야근 후의 보상으로, 하루 휴무를 받고,
드디어 나의 연예인, 권유디님의 강의를 들을 수 있게 되어, 설레는 날이었습니다.
아침에는 지방투자실전반 과제제출마감일로 조금 정신이 없기는 했습니다~
권유디님 강의를 듣고 있는 주변에서 계속 타이핑 치는 소리가 들렸습니다.
많은 분들이 이 시간을 소중하게, 집중해서 듣고 있구나란 생각에, 저도 강의를 더욱 집중하며 기록이 필요한 것들은 잘 기록해야겠다고 생각했습니다.
유디님께서는 현재 우리들의 고민을 몇 가지로 나누어 정리해주셨습니다.
저의 상황은 ‘내가 투자할 수 있는 아파트는 안 오를 것 같은데...사도 되나요?’ 였습니다.
유디님께서는 기준이 맞다면 복도식도, 구축도, 언덕도... 남루하더라도 가치가 있으니, 사야한다는 솔루션을 주셨습니다.
그리고
‘투자는 감정이 아니라 기준으로 하는 것’이라는 명확한 가이드를 제시해주셨습니다.
-상황에 따라 투자하는 휘둘리는 일반투자자
: 할 수 없는 영역에 집중하고 스트레스를 받으며 할 수 있는 일을 진행하지 못함.
→ 현재 이렇게 하고 있던 내 모습 반성. 우지공튜터님과의 통화로 긍정 에너지로 리프레쉬 할 수 있었습니다.
- 본질에 따라 투자하는 중심이 바로잡힌 최고의 투자자가 되자.
: 할수있는 일과 없는일을명확히 구분하고, 할 수 있는 일을 꾸준히 해나가자. 돼지꼬리 성장. 다시 내려갔다가 올라가는 것이 당연한 패턴임.
→ 현 시점에 저는 직장에서 일도 밀려있고, 앞으로 해야할 일은 더더욱 시작이 더디어진 상황입니다. 그러나 이에 대해 스트레스만 받기 보다, 어떻게 하면 지금 상황을 더 나아지게 할 수 있을지, 긍정적인 생각으로 행동해 나가자고 생각했습니다.
- 2월 나를 바꾸려고 노력하는 한달이 되어보자.
•재수강생으로서, 내게 부족한 것이 무엇인지 알고 세분화된 목표세우기.
- 2,3가지 이상 성장을 위해 무엇을 해야하는지고민해보기.
- 1. 나의 단계를 알고, 2. 그 다음 단계로 가기 위해 구체적 행동으로 옮기기.
→ 2026년의 원씽캘린더를 작성해보며, 1월 나의 목표와 실적을 검토하고, 잘한점과 반성할 점을 기반으로 2월이 원씽캘린더를 작성해보았습니다.
•퉁쳐서평가하지않는다. 단지까지 가치판단이 되어야 한다.
예)
•1단계 시/구 양천구, 경기 광명시, 인천 부평구 3개 중에
•2단계 생활권(양천구 내) 몇순위생활권 몇 번째위치순위인지
•좋은 급지를선택하면, 최선의 선택은 아니어도, 수익은 얻는다.
•생활권의 선호도는 대로, 고가도로, 지하차도, 고가도로가 있는지 보면 된다. 대로를 사이에 두고 직장, 상권이 있는 곳과 공원이 있는 곳은 다르다.
적용할 점 임보편
- BM 임보10억 달성 운영 로드맵 작성
- 입지요소를 갖춘 곳 직장, 교통, 학군, 환경도 생활권별로 파악해야 한다.
- 직장+교통 7대 업무지구 접근성을 모두 봐야한다.
자차 접근성
버스타고 갔을 때 환승해서의 역과의 접근성
언덕이 있는지 여부까지 파악
적용할 점 임장편
- BM 임장시 고가도로가 나오면 도로 안쪽과 바깥쪽의 생활권을 구분하는 것 생각하기
- 임대주택도 관리가 어떻게 되어 있는지 가보기.
- 분위기 임장시. 갑분바뀜. 갑분 어르신. 갑분 애기. 4가지 중 하나를 지나고 있을 뿐인데 갑분 된다면, 이를 인지하고 선호도를 볼 수 있다.
- 분위기 임장 시. 나라면 어디 살고 싶을까?를 생각하면 좋다.
권유디님 너무나 뾰족뾰족한 여러 단지별 투자 이야기
2강
② 생활권(선호도)
90년대와 2000년대의 아파트는 다르다.
90년대는 정말 오래되 느낌이고, 2000년대 아파트는 그래도 세련된 느낌이 있다.
관악구. 선호요소 교통.
광진구. 선호요소 학군.
랜드마크를 확인하면, 그 지역의 선호요소를 알수 있다.
지하철이 준공될 예정이라면, 그 지하철역을 기준으로 강남접근성을 다시 봐야 한다.
철산동 625~철산역
- 정량적 평가 : 버스 10분, 도보 20분
- 정성적 평가 : 오르막으로 힘듦
- 지방 : 15년식까지 신축. 14년은 준신축.
더 이상 강남접근성만 보는게 아니라(가장 중요하긴 함) 나머지 접근성도 보고 종합적으로 판단하기.
- 용적률, 건폐율의 의미
④ 환경(커뮤니티, 연식)
커뮤니티 파악하는 방법
커뮤니티는 정량적으로 파악할 수 없다
부동산에 전화해보면, 가치와 가격의 미스매치 이유를 확인해볼 수 있다.
대단지도 환경이다.
2천세대, 5천세대, 1만2천세대 등등 단지 환경이다.
아파트 투자 기준 :: 저평가
전고점 하락률 얼마인지는 의미없다. 전고점 아래면 더 좋은 걸 투자해야 한다.
절대적 저평가 : 전고점 기준으로 전고점 이하인 단지
이제 전고점을 거의 뚫을 것이기 때문에. 향후 5년간 절대적 저평가 판단은 못할 수 있다.
상대적 저평가 판단이 더욱 중요해진다.
환금성
우리는 사이클의 주기를 봐야한다봐야한다.
이전 시장과 현재 시장의 부동산투자 속도의 차이와
그 이유. 어떻게 대응해야하는지.
전세가율을 원금보존에 적용하기 어려운 이유.
매매가는 이미 전저점 아래로 내려가기 어렵고, 전저점 아래인 전세가까지 내려가기는 더 어렵다.
최악의 상황이 전저점까지 떨어지는 것일 것이다.
전세가율까지 생각하는 시기는, 상승장 이후의 시기이다. 그때는 많이 올라서, 많이 떨어질 수 있기 때문.
현재는 전세가율 보다는 수익금을 보며 투자하면 좋겠다.
전세가가 낮게 껴있어서 매매가도 낮다면, 매매가가 더 낮은 것을 사는 것이 좋다.
연저축액 2천. 내 상황이 리스크에 매우 취약하기 때문에. 세낀 물건을 선택한다.
유디님의 강의 방식은 본격적인 설명에 앞서 무엇을 배우는지 처음부터 끝가지 훑어주시는고 하나씩 자세히 설명해주십니다. 투자사례도 그렇게 개요를 볼 수 있게 훑어주시고 그 이후에 하나씩 자세히 들어가서, 무엇을 배울지 아는 상태로 보니, 더 강의에 호기심이 생기고 집중이 잘 되었습니다.
전고점 없는 아파트의 전고점 유추하는 방법. 비교아파트의 전고점 그리고 더하거나 빼기. 내가 투자한 단지 실제 매물과 배교 단지 매물의 가격차.
"단지를 찍지 마세요.
한 단지에 머문 기간은 2일 정도 만 있었습니다."
규제지역에 실거주 할 수 있다면, 규제지역ᄁᆞ지 가격 수준 파악하고 접근한다.
최악의 상황은 비규제지역이 규제지역보다 비싸서 안 샀는데, 규제지역이 되어, 그 지역의 단지마저 못 산 상황이다.
우리는 최악의 상황을 피해야 한다.
마음이 어렵지만 우리가 할 수 있는 걸 해야한다.
무주택자 대출
대출이 나올 수 있는 최대 한도 생각해보고, 실거주 하고, 2년 후 전세주고 나오기
1억은 (2년동안 오를 거라고 생각하는 최소 금액) + 2년 저축액
최근 부동산 시장 정책 동향도 설명해주셔서 좋았습니다
금리인하 확률이 높지만, 금리인상도 생각해봐야 한다.
강남3구 거래량이 팍 튀는 구간이 있다. 팍 튀면 강남이 상승전환한다.
노도강 거래비율 튀면 노원 올라간다.
거래량이 폭발하면, 강남 대세상승이 시작된다.
그리고 노원의 거래량이 튄다.
심지어 노원이 강남보다 더 많이 오른다.
왜? 강남은 꾸준히 올라서. 누적 상승률이. 강남은 많이 오르고 잠시 상승했다가 많이 오르고.
노원은 상승을 잘 안 하다가 한번에 올라간다.
부천, 노원, 도봉 이런 곳이 한 번에 올라가는 지역들이다.
우측 파란 그래프 강남3구 거래량이 계속 터진다.
우측 강담은 전저점 찍고 다시 계속 올라간다.
너무 많이 올랐다는 것에 감정적으로 휘둘려서 투자하지 않으면 안 된다.
서울 아파트 상승 속도는 통화량 지수와 함께 보다 오르거나 내리면서 함께 상승해 왔다.
서울아파트/통화량 = 서울아파트 나누기 통화량
값이 80 정도 되면, 이후에 가격이 하락하기 시작한다.
2009년 지수를 100으로 놓고, 이 기준으로 79.11이라는 값을 낸 것임.
저평가 지수 :: 수도권
최고점-현재(25.10월 기준) 0.00 저평가지수가 최근 15년 동안 0으로 지금이 가장 많이 올랐다는 것.
용산구~마포구
최고점-현재 차이가 많이 나는 곳은 저평가 된 단지가 많다는 의미로,
투자에서 참고하면 좋겠다.
지방은 다 싸다.
*통화량이 많아지면, 이미 많이 오른 아파트들도 더 오를 수 있다.
가능한대 대출을 에를 들어 설명 해주셔서 이해가 쉬웠습니다.
강남구
26억이기 때문에 최대 한도 2억 또는 LTV 70% 중 적은 금액. 그래서 2억 대출 가능.
서민/실수요자 주담대는
이전 보유기록 있어도 현재 무주택이면 가능
수도권 상승의 패턴
수도권 외곽과 수도권 중심 후순위는
처음 상승했다가 강남에서 대세상승 시작하고 다시 후순위 외곽으로 상승한다.
매전차가 차가 크지 않은 단지들의 전세가가 오르며 매매가가 올라갔기 때문에.
좋은강의 준비해주신 권유디 튜터님
감사합니다 :>
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