서울, 수도권에서 아파트 가격을 결정하는데
어찌보면 가장 중요하다고 볼 수 있는 교통!
그렇다보니 역세권이냐 아니냐로
수억의 차이가 발생하기도 합니다.
이외에도 새로운 노선이 개통된다거나
역이 추가로 생긴다고 했을 때도
얌전했던 집값이 몇달만에 몇억이 뛰면서
급격하게 상승하는 모습을 보입니다.
여기서 이미 지하철 노선이나 역이
갖춰진 곳은 높은 가격으로 인해
막상 상황에서 내집마련 혹은 투자로
접근하기 어렵습니다.
하지만 아직 생기지 않은 곳이지만
앞으로 곧 지하철이 들어올 곳이라면?
그리고 그 지역이 여전히 가격이
저렴한 곳이라면 어떨까요?
마곡과 여의도를 품게 될 이곳
이 지역은 마곡과 여의도로 출퇴근은 해야하는데
비싼 가격 때문에 인근에 내집마련을 하는게
망설이는 분들에게 새로운 선택지가 됩니다.
여기서 끝이 아닙니다.
지하철이 새롭게 지나가는 위치에
신도시가 있어 대단지 신축에서 거주가 가능하며
쾌적한 거주 환경을 누릴 수 있다는 장점이 있죠.
이외에도 계속해서 택지가 개발되며
앞으로도 신축 대단지가 들어오고
사람들이 많이 몰리게 되면서
거주 환경이 갈수록 좋아질 지역입니다.
어디인지 궁금하시나요?
5호선 연장 호재로 뜨거운 이곳
바로 김포시입니다.
김포시는 어떤 곳인가요?
내집마련이나 투자에 앞서 김포라는 도시를
먼저 이해하는 것은 필요 합니다.
김포는 서울 강서구(마곡)와 바로 맞닿아 있으면서도
서쪽으로 길게 뻗어 있어 서울과의 물리적 거리에 따라
생활권과 집값의 차이가 뚜렷하게 나뉩니다.
크게 3개의 생활권으로 분류할 수 있습니다.
- ① 고촌 생활권(압도적인 입지) : 서울 강서구의 경계에 위치한 생활권 입니다. 김포공항역까지 단 1정거장 거리로 서울 접근성은 김포 내에서 압도적입니다. 다만 신도시급 환경 혹은 상권이나 자체 인프라보다는 서울(마곡)의 인프라에 의존하는 베드타운 성격이 강합니다.
- ② 풍무·걸포·사우 권역 (신흥 주거 및 상업 중심지) : 과거 김포의 중심이었던 원도심(사우)과 대규모 신축 브랜드 타운(풍무, 걸포) 지역입니다. 이마트 트레이더스, 홈플러스 등 대형 마트와 탄탄한 학원가, 우수한 학군이 형성되어 있어 실거주 만족도가 가장 높은 곳입니다. 5,000세대가 넘는 풍무동 푸르지오 타운과 걸포동 한강메트로자이 등이 김포의 시세를 리딩하는 대장아파트 역할을 하고 있습니다. 검단하고도 연담화되어 있다는 특징있구요.
- ③ 한강신도시 권역 (완성형 자족 인프라) : 가장 서쪽에 위치한 운양, 장기, 마산, 구래동 일대입니다. 약 5만 6천 가구가 거주하는 거대 신도시로, 정비된 수변공원과 김포 최대 상권(구래동)을 품고 있어 도시 자체가 주는 쾌적함은 최고 수준입니다. 하지만 서울과의 물리적 거리가 멀어 교통에 대한 불편함이 가장 아쉬운 생활권이기도 합니다.
김포시, 얼마나 좋아지는 걸까요?
위에 대표적인 김포의 생활권은
저마다의 장점이 뚜렷하지만
치명적인 약점을 공통적으로 가지고 있습니다.
바로 출퇴근길 수도권 최악의 혼잡도로 유명한
김포골드라인에 전적으로 의존하고 있다는 점입니다.
단 2량으로 설계된 탓에
올해 1월 기준 최대 혼잡도가 180%에 달합니다.
서울과 가장 가까운 고촌이나 풍무역에서조차
아침 출근길에는 열차를 타기 위해
대기하는 시간만 10분이 훌쩍 넘어갑니다.
쾌적한 인프라를 갖추고도 ‘지옥철’ 때문에
집값이 마곡이나 인접한 서울의 절반 수준에 머물러 있습니다.
하지만 드디어 터진 초대형 호재! 5호선 예타 통과
이런 어려운 상황에서 서울 지하철 5호선 김포·검단 연장 사업이
최근 기획재정부 제3차 재정사업평가위원회를 거쳐
드디어 예비타당성(예타) 조사를 통과했습니다.
단순히 노선 하나가 연장되는 것이 아니라
김포의 중심부를 관통하게 된다는 점에서
그 파급력은 주목해야 합니다.
- 사업 구간: 서울 강서구 방화역(노선 종점) ~ 김포 고촌·풍무지구 ~ 인천 검단신도시 ~ 김포 한강신도시 (총 25.8km)
- 신설 역 규모: 총 10개 역 신설 (김포시 7개, 인천 서구 2개, 미정 1개)
- 총사업비: 3조 3,302억 원
- 진행 스케줄: 올해 하반기 기본계획 수립 용역 발주 → 2033년 개통 목표
5호선 연장이 가져올 2가지 변화
1) 반토막 나는 출퇴근 시간 (여의도 30~40분 컷)
기존 김포 한강2신도시에서 서울 방화역까지
약 1시간이 걸렸다면 5호선 개통 시
그 시간이 절반 수준으로 줄어듭니다.
특히 고촌이나 풍무동 같은 서울 인접 권역에서는
환승 없이 여의도, 광화문 등 서울 3대 핵심 업무지구까지
30~40분대로 접근이 가능해집니다.
2) 골드라인 수요 분산으로 쾌적한 출퇴근길
2량짜리 꼬마 열차에서 8량짜리 중전철로 업그레이드되면서
한 번에 실어 나를 수 있는 수송 능력이 4배 이상 증가합니다.
골드라인으로 쏠렸던 수요를 분산시켜
김포의 대중교통 환경 자체가 바뀌게 될 것입니다.
이 소식이 전해지자마자 풍무동 일대 부동산은
벌써 들썩이고 있다는 소문이…?
특히 풍무역은 기존 골드라인과 5호선이 만나는
더블 역세권(환승역)이 될 예정이기에
이번 호재의 가장 중심에 서 있다고 볼 수 있습니다.
현재 가격은 어느 정도일까?
5호선 연장 호재로 핫한 김포의
현재 아파트 가격은 어느 정도일까요?
5호선 통과 핵심 생활권별 대장 단지 시세 점검
5호선 연장선이 지나가는 주요 생활권별로
대장 아파트의 현재 시세(전용 84㎡ 기준)를 살펴보겠습니다.
① 고촌 생활권
- 대표 단지 : 캐슬앤파밀리에시티 (1~2단지 약 4,127세대, 2020년 준공)
- 매매/전세 : 5억 후반 / 4억 중반
- 주요 포인트 : 마곡지구 출퇴근 수요가 가장 먼저 유입되는 곳입니다. 5호선 역사가 한강시네폴리스 쪽으로 신설될 가능성이 있어 역 위치 확정에 따라 구도심과 신축 단지 간 희비가 엇갈릴 수 있습니다. 하지만 서울과의 압도적인 물리적 거리가 가장 큰 무기이며, 전세가가 4억 원 전후로 받쳐주고 있어 현금 1~2억원대를 들고 있다면 내집마련과 투자로 접근할 수 있는 지역입니다.
② 풍무·걸포 생활권
- 대표 단지
- 풍무센트럴푸르지오 (2,467세대, 2018년 준공)
- 걸포 한강메트로자이 (1~3단지 합산 약 4,000세대, 2020년 준공)
- 매매/전세 : 6억 후반 / 4억 초중반
- 주요 포인트 : 풍무역은 5호선과 골드라인의 환승역이 될 중심 지역입니다. 확실한 환승 호재와 완성된 인프라까지 누릴 수 있습니다. 걸포동의 메트로자이는 김포의 대장급 아파트로 인천 2호선 호재까지 더해져 시세 천장을 뚫어주는 역할을 하고 있습니다.
③ 한강신도시 생활권
- 대표 단지 : e편한세상 캐널시티 (639세대, 2017년 준공, 주상복합)
- 매매/전세 : 5억 후반 / 4억 초반
- 투자 포인트 : 이미 완성된 신도시의 쾌적한 상권과 수변공원 인프라를 온전히 누릴 수 있다는 것이 큰 장점입니다. 다만 서울과의 물리적 거리가 멀고 주변에 대규모 신규 입주 물량(콤팩트시티 등)이 예정되어 있습니다. 그러나 절대적인 가격대가 5~6억 원 선으로 저렴하여 가성비 선택지로 볼 수 있습니다.
이것만은 꼭 기억하세요
장밋빛 미래만 있는 것은 아닙니다.
내집마련 혹은 투자를 고민하신다면
반드시 주의해야 점도 있습니다. 바로 공급입니다.
최근 감소가 되고 있긴 하지만
올해 1월 기준 김포시 미분양은 1,355가구로
경기도 내 4위 수준입니다.
또한 당장 1~2년은 공급이 부족하지만
2028년 이후 풍무역세권 개발을 비롯해,
고촌 한강시네폴리스, 북변 재개발,
그리고 김포한강2 콤팩트시티까지 입주 물량이 쏟아질 예정입니다.
적게는 1억대 많게는 2~3억원 현금이 있지만
마포나 마곡 입성을 하기에는 자금이 부족하다면
대체 거주지로 고려해볼 수 있습니다.
다만, 내집마련과 투자를 결정할 때
명심해야 할 점이 있습니다.
철도 호재는 계획부터 실제 개통까지
최소 7~10년 이상 소요되는 장기전입니다.
따라서 5호선 예타 통과라는 호재 하나만 생각하고
섣불리 결정하기보다는 해당 아파트의 입지 가치를
객관적으로 평가하는 것은 필요합니다.
또한, 현재 가용할 수 있는 예산으로 특정 지역에만
시야를 좁히지 마시고 더 좋은 지역내 아파트를
매수할 기회는 없는지 반드시 폭넓게 비교하고
확인한 후 최종 결정을 내리셨으면 좋겠습니다.
