안녕하세요, 행복한 가치 투자자가 목표인 행가투입니다.
지방투자실전반을 처음 오프라인으로 들으면서 더 많은 것을 느끼고 배운 시간이였습니다.
매수,전세,매도까지 하나씩 쉽고 현장감있게 알려주신 재이리튜터님 감사합니다.
1. 매수 프로세스:가계약,본계약,잔금
‘가계약 = 계약금의 일부 = 매매계약 성립’
매수전에 3가지를 확인하고 복잡한 등기사항증명서도 꼭 봐야할것만 별표로 알려주신 꼼꼼함에 저 또한 이대로하면 초보자도 실수를 줄이고 돈을 잃지 않게 특약사항을 넣을 수 있게 알려주셨습니다. 특히 채권최고액 물건이 하나씩 계산하고 금융거래확인서를 확인하는 과정을 거치니 위험한 물건이 아니라 재이리튜터님이 말씀하신것처럼 투자자에게는 초초급매라는 것을 알게되었습니다. 초보자에게는 위험한 물건이 실력이 있는 투자자에게는 좋은 매수기회라는 것을 배우게되었습니다.
‘특약=나의 안전벨트’
가계약 전에 특약을 확정하고 매도인에 특약 동의를 얻은 후 가계약금을 송금한다는 것도 이번에 확실히 인지하였습니다. 본계약서를 작성할 때 특약을 협의한다고 알고있었는데 꼭 가계약전에 특약을 확정하고 매도인에게 특약 동의를 얻은 것까지 확인해야 한다는 것을 직접 전달한 문자를 통해 과정을 익힐 수 있었습니다. 그리고 중개사님이 특약요구를 은근히 거절할 때 나는 계약업무 담당자라고 말하는 꿀팁은 정말 유용하게 잘 쓰겠습니다.
본계약을 마치고 잔금시기에는 법무사를 선택, 잔금을 진행하고, 취득세등을 납부하는 과정이 남았습니다.
눈땡이 맞기 쉬운 법무사 수수료를 합리적인 금액으로 요구하고, 국민주택채권 금액 조회도 직접 확인 할수있게 알려주셔서 법무사 영수증을 이제는 어렵지 않게 볼수있게 되었습니다.
BM: 특약사례 모음집을 사용하여 각 상황에 맞게 당당하게 특약 요구한다.
2. 전세 프로세스
‘전세빼기의 의미: 투자의 마무리이자 투자금을 최종적으로 확정 짓는 과정’
전세빼기는 대응의 영역이라고 하셨습니다.
매수땐 내 전세가 1등 이였지만 상황이 바뀔수있는 변수는 언제든지 발생할수있고 그렇기에 내 물건을 1등으로 만드는 노력을 임차인이 내 집에 이사올때까지 안심해서는 안됩니다. 대출이 안나와 1주일전에 전세계약을 파기한다는 신혼부부를 만나면 대응해야하는 경우도 발생하고,
전세권 설정과 전세보증보험의 특징과 주의 점을 알려주셔서 임차인이 요구할 때 유리하게 활용할 수 있게 되었습니다.
채권양도와 질권설정도 쉽게 설명해주셔서 보증금반환을 어떻게 하는지 이번에 확실히 이해하고 넘어갈수있었습니다.
“찔끔은 질권설정~” 역시 재이리 튜터님! 어려운 계약문서도 정말 쉽게 설명해주시고 재미있게 풀어주셔서 감사합니다~
BM: 잔금 치는 것도 나이고, 전세 빼는것도 중개사 숙제가 아니라 내 숙제이다. CEO마인드로 잔금2달전에는 1,000개 중개사에 전세광고 문자 보낸다.
3. 보유, 매도 프로세스
집을 수리하고, 유지하는 과정에서도 서로 윈윈하는 대응에 영역이라는 것을 배웁니다.
수리범위가 애매한 것은 수리비용 30만원이내로 임차인의 과실에 따라서 수리하고, 그외에는 임차인과 관계를 좋아지는 방향으로 해결하는 과정을 통해 저도 명확한 수리 기준이 생겨서 좋았습니다.
전세만기시점에 중도이사와 만기일 때와 상승장과 하락장때 각각 어떻게 대응해야 유리하게 만들수있는지도 배웠습니다. 무조건 전세금을 높게 받는 욕심을 부리지말고 매도 계획이 있다면 계약갱신청구권사용해서 5%인상만 받고 준비한대로 매도를 진행하는게 더 현명하다는 것도 유용한 실전이였습니다.
BM: 하락장에는 매도 최저가로 올린다.
다양한 실전 사례와 체크리스트, 특약사례 모음집까지 모두 챙겨주셔서 강의가 끝나도 재이리 튜터님이 옆에서 하나씩 챙겨주듯이 매 상황에 맞게 꺼내서 잘 사용하겠습니다. 재아리 튜터님 마지막까지 꼼꼼히 챙겨주시려는 마음에 정말 감사합니다.
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