[월부학교 겨울학기 👼🏻2ㅣ쁘다 빈쓰튜터님 오셨네👼🏻_엠쥬] 2강 후기

안녕하세요

오랫동안 투자환경에 남아있을 엠쥬입니다

이번 2강 강의는 자향 멘토님께서 해주셨습니다

화요일 반모임을 끝내고 강의듣고 작성하느라 좀 늦었습니다

1강에서 양파링멘토님께서 전반적인 얘기를 해주셨다면 

자향 멘토님은 서울,수도권 시장 상황 및 세금에 대해서 강의해주셨습니다

2026년 상반기, 현재 시장 진단

2025.7월~2026.01까지

전고점 돌파한 곳 / -10%이내 인 곳 / -10~-20%인 곳 / -20% 초과한 곳

서울 1~3급지는 전고점 돌파한 곳으로 초고가 시장은 20%이상 상승하고 있으며

최근 매물이 많지 않다보니 최근 실거래가 대비 매물 호가가 1억~2억 정도 높게 나오는 상황

서울 4~5급지의 경우

1.2급지에 비해 매물수도 있는 편, 매물 호가도 최근 실거래가와 비슷하게 나오고 있는 상황이라

전고점 이하 여전히 싼 단지들의 비율이 많은 지역

경기 1~3급지에서 

1.2급지 과 시장은 전고점 대비 20%이상 상승했고(분당, 과천) 

매물수 많지 않고 매물 호가도 높은편

3급지는 비싸지 않은 매매가이고, 매물 호가도 최근 실거래가와 비슷하게 나오고 잇는 상황

전고점 이하 아직 비싸지 않은 가격대

경기 4~5급지는 1~3급지에 비해 매물수도 있는 편이고 매물 호가도 최근 실거래가와 비슷

전고점이하 여전히 싼 단지들의 비율이 많은 지역

→ 최근 현장에서 내가 느낌점은 상급지에서 그 흐름이 하급지로 내려와서 매도자가 매물을 거두거나 

    다음날 3~5천만원 올려서 브리핑을 받는 상황이었습니다. 저는 이런 시장이 처음이라 투자금이 없는

    상황에서도 조바심이 났는데  11년차이신 자향 멘토님은 상승장과 하락장 모두를 겪으셨기에 

    협소하게 시장을 바라보지말고 과거의 정책과 그에 반응한 시장의 현상을 알려주시면서

    우리가 앞으로의 정책에서 어떤 의사결정을 해야 하는지 알려주셨습니다

  🔎 비슷한 투자금이라면 상대적으로 덜 오른, 입지가 더 좋은 곳이

        하락장 이후 회복력이 더 빠르다는 것을 기억하여 과거 시장 복기해보기

가격 수준에 따른 투자 의사 결정 

초고수익을 올리는 곳은 초고위험이 따르고

저수익을 올리는 곳은 저위험하므로

비싸지 않은 가격밴드는 절대적 저평가보다는 

더 가치가 좋은 것부터 검토

현재 시장에서 주요하게 봐야할 지역은 어디?

투자금액별로 봐야 할 지역 및 평형 가이드를 주셨으며 

입지 및 연식 고려하여 24.33평 중에서 중위 선호단지 우선적으로 검토

현재는 25평보다 33평이 전반적으로 저평가 상황이니 33평을 우선적으로 검토

🔎 아무래도 지역내에서 25평의 가격무게가 33평보다 가볍기에

      사람들이 먼저 접근합니다. 그래서 상대적으로 33평이 일시적으로 더 싸니까

      잘 눈여겨봐야겠습니다.

부동산 세금 개요

제가 실전 투자를 하지 않았다면 이번 강의를 들어도 크게 와 닿지 않았을텐데

실전 투자자로 참여한 후로는 제가 해당되는 부분은 좀 더 경청해서 듣게 됩니다. ㅎㅎ

이재명 정부는 다주택자 매물을 투기성으로 보기에 대출규제 이후는 세금 규제가

남았다고 볼수있기에 그런부분에서 자세히 설명해주셨습니다.

🔎 홈택스 -  간주임대료 모의계산 해보기

사실 세금파트가 어렵기에 1번 듣고는 습득 안되는 부분들이 많기에 

꼭 복습해야겠으며 올해안에 세금과 대출 특강을 들어봐야겠습니다

현금흐름 어떻게 해야 할까요?

자향멘토님은 특히 은퇴자의 설계를 알려주시는데 

은퇴할 나이가 얼마 안남았다면 전세를 천천히 반전세화하여

향후 은퇴후 현금 흐름을 만들라고 하셨습니다

(제가 이런 상황이라 막연한 두려움이 있었는데 이런 방법이…)

이 부분에서 자향멘토님의 인사이트에 놀란건

소형평형을 이런 용도로 매수할 수도 있구나~~였습니다

소형평형은 전세가가 안 받쳐주기에 투자자들이 많이 꺼려하잖아요

그런데 은퇴앞둔 시기라면 이런 방법 고려해볼수 있을것 같습니다

‘내가 가진 핵심 강점을 먼저 키우고, 그 다음에 내가 갖지 못한 것을 채워야 한다’

-늘 내가 부족한 부분에 촛점을 맞추다 보니 그 생각이 장애물이 되어 

 정작 내가 잘 하는 부분들을 망각했는데 시선의 전환을 해보도록 하겠습니다 

 긴 시간동안 강의해주신 자향 멘토님 감사합니다