현재 투자할 수 있다는 것에 감사함을 느끼며 - 실전준비반 72기 43조 옥수슈

부동산은 매도 버튼이 없다 그렇기 때문에 투자에 대한 이해와 매수에 대한 기준을 가지고 부동산 투자에 임해야 한다. 투자할 수 있는 사람이 되기 위해서는 필요한것을 알고하는 것이 중요하다.

현재 시장의 상태 확인하는법

현재 시장의 상태를 확인하기 위해서는 매수심리, 거래랑, 매물수 이렇게 동행지수 3가지를 확인하는게 좋다.

현재 시장은 재점화 조짐이 보인다. 그 이유는 매수세는 상승하였는데 매도세는 하락하고 있다. 또한, 거래량은 11월에  바닥을 찍었고 12월에 조금 회복한 추세이다. 이렇게 동행지수 3가지를 확인해보면 재점화 조짐이 보인다고 할 수 있다.

주거용 부동산 투자 핵심전략

수도권 : 비싸지 않게 사서 보유해 나간다.(Buy & Hold or Grow-up : BHG)

지방 : 싸게사서 적당할 때 판다.(Buy & Sell and Buy : BSB)

잃지 않는 투자란 : 망하지 않고 살아남는 법

“더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자시장에 살아남기 위한 선택을 하는 투자이다.”

그렇기에 잃지 않는 투자를 하기 위해서는 내가 할 수 없는 것이 아닌 할 수 있는 것을 구분할 줄 알아야 한다. 미래를 예측하고 막연하게 상승을 기대하는 것이 아닌 현재 시점의 저평가를 판단하고, 투자 이후 시나리오를 대비하는 것이 올바른 방법이라고 할 수 있다.

투자 이후 시나리오

1. 매매 상승 / 전세 상승 : 강세장인 상황으로 상승 초반엔 재투자를 권하나 상승 후반이라면 대출을 청산에 하락장에 대비하는 것이 좋다.
2. 매매 상승 / 전세 하락 : 역전세가 났다는 가정하에 방어가 가능하고 아직도 저평가라는 판단이 된다면 현금으로 대응하며 보유하는 것이 좋고, 방어가 가능하나 고평가라는 판단이 된다면 매도를해 수익 실현을 하는 것이 좋다. 또한, 방어가 불가능 하다면 매도를해 수익 실현을 해야하는 판단을 해야한다.
3. 매매 하락 / 전세 상승 : 아파트를 저평가해 좋은 가격에 매수 하였다면, 보유 하거나 상승 된 전세자금과 목돈으로 재투자를 하여도 좋다. 이러한 시기는 잃지않는 투자를 하기에 가장 좋은시기 이므로 재투자를 하기에 가장 좋은시기이도 하다. 지금 현재 25평 기준 매매 4, 5억정도 하는 구축아파트들이 있는 서울에 붙어 있는 경기도 지역들에 매매가와 전세가의 차이를 지금과 1, 2년전을 비교해 봐라 그럼 보일 것이다.
4. 매매 하락 / 전세 하락 : 방어가 가능하고 아직도 저평가라는 판단이 된다면 현금으로 대응하며 보유하는 것이 좋다. 만약 방어가 가능한데 고평가 이거나, 방어가 불가능한 상황이라면 이와 같은 하락장에서는 손해를 보더라도 손절을 하는 것이좋다.

여기서 투자 이후 시나리오는 아래의 이미지를 참고한다

투자 이후 시나리오에서 중요한 점은 멘탈이 나가서 다 정리하거나 버틸 수 있는데 좋은 것부터 팔아버리면 안된다.낮은 우선순위부터 매도할 수 있게끔 보유 우선순위를 설정해 놓는 것이 좋다.

(팁 : 전세가가 6개월 이상 빠지면 매매가도 빠진다 이는 곧 하락시장의 신호임을 의미하게 된다.)

내가 살 수 있는 가장 좋은 집 찾기

저평가의 개념은 절대적 저평가와 상대적 저평가로 나뉘게 되는데 절대적 저평가는 시장이 모두 저평가 된 상태를 의미하며 상대적 저평가는 특정 지역, 물건이 상대적으로 더 저평가된 상태를 의미한다. 우리는 더 좋은 투자를 하기 위해서는 상대적 저평가를 할 줄 알아야 한다. 상대적 저평가를 할 수 있게 되면 같은 투자금 대비 더 높은 수익률을 얻어갈 수 있기 때문이다.

절대적 저평가를 알기 위해서는 PIR(=중위가격/중위소득)과 전세가율을 비교해볼 줄 알아야 한다. 절대적 저평가 시기에는 PIR이 11이하 이면서, 전세가율이 60%이상인 상황인데 이러한 상황에서는 그래프에서 보느것과 같이 두 그래프가 서로 가까워지게 되는데 이를 절대적 저평가 시기라고 한다. 현재 상황은 2017년도 보다는 절대적 저평가 시기라고 하기에는 어렵지만, 그래도 투자하기에 나쁘지 않다고 생각한다.

비교평가

1. 기초정보 비교
2. 입지비교
3. 입지대비 가격 비교

강의를 마무리하며, 아는 지역의 차이 곧 임장보고서를 늘린다는 건 즉, 투자결과의 차이로 이어진다. 아는 지역의 개수는 나의 실력인 셈이다.

살 수 있다면 좋은걸 사는 것이 좋다. 그러나 너무 많이 올랐다고 판단 된다면 그 다음도 나쁘지 않다. 너무 상급지에 집착할 필요는 없다는 뜻이다. 수도권은 항상 교통의 편의를 가장 우선시 하는 것이 좋다.

우리는 현재 투자할 수 있다는 환경에 감사함을 가져야 한다. 그렇기에 나를 투자자라 생각하고 부동산 시장에 꾸준한 관심을 갖고 포기 하지말자.

1. 이번 4강을 듣고 느낀점/깨달은 점이 있나요?

   너나위님의 4강을 들으며, 나는 투자 할 수 있다는 환경에서 살고 있다는 것에 대해 감사함을 느껴야 된다는 것을 깨달았습니다. 이 또한, 당연한것이 아닌데도 불구하고 저는 매일 같이 불평불만을 하며 살아 왔던 것 같습니다. 이 강의를 계기로 좀 더 성장하는 시간이 되었고, 어떠한 마음가짐으로 투자자로서 임해야하는지 배울 수 있는 시간이였습니다. 좋은 강의 준비해 주셔서 감사합니다.

    

2. 실전준비반반 강의를 신청하게 된 계기 
   요즘같이 빠르게 변화하는 시장에서 가만히 있으면 안되겠다고 생각해 강의를 신청하게 되었습니다. 너나위님이 마지막강의에서 처음 투자하는 물건이 좋아야 그 이후에도 투자가 계속 이어진다고 하셨는데 강의도 마차가지인것 같습니다. 처음듣는 강의의 질이 좋아야 그 이후가 있다는 것을 알 수 있었습니다. 저는 실전준비반이 첫 강의였고, 좋은 내용을 너무 많이 배울 수 있었다고 생각합니다. 이번을 기회로 꾸준히 포기하지 않고 성장할 것 입니다.

    

3. 실전준비반을 듣고 가장 크게 깨달은 점(느낀점)
   이론과 실전은 다른다는 것을 깨달았습니다. 책, 유튜브, 이론적인 부분으로는 이게 왜 어렵지 라고 생각했는데 분임, 단임, 전임, 매임 모든게 하나 쉽지 않았습니다. 그래도 생각을 행동으로 옮겼다는 것에 의의를 두려고 합니다. 이번에 배운내용을 토데로 끝까지 밀고 나가 1호기를 꼭 만들겠습니다.

    

4. 실전준비반을 듣고 앞으로 실행하고 싶은 점 (적용점)

   저는 2026년 꼭 1호기를 매매할 것 입니다. 실준반에서 배운 내용을 토대로 결과를 만들어 내어 꼭 인증하겠습니다.

5. 앞으로 6개월 내 이루고 싶은 목표 

   1호기 투자!!