내집마련 기초반 1강을 듣고 느낀점 : 부동산은 불패다

1.  -  내 집 마련을 잘하는 방법은 적절한 시기와 올바른 범위 선정이다.

• 이전보다 쌀 때 , 하락장도 감수가능하면 고점이라도 매수하라.

• 전고점 돌파 하더라도 감당가능한 범위 내에서는 무조건 산다. 

  - 감당가능한 범위란: 월 대출 상환액이 월 저축액의 ⅔을 넘지 않도록 한다. 20%하락장이어도 감당가능하다.

  - 금리가 지금보다 2%정도 더 올랐을 때 감당 가능하다면 산다. 

1. 집은 필수재이자 투자재이기 때문에 불패다. 장기적으로 가지고 있으면 무조건 오른다.
2. PIR 12이하 , 전세가율 60% 이상 시가에 사는 것이 가장 적절
3. 앞으로 우리나라는 통화량이 증가하고 화폐가치가 떨어진다. 그에 반해 부동산은 무증성(쉽게 늘릴수 없는 자산)
4. 인구는 생각보다 안준다. 인구가 줄어든다고 집값이 줄어든다는 말은 틀린 말이다.
5. 사람들이 좋아하는 집을 사야함. 신축아파트. 시간지나면 가격오름
6. 지방의 경우, 하락은 끝났기 때문에 지금 사야함. 단, 오르는 곳은 한정적
7. 5억이 안되는 집은 웬만하면 안 사는게 낫다. 좀 더 모아서 5억 이상의 신축으로 가라.
8. 금리가 낮아지면 대출한도도 높아진다. 금리와 집값은 반비례하는게 원칙
9. 대전은 전국 기준 2027년 공급물량이 유일하게 높아져서 이때는 집 가격이 내려가므로 이때가 기회다.
10. 정부규제가 세질수록 상대적으로 싸게 살 기회이다. 상승량 규제 = 거래절벽= 상승멈춤=기회

11. 공급이 낮아지면 전세가는 높아진다. 향후 당분간 공급이 끊기므로 전세로 사는건 불리하다.

     

2. 내집마련 전략과 로드맵 

1. 최종목표를 먼저 세우고, 현재에서 최종목표까지 가는 징검다리 계획을 구체적으로 세운다.
2. 처음 살 때는 감당가능한 범위 내에서 가장 좋은 집을 사고 적극적으로 갈아 탈 것!
3. 내 종잣돈과 소득 , 최대로 받을 수 있는 대출 따져보기
4. LTV = 담보인정비율,대출액/ 주택가격  DTI= 총부채상환비율,담도대출상환액/총 소득
5. DSR  = 담보대출상환액+기타부채상환액/총 소득
6. DTI보다 DSR이 더 빡빡하게 본다.
7. 원금균등상환 보다는 원리금 균등상환이 낫다.
8. 금리인하기에는 변동금리 > 고정금리  금리인상기에는 고정금리 > 변동금리
9. 정책대출에는 디딤돌 신생아 특례대출 보금자리론이 있다.

10. 그 외 은행권 대출에는 생애최초, 서민실수요자, 일반대출이 있다.

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나중에 까먹을 까봐 나 보려고 만든 강의 복기본이다. 아직 1주차 밖에 안되서 그런지 강의 들을 때는 너나위님의 말이 와닿고 이해가 가지만 나 혼자 알아보려면 아직 감이 잘 잡히지는 않는다. 특히 수도권 아파트의 가격은 너무 넘사벽이라 체감도 안난다. 가장 인상 깊었던 점은 나의 첫 집 매매를 위해 단순히 요령만 알려주는 것이 아닌 스스로 좋은 매물을 가려내는 안목을 길러주기 위한 의도임을 강의 중반부부터 깨달았다. 수강을 모두 마치고 나더라도 앞으로 살아가면서 내가 부동산에 대한 실패 리스크를 줄이고 갈아타기를 할 때마다 아 그때 너나위님 강의를 듣길 참 잘했구나 라고 스스로 칭찬했으면 좋겠다. 나와 내 가족, 그리고 소중한 내 자산을 지킬 수 있는 방법은 물론 주식이나 부업이나 투자도 될 수 있겠지만 근본적인 해결책은 똘똘한 내 집 한 채를 가지는 것. 이것만이 시간의 흐름에 맞게 나의 자산을 불려나가줄 수 있음을 확신하였다. 나아가 확신에서만 그치는 것이 아니라 목표달성을 위해 매일 꾸준히 할 수 있는 것부터 해나가보려 한다.