관련 강의
[4월 개강] 지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
권유디, 재이리, 김인턴
천안시 직장
중소도시 직장 탑3
청주 (39만) - 하이닉스
천안 (32만) - 삼성
창원 (46만) - 국가산단
2020년 → 2023년까지 종사자수가 많이 증가한 곳
창원, 청주, 천안, 김해, 포항, 아산
천안 8746 + 아산 10175 = 18921명정도가 증가 → 종사자수 및 전체 인구도 증가하는 중!!
정리
직장의 수, 종사자 수가 많은 지역
중소도시 중 500인 이상 일자리 많고 대기업도 많은 지역
서북구, 아산시 압도적 (삼성디스플레이, 삼성SDI)
천안시 학군 : 강남 대치 = 서북구 불당 (신불당 > 구불당)
불당은 천안 내 학군 수요를 끌어당길 수 있는 곳 : 매매상승, 전세 셋팅에 유리할 수 있다.
학군지 내에서 단지별로 배정 중학교 + 학원가 도보 접근성 파악하여 우선순위
천안시 환경 : 상권 + 편의시설 + 택지 (환경 좋은곳을 뜻하는 곳)
상권 편의시설 집중 = 서북구 불당동 (압도적), 동남구 신부동
상권 편의시설 불당(서북구)에 집중 - 연식, 택지, 커뮤니티!
불당동, 신부동 모두 환경 좋아지는 곳
- But, 출발점이 다름. 같은 투자금이라면 불당쪽!!
천안시 교통 : 출퇴근길 상습 교통정체는 가격에 영향을 미침 → 서북구 우선
1호선 지하철 접근성 보다는 환경적 조건 우선
교통이 같은 조건이라면 아파트가 몰려 있고 연식이 좋은 지역 우선순위
교통의 의미가ㅣ 크지 않은 천안. 단지가 가진 환경적 요소는 무엇인지 따져보고, 직주근접은 ‘플러스 요소’ 로만 볼 것 (신불당, 성성)
천안시 공급 : 천안 전세가는 천안 시내 자체 공급에 가장 영향이 크다
공급에 유의해야 하는 곳 : 성성 (28년도), 탕정 (26, 27년도)
아산의 입주에도 천안의 전세가는 떨어진다. 다만, 명확한 거주매력 (학군, 환경) 이 있는 단지의 경우, 전세가 회복이 빠르게 되었다.
26년 천안 입주물량 매우 부족 → 전세세팅 난이도 낮다 : 지금 투자 시 2년 만기 시점 28년 초 입주물량 많음
→ 3년 계약 또는 하반기로 맞춰서 계약하면 좋다!!
천안의 입지 : 불당 > 성성, 백석 > 신부, 두정, 청수청당 > 그외
천안 투자 전략 2요소
#연식
새로운 아파트, 택지가 들어오면 이동한다.
아직 빈땅이 많은 천안
같은 조건이라면 연식이 더 좋은 단지
아무리 서북구라도 꼭 구축, 그 단지에 살아야만 하는 이유가 명확하지 않으면 신축을 우선 고려 + 선택
26년 지금 천안은 구축이 우선순위가 아니다.
구축을 봐야한다면 구불당까지만 봐야한다!
#중심
1순위 : 입지좋은 신축 → 신불당, 성성
2순위 : 입지 덜 좋은 신축, 준신축 → 백석, 두정, 신부, 쌍용(신축만), 청수청당
3순위 : 입지 좋은 구축, 입지 떨어지는 신축 → 구불당, 차암
제외 : 입지 덜 좋은 구축
청주
충북 최대 도시, 행정금융상업교육 중심
세종&대전과 교류가 활발한 편
빈땅이 많아 입지독점성이 약한 도시 + 찐 청주 (구도심) 선호도가 짙은 도시
산업단지 주위에 택지가 형성되어 있음
흥덕구 : 현대백화점 + 좋은 직장 + 좋은 환경 + 좋은 학군
상당구 : 떠오르는 신규 택지. 신축 O / 구축은 보지도 마라
청원구 : 가성비 준신축 택지
서원구 : 옛날 구축 택지 + 재개발 (충북대, 서원구청)
입지 분석
종사자수 2위 : 창원 청주 천안 전주 김해 포함 구미 순서
6년간 종사자수 증가 : 천안 청주 김해 포항 전주 창원 구미 순서
1000명이상 사업체 수 : 창원 > 청주 > 구미 > 천안 = 전주 > 포항 > 김해
500명이상 사업체 수 : 창원 = 청주 > 구미 > 천안 > 전주 > 포항 > 김해
직장
흥덕구가 가장 많음 → 직주근접
교통
오창 과학단지 (1.9만명)
청주일반산단 (2.5만명)
4개구 모두 직장까지 30분 내 출퇴근 가능 (오창과학단지로 봤을 때)
학군
대성초 → 솔밭초중 / 복대동 학원이 최고 (맘카페)
복대동(지웰) 학원가 → 다 몰려있음
가정동 학원가 → 신축이지만 유의미한 학원은 없음 → 애들 키우기엔 충분
초등학생 6학년까지 학생수가 유지되는곳 : 솔밭초, 중앙초, 용아초
의미 있는 곳 : 복대, 가경, 율량, 동남 → 외부 수요를 끌 정도는 아님
학군지로서 의미 있는지 볼 수 있는 방법 : 비교평가 (학군지 아파트, 연식 좋은 학군지 아닌 아파트)
환경 (4가지 구성 : 신축, 택지, 커뮤니티 (나 여기살아~), 규모)
1순위 : 복대, 가경 - 신축, 택지, 커뮤니티, 규모
2순위 : 테크노 (신축), 동남지구 (신축&상권), 방서지구(신축) - 신축, 택지, 규모
3순위 : 율량 (상권 & 준신축), 산남 (상권 & 구축) - 택지
거주 환경이 좋은곳 : 복대, 가경 > 테크노 > 동남 > 방서 > 율량 > 산남
투자 : 신축 택지 환경에서 거주하기 위해 이사 올 수 있는 지역 : 복대, 가경, 테크노, 동남, 방서
공급 - 공급에 정직하게 움직이는 도시
과공급일 떄 언제 투자가 가능한지
미분양 현황
- 전체 미분양의 양이 감소 추세
- 핵심지 좋은곳에 분양이 감소하고 있는지
남은 공급 분석
- 테크노폴리스, 원도심(사직+모충) 입주 주의
26년~28년 3년간 공급 평균보다 1.2배 많음 → 투자 진입 시 전세가격이 지금보다 더 하락 할 수 있음
가격 : 매매 절대가 3억대부터
평형 : 30평대 우선, 20평대는 신축만
연식 : 8년 이내 (2018~) 신축 우선 고려, 10년대 준신축은 선호 택지만 (6곳 : 복가테동방율), 복대 가경 구축
지방을 봐야할 때와 수도권을 보는 방식이 이번 강의와 임장을 통해서 다시 한 번 깨달았고 지방일 경우 더더욱 신축, 입지, 환경, 학군을 중요시 봐야한다는걸 깨달았다. 또 아무리 신축이여도 입지가 안좋은곳이라고 한다면 한계가 있다는걸 알게 되었으며 지금 뒤죽박죽 시장에서 비교평가 및 단지를 진짜 뾰족하게 잘 판단해야 더 많은 자산을 벌 수 있다는걸
알았기 때문에 알려주신 가이드 라인에서 판단할 수 있도록 해보겠습니다!!
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