안녕하세요 상승입니다.
이번 실전반 34기 1강은 권유디 튜터님께서 진행해주셨습니다.
[투자자의 마음가짐]
1. 성장을 위한 마인드셋
2. 꾸준함의 가치
3. 유연한 대응
튜터님께서는 강의 시작에서 실전 투자자로 거듭나기 위한 투자 기준 정립과 현재 시장 대응법을 주제로 강의를 준비했다고 이야기하셨습니다. 튜터님께서 말씀하신 첫 임장지로 배정받은곳이 선호도가 낮은 곳이었지만 그 지역을 앞마당으로 만든 덕분에 이후 다른 지역과의 비교 평가가 가능해졌다는 사례 속에서 임장지는 단순한 재료일 뿐이며, 어떤 임장지에서든 배울 점이 반드시 존재하고 그 과정을 통해 투자자로 성장하는 것이 본질임을 이해했습니다. 투자 과정에서 겪게 되는 다양한 어려움들 속에서도 목표를 잊지 말고 기준으로 접근하는, 꾸준한 투자자가 되기를 다짐하였습니다.
[현재 시장 진단 및 가치 판단 기준]
1. 뉴노멀 시대의 도래
2. 본질에 집중
3. 입지의 가치
튜터님께서는 현재 시장을 작년과는 확연히 다른, 매우 급격하게 변하는 상황으로 진단하셨는데요, 특히 ■■ ■■ 대책 이후 서울 전역이 ◇◇◇◇◇로 묶이면서 주택 수가 있거나 지방에 거주하는 투자자들이 서울을 매수하기 매우 어려운 환경이 되었음을 언급하셨습니다. 매물은 사라지고 호가는 실거래가 대비 높게 형성되는 현상이 나타나고 있는데, 이를 일시적인 현상이 아닌 앞으로의 뉴노멀(New Normal)로 받아들여야 한다고 강조하셨습니다. 이러한 상황 속에서 많은 투자자가 서울 투자의 기회가 끝난 것은 아닌지 불안해하지만, 오히려 지금이 본질에 집중해야 할 시기임을 조언하셨습니다. 실거래가보다 높은 가격이라 하더라도 그 ■■가 ■■■ 대비 낮고 타 단지와의 비교 평가를 통해 ■■■되었다고 판단된다면 과감히 매수해야 한다는 것입니다. 또한 과거에는 전세가와 매매가의 상관관계에 의해 움직이던 시장이었으나, 현재는 부동산을 금융 상품으로 인식하는 경향이 강해지면서 사이클 주기가 매우 짧아졌고 전세가율과 무관하게 매매가가 먼저 반응하는 시장이 되었다고 설명하셨습니다. 규제로 인해 수도권 접근이 막힌 상황이라면 비규제 지역 내의 최선책을 찾거나 지방 광역시를 공략하는 등, 주어진 환경에서 할 수 있는 최선의 포트폴리오를 구축해 나가는 유연한 전략이 필요한 시점임을 배웠습니다.
투자의 핵심은 가치 대비 싼 것을 사는 것입니다. 가격은 가치에 수렴하며 따라서 우리에게는 가치를 식별하는 통찰력이 필요합니다. 튜터님께서 설명하신 ■■시 신축 아파트와 서울 ◇◇구의 구축 아파트를 비교하신 예시를 보며 특정 시점에서는 ■■의 신축이 서울의 구축보다 높은 가격을 형성하며 더 가치 있어 보일 수 있지만, 장기적인 땅의 가치와 입지 독점성을 고려할 때 서울의 가치가 결국 우위에 서게 된다는 점을 이해하며 ■■ 접근성, ■■, ■■ 등 입지 조건이 우수한 단지는 구축이나 복도식일지라도 가치가 우상향한다는 것을 이해했습니다.
아울러 전세가율에 집착하는 것도 좋지 못한 투자 방식임을 깨달았습니다. 과거에는 전세가가 매매가를 밀어 올리는 경우가 많았으나, 최근에는 부동산이 금융 상품화되면서 전세가와 무관하게 매매가가 먼저 반응하는 식으로 기가 짧아졌습니다. 따라서 중요한 것은 현재의 가격이 저렴한지를 판단하는 것입니다.
[수도권 및 지방 시장의 특성과 분석]
1. 수도권 전략
2. 지방 전략
3. 투자 목적의 차이
튜터님께서는 수도권과 지방 시장을 바라보는 투자자의 시선이 어떻게 달라야 하는지, 그리고 각 시장의 고유한 특성이 투자 의사결정에 어떤 영향을 미치는지에 대해 심도 있게 다루셨습니다. 수도권 시장의 핵심은 ■■ 독점성과 ◇◇ 접근성입니다. 수도권은 단순히 거주하는 곳이 아니라, 일자리와 인프라가 집중된 거대한 생태계이며, 그 중심부로 연결되는 ■■이 가치를 결정하는 가장 강력한 척도입니다.
반면 지방 시장은 수도권과는 완전히 다른 접근법이 필요합니다. 지방은 수도권처럼 거대한 벨트로 묶이기보다는 각 광역시나 중소도시가 독립적인 수급 영향권에 놓여 있기 때문에, 해당 지역의 ■■ 물량과 ◇◇ 성향에 따라 시장이 좌우되는 경향성이 큽니다. 튜터님께서는 지방 투자의 핵심을 ■■ 선호도와 지역 내 ■■ 입지의 위상으로 꼽으셨는데, 지방은 땅의 가치보다 ■■의 가치, 즉 ■■ 아파트와 ■■■ 단지가 시장을 주도하며, ■■이나 ■■ 등 거주 만족도가 높은 특정 구역으로의 쏠림 현상이 수도권보다 훨씬 극명하게 나타나게 됨을 이해했습니다.
튜터님께서는 수도권 투자가 장기적인 우상향과 자산 가치 증대에 목적이 있으며, 지방 투자는 적은 투자금으로 높은 수익률을 내는 효율성에 초점을 맞춰야 한다고 알려주셨는데요, 지방 광역시의 경우 서울의 중급지나 하급지 가격과 맞먹는 흐름을 보일 때가 있는데, 이때 입지 독점성이 더 높은 수도권을 선택할지 아니면 지방의 압도적 대장 단지를 선택할지에 대한 기준을 명확히 세워야 함을 강조하셨습니다. 이러한 비교 평가 능력이 곧 실전 투자자의 실력이며, 이를 위해 다양한 지역을 앞마당으로 만들어 데이터와 현장감을 축적하는 과정이 필수적임을 다시 한번 당부하셨습니다.
[실전 매수 가이드 및 리스크 관리]
1. 저평가 단지 발굴
2. 저환수원리 준수
3. 리스크 방어
튜터님께서는 투자자가 현장에서 저평가된 단지를 발굴하고 실제 매수까지 이어가기 위해 갖춰야 할 구체적인 기준과 전략을 알려주셨습니다. 투자의 본질은 가치 대비 저렴한 물건을 사는 것임을 거듭 강조하시며 ■■ 지수라는 개념을 소개하셨습니다. 이는 ◇◇량 대비 서울 아파트 가격의 상승 속도를 분석한 지표로, 특정 임계점인 ■■에 도달했을 때 시장의 위험도가 높아진다고 설명하셨습니다.
투자의 기술적인 측면만큼이나 중요한 것이 투자자로서의 올바른 태도와 스스로를 돌아보는 복기의 과정입니다. 본인의 투자 과정을 객관적으로 기록하고 분석하며 과거 본인이 내렸던 판단들이 시간이 지난 뒤 어떤 결과로 이어졌는지, 당시의 선택이 단순한 운이었는지 아니면 철저한 기준에 의한 것이었는지를 끊임없이 되짚어보는 과정이 중요합니다. 그리고 성장이 정체되었다 느껴질 때도 끈기를 가지고 포기하지 말아야 합니다. 튜터님께서도 성장의 고민으로 괴로웠던 시절이 있었지만, 매일 정해진 루틴을 지키고 앞마당을 하나씩 늘려가는 꾸준함이 결국 임계점을 돌파하게 만들었다고 말씀해주셨습니다. 타인과 비교하며 조급해하기보다는 어제의 나보다 조금 더 명확한 기준을 갖게 되었는지에 집중하는 태도를 견지하도록 하겠습니다.
아울러 튜터님께서는 저환수원리의 중요성을 다시금 역설하셨습니다. 저평가 여부를 확인하고, 환금성이 좋은 단지를 선택하며, 수익률을 극대화하기 위해 매수 시점의 전세가와 매매가 차이를 분석하고, 원금 보존이 가능한 안전한 투자를 지향해야 합니다. 특히 리스크 관리의 핵심으로 역전세에 대한 대비를 알려주셨는데요, 시장이 항상 우상향할 수는 없으며, 전세가가 일시적으로 하락하는 시기에 투자자가 무너지지 않기 위해서는 반드시 현금 흐름을 확보하거나 보유한 자산을 지킬 수 있는 방어 체계를 갖춰야 한다고 경고하셨습니다. 결국 리스크 관리는 발생 가능한 위험 요소를 미리 파악하고 그에 대한 해결책을 준비한 상태에서 행동하는 것임을 다시금 명심했습니다.
[목표 달성을 위한 포트폴리오 및 갈아타기 전략]
1. 포트폴리오 점검
2. 상급지 이동
3. 자산 응축
권유디 튜터님은 투자자가 궁극적으로 도달하고자 하는 목표를 달성하기 위해 현재의 자산을 어떻게 재구성하고, 어떤 시점에 상급지로 이동해야 하는지에 대한 가이드라인을 알려주셨습니다. 투자의 과정은 단순히 자산을 늘리는 것에 그치지 않고, 더 가치 있는 자산으로 바꾸어 나가는 선순환의 구조를 만들어야 한다는 점을 강조하시며 스스로의 포트폴리오에 대한 냉철한 점검이 선행되어야 한다고 말씀하셨습니다.
특히 갈아타기 전략에 있어서는 단순한 심리적 만족감이 아닌, 철저하게 수치와 기준에 근거한 의사결정이 필요함을 역설하시며 현재 보유한 자산을 매도하고 상위 급지로 이동할 때 발생하는 비용과 기대 수익을 비교해야 하며 조정기에서 상급지의 하락 폭이 더 커서 격차가 줄어드는 시기에 적절한 갈아타기가 필요함을 알려주셨습니다.
또한 튜터님은 다주택자로서 자산을 불려 나가는 전략과 1주택자로서 똘똘한 한 채를 확보하는 전략의 차이점을 상세히 분석해 주셨습니다. 자산 형성기에는 여러 채의 지방 광역시나 수도권 외곽 단지를 통해 몸집을 불리는 것이 유리할 수 있지만, 어느 정도 자산이 쌓인 후에는 반드시 서울 중심부의 입지 독점성이 있는 단지로 자산을 응축해야 리스크를 줄이고 수익을 확정 지을 수 있다고 조언하셨습니다. 튜터님은 본인의 경험을 사례로 들어, 수익이 난 지방 물건을 정리하여 서울의 핵심지로 입성했던 구체적인 과정을 공유하며 수강생들이 막연한 두려움을 버리고 전략적으로 움직일 것을 당부하셨습니다. 결국 포트폴리오 관리의 목적은 자산의 개수를 늘리는 것이 아니라 자산의 질을 높이는 것이며, 이를 위해 현재 시장이 주는 기회를 예민하게 관찰해야 한다는 점을 다시 한번 각인시켜 주셨습니다.
[느낀 점 및 적용할 점]
권유디 튜터님의 강의를 들으며 가장 먼저 든 생각은 투자의 기술보다 중요한 것은 투자를 대하는 태도와 본질에 대한 확신이라는 점입니다. 이번 강의를 통해 그동안 가졌던 수많은 막연함과 두려움을 지우고 실전 투자자로서 나아가야 할 이정표를 명확히 세울 수 있었습니다.
우선 시장을 바라보는 관점을 바꿀 수 있었습니다. 이전까지는 가격이 오르면 조급해하고 가격이 내리면 공포에 질렸다면, 가격은 단순한 소음일 뿐이며 우리가 집중해야 할 것은 그 대상이 가진 가치라는 점을 이해했습니다. 서울 상급지의 호가가 전고점에 육박한다고 해서 기회가 끝난 것이 아니라, 여전히 그 가치 대비 저평가된 구간을 찾아낼 수 있는 눈을 길러나가겠습니다.
튜터님께서 공유해주신 개인적인 경험담, 특히 가족들의 반대나 성장이 정체된 것 같아 괴로웠던 시절의 이야기는 저에게 위로가 되었습니다. 투자라는 길이 때로는 외롭고 험난하지만, 나를 사랑하는 사람들의 걱정을 이해하고 묵묵히 결과로 증명해 나가는 인내심이 얼마나 귀한 가치인지 배울 수 있었습니다. 투자는 결국 나를 더 나은 사람으로 만드는 과정이며, 그 과정에서 만나는 동료들과의 유대감이 지속 가능한 투자의 핵심 동력임을 다시 한번 명심하겠습니다.
향후 적용할 점으로 이번 달 배정받은 임장지를 편견 없이 바라보고 기준에 따라 철저히 가치 분석을 수행하겠습니다. 지역 안에서 최선의 단지를 찾아내고 타 지역과의 비교 평가를 통해 실력을 정교하게 다듬겠습니다. 매일의 루틴을 지켜나가며 조급함을 버리고 저환수원리의 원칙을 명심하겠습니다. 내가 감당 가능한 리스크 범위 안에서 최선의 가치를 선택하는 단단한 투자자가 되겠습니다.
좋은 강의를 전해주신 권유디 튜터님께 진심으로 감사드립니다.
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