내집마련은 타이밍이 아니라 감당가능한 기준을 알게 된 내집마련 기초반 1강 수강 후기[우리들세상]

안녕하세요... 저는 투자자로 함께 살아남고 싶은 우리들세상입니다. 

이번 내마반을 수강하게 된 계기는 오를만한 똘똘한 1채를 마련하고 싶은 간절함에서 수강하게 되었습니다. 그간 여러 가지 개인적인 상황들로 인해 앞으로 나아가는 결정을 내리지 못했기 때문에 심리적 부담감을 덜고 확신을 갖고 의사결정을 하고 싶어서 선택하게 되었습니다. 

그래서 아래와 같이 육하원칙에 의거해서 정리해 보았습니다.  

① 누가(Who)

나는 그동안 집은 “필요할 때 혹은 언젠가 사야지”라고 막연히 생각했습니다.

부동산이 오르면 늦은 것 같고, 떨어지면 더 떨어질 것 같아 항상 망설이기만 했습니다.

그러다 이번 강의를 들으면서 내집마련은 언젠가가 아닌 지금 바로 사야하는 것이고 이제는 행동할 때라고 인식하게 되었습니다. 

② 언제(When)

서울 및 전국 아파트 매매지수는 우상향해왔고,

특히 서울은 매물이 줄고 규제로 인해 체감 분위기는 여전히 조용하고 거래는 많지 않은 상황에서, 전고점(21년 3~4분기)을 넘은 단지도 있지만, 아직 넘지 못한 단지들은 -10% 내외 가격에 머물러 있는 저평가 되어 있음을 알게 되었습니다. 

즉 지금은 “분위기는 좋지 않은데, 가격은 비싸지 않은” 시점이라는 것입니다.

③ 어디서(Where)

선택지는 너무나도 명확히 서울 및 수도권 또는 광역시!!!, 그리고 반드시 아파트.

서울의 인구는 줄어들고 있지만, 이는 서울과 인접한 수도권 인구를 고려하지 않은 것이고, 서울은 수도권을 통해 진입하고 싶은 곳이기 때문에 결국 인구 감소 시대에는 수요가 집중되는 좋은 입지(땅의 가치)만이 살아남는다는 것을 확실히 알게 되었습니다. 물론 산꼭대기, 접근성 떨어지는 곳은 과감히 제외해야겠지만...  

그래서 서울에서는 교통 접근성과 일자리가 많은 지역으로,

수도권에서는 위치(교통 및 환경) 좋은 곳으로,

그 외 지방에서는 신축 아파트를 기준으로 삼을 계획입니다.

그리고, 전체 주택 중 아파트 비율이 이미 61%를 넘기 때문에 선택은 당연히 아파트로!!

④ 무엇을(What)

내집 마련의 기준을 세우고 거기에 맞는 집을 구입하는 행위(실행)를 반복해야겠다는 것입니다. 

그 기준은, 대출 상환액은 월 저축액의 2/3를 넘지 않는 대출 레버리지와 하락장에서도 버틸 수 있는 마음가짐, 그리고 금리가 오르더라도 감당이 가능한 정도의 집을 사야겠다는 것입니다. 어떤 식의 리스크든 감당할 수 있어야 한다는 것으로 이해하였습니다. 

⑤ 왜(Why)

부동산, 아파트는 필수재(사는 곳) 이면서 투자재(자산)인 거의 유일한 자산으로, 

소비자물가지수와 주요 도시 아파트 매매지수는 함께 장기적으로 항상 같이 우상향해 왔음을 알게 되었습니다. 

설령 꼭지에서 사더라도 시간이 지나면 물가 수준에 맞춰 원복한다는 걸 수치로 확인할 수 있었습니다.

특히, 전세가율이 높고(불황), PIR이 낮을 때(불황)가 가장 좋은 매수 시기라는 점이 결정적이었습니다. 

현재 서울 평균 PIR은 12.1 이하, 전세가율은 56.8%.

이전보다 비싸지 않은 전고점 대비 -10% 수준의 단지라면 충분히 ‘싼 가격’이라고 판단할 수 있겠다고 생각했습니다. 

⑥ 어떻게(How)

종잣돈이 적은 사람의 전략은 징검다리를 거쳐 꾸준히 하는게 핵심이라고 할 것입니다.

전세가율·PIR·전고점 대비 가격으로 좋은 시기를 선택하되, 입지와 수요처럼 중요한 것에 집중하고, 투자행위를 반복하면서 지속적인 공부와 관심을 갖고 기회가 올때마다 갈아타기를 반복하면 된다는 것입니다. 

결국 내집 마련은 적절한 타이밍을 맞추는 것이 아니라 비싸지 않을 때, 감당 가능한 범위에서 빠른 시간 내에 실행에 옮겨야 한다는 것을 알게 되었습니다. 

그런 선택의 반복이 결국 내가 원하는 곳에서 거주하면서 자산 가치까지 끌어 올려줄 수 있음을 믿고 흔들리지 않고 갈아타면서 내집 마련과 투자자의 길을 계속 걸어가야겠다고 생각하였습니다.

강의 완료 후 내집마련 후기를 쓸 수 있을 때까지 강의에서 알려주신 방법과 원칙에 따라 범위 내에 있는 단지를 찾아내서 기필코 내집을 마련하도록 하겠습니다. 감사합니다.