전투자 #매수후기
