[파랑파랑] 칼럼필사📝 #37_26.1.11_실전매도의 모든 것 : 따라 하면 누구나 매도할 수 있는 7단계 전략_우지공님

[파랑파랑] 칼럼필사📝 #37_26.1.11_실전매도의 모든 것 : 따라 하면 누구나 매도할 수 있는 7단계 전략_우지공님

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[본]

📌 매수를 생각할 때 매도를 먼저 생각하기

✅ 지방에서 매도할 때는 ‘시간’과 ‘수익’이 중요

▶️ 시간 : 지역의 공급 사이클에 의해 좌우

▶️ 수익 : 어떤 가치의 단지를 얼마나 싸게 사느냐에 달려 있음

➡ 저평가된 자산을 적은 투자금으로 매수하는 것도 좋지만

결국 지방에서는 공급이 큰 흐름을 만들기 때문에

“내가 투자하려는 단지는, 내 앞마당 안에서 공급이 어느 정도인가?“ 살펴 보는 것이 중요

✅ 매도 방법과 프로세스 : 매도 할 용기와 준비

[STEP 0 : 매도할 결심은 매도후 갈아탈 우선순위 단지 10개]

▶️ 매도할 결심은 매도 후 무엇을 살 수 있는가에서 비롯된다

➡ 각 금액대별로 실제 시나리오 수립하고 매달 갈아탈 단지 10곳 리스트업

• 밥잘 튜터님 말씀 “현장에 나가서 야수가 되세요! 예열 없이 달려 나가보세요!“라는 말씀에 매달 약 80개의 매물을 보며 갈아탈 단지를 꾸준히 추리고 매도하고 바로 투자를 할 수 있겠다는 자신감이 생김

📌 [액션플랜] STEP 0 : 우선순위 10개 챙기기

1.   회수되는 투자금을 정확하게 파악하고, 내 앞마 당에서 투자금으로 할수있는 단지 찾기
2.  후보가 많으면 많을수록 좋기에, 매달 손에 5개 의 물건을 쥔다는 마음으로 임하기
3.  언제 매도가 되더라도 투자를 한다는 마음으로 매임하기(스스로 양을 정해보기)

[STEP 1 : 시장 파악 (거래분위기) 매도전략 구상]

▶️ 시장 분위기 파악이 우선 순위 : 상승기? 보합? 하락?

➡️ 보유 과정에서 3개월에 한번씩 전임 (시세는 매달 업데이트), 매도를 결심하고 나서는 주기적으로 계속! : 가장 친근한 부사님과 한 달에 2번 (2주에 1번) & 인근 다른 생활권 부사님과 통화하며 지역의 전체 분위기 파악

▶️ 현재 매수 주체가 누구인지 파악 : 실거주? 투자자?

➡    1. 실거주가 많은 포지션의 지역이라면 해당 물건의 점유자를 내보내고 실거주에게 매도할 전략

2. 투자자수요도 많은 포지션이라면 실거주매도와, 투자자에게 매도할 전략

📌 [액션플랜] STEP 1 : 시장분위기, 매수주체 파악

1.   주기적으로 해당 지역의 분위기 파악.
2.  실거주가 많은 경우, 투자자도 함께 있는 경우를 구분 하고 매도전략 수립하기

[STEP 2 : 메타인지(물건경쟁력)]

▶️ 내 물건에 대한 세밀한 진단 (나와 있는 모든 물건에서 나의 물건의 가치 파악) = 가격의 적정성 및 매도 가격과 연결

➡ [메타인지 방법]

1.   나와있는 모든 광고를 캡쳐를 한후, 전화임 장을 통해 물건의 상태, 상황을 파악합니다.
2.  예전에 내가 작성한 단지분석을 살펴보고 가격차이가 있는 타입이나, 특별히 선호하 는 층, 향을 살펴봅니다.
3.  최근거래는 되었지만 실거래가 찍히지 않은 것들이 있는지 해당 단지의 주변 2~3개 부 동산에 전화를 해서 파악합니다.
4.  부동산 사장님에게도 내 물건의 어느정도의 가치를 지녔고, 경쟁매물과 비교했을때 어 느정도의 가격수준이면 바로 거래가 되는지를 여쭤봅니다.

📌 [액션플랜] STEP 2 : 메타인지.

1.   내 물건의 적정가격 판단하기.
2.  네고를 감안한 광고가격 정하기

[STEP 3 : 저승사자(일잘러 부사님) 탐색]

▶️ 적정가격까지 잘 선정했다면?

➡ 내 물건을 적극적으로 팔아 줄 사장님 찾기! = 저승사자, 염라대왕 사장님👍 (물건주세요~ 열심히 한번 팔아볼게요! 믿고 맡겨주세요!)

📌 [액션플랜]

STEP 3 : 일잘러 부동산사장님 찾기.

1.   전화임장을 통해 적극적인 사장님 찾기.
2.  많은 광고보다는 정말 내 물건을 팔아줄 사장님에게 광고하기.

[STEP 4 : 점유자 소통]

▶️ 세입자가 전세가가 올라 이사갈 집이 없는 경우 : 소정의 이사비 제시. 진정성 어린 마음으로 공감과 이해를 하며 소통

⭐️ 세입자 분과 퇴거 확약서 작성 필수!

📌  [액션플랜] STEP 4: 점유자 소통

1.   매도 의사결정 6개월 전 세입자 분께 거취의사 묻기.
2.  더 살고 싶다면?> 매도를 해야 하는 명분과 소정의 이사비
3.  나가시겠다고 하면? > 갱신권 미사용 퇴거확약서 작성

[STEP 5 : 대안 확보 : 갈아탈 단지의 대안]

▶️ 갈아탈 단지에서 매물 단위로 물건들을 추려보는 과정이 필요

➡ 양도세까지 계산하여 최종 회수금 결정

📌 [액션플랜] STEP 5 : 대안확보

1.   갈아탈 단지의 매물단위로 파악하기.
2.  양도세를 계산하여 회수금을 파악하기.

[STEP 6 : 간택 : 가격절충]

▶️ 매도를 예술이라 불리는 이유 : 나와의 싸움

1.   선택을 하는 것이 아니라 선택을 받는것
2.  수익에 대한 욕심과 절제: 그 사이의 갈등
3.  지방의 목적은 매도후 종잣돈 불리기
4.  추석 전 계약금을 받고 갈아탈 것에 집중

📌 [액션플랜] STEP 6 : 간택 가격절충

1.   매도는 내가 선택을 하는 것이 아닌 선택을 당한다는 것.
2.  욕심을 내려두고 갈아탈 단지에 집중하는것
3.  지방투자의 목적은 매도라는 것을 상기하기.

[복기]

1.   매도를 남의 일처럼 생각하지 않고, 조금 더 적극적으로 알아보고 임하기
2.  늘 포트폴리오를 바꿀수 있다는 생각을 가지고 갈아탈 단지들을 찾아보기
3.  매수할때 부터 매도를 생각하고, 일 잘하는 부동산 사장님, 생활권의 매매흐름이 어떻게 오는지 확인하기.
4.  협상이 들어올때 나의 패를 다 오픈하지 않고, 다른 대안도 염두해두고 협상을 진행하기.
5.  세입자분이 나가지 않을 경우 어떻게 매도를 할수 있을 지 전략을 구상하기

💚 저는 여전히 평범한 사람입니다.

하지만 그 평범함 속에서도 정말 운이 좋게 월부에서 투자를 배웠고, 믿음을 갖고 배운 대로 행동했기에 결과가 하나둘 만들어지기 시작했습니다.

결과를 보시고 '운이 좋았다고 말할지도 모릅니다.

하지만 저는 알고 있습니다.

그 '운' 속에는

믿음과 시간, 그리고 행동이 있었었다는 것을요.

저와 같이 고민하고, 걱정이 앞서는 분들이 계시다면 지금도 충분히 가능합니다.

불안한 마음이 들더라도, 그 마음 그대로 한 걸음만 내딛어보세요.

지금 이 순간의 불안은

여러분이 '변화의 문 앞'에 서 있다는 신호입니다.

그리고 그 문은,

믿고 행동하는 사람에게 반드시 열립니다.

여러분들의 성공적인 투자생활을 응원하겠습니다.

[깨/적]

💙결국 매도도 현장에 답이 있다!! 매도 후 목표가 명확하고, 방법을 찾고, 행동하는 사람이 되는 것이 중요하다고 느껴졌다. 매수만큼이나 매도는 그 이상 노력해야 한다는 것. 다시 한번 느낄 수 있었다. 그리고 나보다 앞서나간 많은 분들이 해 주시는 나눔 글과 강의까지 정말 감사하다. 나도 실력을 더 쌓아서 받은 것 그 이상 나눌 수 있는 사람이 되었으면 좋겠다.

매도는 처음이지만 차근차근 잘 따라해 봐야겠다🥰 할 수 있다!!

✅ 나의 일처럼 생각하고 적극적으로 행동하기 (엄마 꺼 = 내 꺼(?!)🤣)

✅ 메타인지 발휘하여 적정 가격 선정하기 (한가해보이 멘토님 매도 특강 레버리지)

✅ 저승사자, 염라대왕 사장님 찾기 위해 전임 많이 하기 (영향권 범위까지 확대)