[실준 칠(7)전팔기 정신으로 이(2)뤄낼 74조, 코코안나] 3주차 강의후기 " 비교평가로 더 좋은 물건 내꺼 만들자"



실준반 3주차 강의는 코크드림님의 투자의사 결정하는 방법에 대한 강의였습니다.

단지선호도 분석을 통해 투자 단지 고르는 방법 및 매물임장하고 투자물건 뽑는 방법까지 알려주셔서 상반기 1호기를 목표로 하고 있는 저에게는 투자단지 뽑는 데 많은 도움이 되는 강의였습니다.

현재 시장 상황

규제 지역안에서도 입지에 따라 분위기 상이하다(실거주 매물만 거래 되면서 매매/전세 매물 급감) - 호가 상승

규제 지역이라고 해서 모든 단지가 상승한건 아니다. 아직 상승 흐름이 오지 않은 투자 가능 단지 있다.

비규제 지역 아직 뜨겁지 않다 (기회)

지금 중요한건 내 투자금으로 살 수 있는 단지들이 내 손에 담겨 있어야 한다.

언제든 투자할 수 있는 사람이 되자. 준비가 되어 있어야 기회를 잡을 수 있다

앞마당 3개 있다면 비교해서 더 가치 있는 물건 투자하자!!!

상반기에 투자 하려고 하는 마음은 있었는데 바쁜 일상에 치여 살짝 헤이해졌었는데 강의를 들으면서 비교가능한 앞마당이 있으니 비교 평가 후 투자를 꼭 해야겠다는 생각이 들었다. 현재 임장지와 기존 앞마당 투자가능 금액에 들어오는 단지들을 뽑아서 비교평가 해보고 매물임장까지 진행해야 겠다.

땅의 가치, 입지의 가치가 중요!!

서울, 수도권 : 눈에 좋아 보이는 단지 보다 위치가 중요 (강남 1시간이내)

연식이나 외형만 보고 판단하는게 아니라 어느 땅, 어느 위치에 있느냐가 중요하다

지방 : 학군이 강력한 지역 이외에는 환경우선(신축 대단지, 브랜드)

임장보고서는 더 가치있는 자산을 사기 위한 투자계획서다. (실력을 자산으로 바꾸는 과정)

임장을 하면서 가장 헷갈리는 부분이었다. 입지가치를 생각하지 않고 눈에 좋아 보이는 단지에 마음이 갔다.

강의를 들으며 입지의 중요성, 수도권과 지방을 다른 기준으로 봐야 한다는 걸 알수 있는것 같다. 임장하며 혼란스러웠던 생각들이 조금씩 정리됐다.

내 감정대로 판단하지 않고 강남 접근성, 그지역 사람들이 선호하는 요소를 우선으로 생각해야 겠다.

임장보고서를 작성할때도 과제제출을 위한 작성이 아니라 투자단지를 뽑기 위한 생각을 하고 판단하는 자료임을 잊지 말고 너무 힘들고 어렵다고만 행각하지 말고 즐기면서 해야 겠다. 같은 투자금으로 더 많은 수익을 내고 싶으니까~

단지 분석 및 투자 단지 선정

1. 단지분석 : 단지 가치(위치, 입지, 연식)을 확인하고 선호 단지 파악 (단지 선호도 : 입지 + 상품성)

2. 그 중 내 투자금으로 할 수 있는 단지의 우선순위 정하는 것.

3. 매물임장 : 저평가인 단지, 투자금에 살 수 있는 더 좋은 단지, 같은 투자금으로 살 수 있는 더 좋은 단지.

단지 분석을 통해 단지 선호도를 파악하고 저평가된 단지 중 내 투자금으로 할 수 있는 단지 매물임장 진행한다.

기존 앞마당에서도 내 투자금으로 할 수 있는 단지 뽑아 비교평가 후 가장 좋은 단지 투자.

기존 앞마당에서 매물임장까지 진행 해 본 후 재수강을 통해 단계별로 다시 들으니 진행방법이 이해가 된다.

후보단지 뽑을때 투자금 범위 위,아래 5천만원 포함 금액까지 리스트업 하기, 그래야 더좋고 투자금이 적게 드는 물건을 놓치지 않을 수 있다는 것도 새로웠다. 이번달 매물 후보 뽑을때 적용해야겠다.

매물임장 프로세스

1. 매물예약 : 매물 정보 확인 및 예약

2. 부동산 방문 : 투자자의 자세로 임하기

3. 매물임장 : 누수/결로 체크, 수리비 견적, 공간별 체크

매물임장은 들어가서 오른쪽부터 돌면서 꼼꼼히 살펴보자 (수리해야 할 부분이 있는지 잘 봐야겠다, 매

물 임장을 통해 물건의 상태 및 예상 수리비를 뽑아 실투자금을 계산한다. 투자금이 적게 드는것에만 꽂히면 안되고 나중에 매도하거나 전세를 맞춰야 할때 내 물건이 1등이 될 수 있게 투자금이 조금 더 들더라도 올수리 되어 있는 물건을 선택하는 것도 좋다.

투자 물건 뽑기

투자금 내에 뽑은 물건과 앞마당에 있는 같은 투자금으로 할 수 있는 단지 비교평가

저,환,수,원,리 대입해 투자 기준에 부합한지 확인 / 모든 기준에 충족되지 않으면 투자하지 않는다.

지역간 같은 투자금으로 가능한 단지 비교평가 아직 해보지 않았지만 쉽지 않을것 같다. 강의로 들을때는 잘 할 수 있을것 같은데...혼자 해보려면 쉽지는 않다. 임장보고서 단계별로 끝까지 작성하고 이번달은 기존 앞마당에 있는 단지와 비교평가까지 해서 투자 단지 꼭 찾아야겠다.

* 실천 사항 *

1. 임장보고서 결론까지 작성

2. 투자 후보 단지 매물 임장 꼭 하기

3. 기존 앞마당 투자금 범위에 들어오는 단지와 비교평가