성장과정

#투자인풋과 종잣돈을 모으는 시기



22년 2월 월부 가입 후 1년동안 몰입하여

독+강+임 반복

23년 초 임신&출산

24년 육아휴직

25년 2월 복직

25년 5월 내마중으로 복귀

+동작구+관악구+동대문구 추가 앞마당

1호기 위해 자산재배치 투자금 3.5억 만들기

자산재배치

#불편한일의 연속



25년 9월 1호기 투자를위해 자산재배치 시도

전세만기까지 6개월이 남은 시점

임대인에게 조기퇴거의사 전달

당시 주변 지역 전세상황

* 20평대 전세 매물이 거의 없었고 들어와 있는 전세금보다 5천만원 오른 상황, 임차인이 금방 구해질 것으로 예상

하지만 현실은 가을 이사철+주변 전세 매물이 없는 상황에서도

다음 세입자가 구해지지 않음

그 이유를 보아하니,

1. 임대인이 전세 만기가 많이 남은 상황+ 전세가 점점 올라가는 시장에서 적극적으로 움직이지 않는다. (단지 부동산 한군데만 광고를 올림)
2. 1층매물이라 고층매물에 비해 늦게 빠진다.
3. 임대인이 반전세를 고집한다.

그렇게 한달이라는 시간이 지나고 10월 중순..

조금더 지나면 겨울 비수기에 다음 임차인을 구하는 것이 더 늦어질 것으로 예상되어 임대인에게 재 연락



이때는 임대인도 겨울 비수기에 임대빼는게 힘들 것이라 생각했는지

바로 다음날 아는 부동산이 있으면 의뢰해도 된다고 말씀해주심..!

기다렸던 대답을 듣자마자 CEO의 마인드로 전세빼기 돌입



임대인 동의하에 주변 30군데 부동산 번호를 조사하여

문자를 뿌림~~~

전세 매물이 없는 상황이라 대부분의 사장님들에게 긍정적인 답변을 받음.

적극적인 사장님들은 상황에 대해 조금더 자세하게 물어보심.

손님이 없다는 단지내 부동산 사장님 말과는 다르게

광고를 뿌리고 난 후 5일만에 전세가 나감

=> 광고는 뿌리면 뿌릴수록 좋다!!! 적극적으로 홍보하자!!!!



월부에서 배운 전세빼기 스킬을 여기서 써먹다니..ㅋ



참고글: https://cafe.naver.com/wecando7/2016347

게리롱님 전세빼기 꿀팁 감사합니다!

*전세 홍보 문구 양식

안녕하세요 사장님,

아파트 전세 내놓습니다.

​

현재 세입자 거주중이며,

저는 세입자 입니다. 

집 보러 오시기 전 저에게 미리 연락주시면 됩니다.

​

*아파트/***동/***호

*주소 : 용인시-

*면적 정보  : 전용 59㎡/81A(타입)

*상세 정보  : 방3개 / 화장실1개 / 남향

*전세 금액  : 보증금 억

*수리 상태  : 

*입주가능일  : 즉시입주 협의가능 

*안내 가능시간  : 평일, 주말 대부분 가능

*소유자: *** (통신사 )

세입자 전화번호: 

​

조건 맞는 손님 계시면 연락부탁드립니다. 

전화 연결이 안되면 문자 주시면 확인 후 연락드리겠습니다.

잘 부탁드립니다.^^

10.15대책이 터지다.

자산 재배치 후 관악구, 동대문구에 1호기를 심으려고 22년부터 칼을 갈며

종잣돈 모으고 앞마당 만들었는데..

자산 재배치에 집중하고 있는 상황에서 토허제가 덮쳐버림..ㅋ

다음 세입자가 확정되지 않은 상황이라 5일장에서 선매수를 할 수 없는 상황이였구요..

토허제 지역에 2년 실거주 후 전세 전략은 단지가 성에 차지 않았구요..

그러는 와중에 다음 세입자는 구해지고,

두달 뒤 이사를 나가야 하는 상황에 놓여지고..멘탈 붕괴직전..

실거주 할 월세집 구하기

전세금을 빼서 투자하기로 마음을 먹었기때문에 

월세로  실거주 할 집을 구하다.

25년 10월 전세매물이 없고 전세가가 상승하는 시기

따라서 월세 매물 경쟁도 치열함..

주변 월세 매물 3개 예약

매물1 보러가는 길에 계약 완료

매물2 고층+올수리 남서향

매물3 동향+2층

​

매물2로 빠른 계약

=> 그동안에 매물 임장했던 경험들이 쌓여 가격+상태가 좋은 집이라는 것을 단박에 알아차림 

=> 빠른 결정이 가능했음  

할 수 있는 것을 하자.

" 투자금 3억이라도 4억이라도 비규제 투자 하셔야해요.

  지금 아무것도 안하는 것은 돈을 안벌겠다는 거에요." 

-자음과모음님

3.5억들고 비규제라고...?

마음이 굉장히 힘들었다.

내가 보던 지역은 서울 4급지+용인 수지 선호단지였는데..?

비규제를 가라고....?

내가 아는 비규제지역은 용인 기흥구 (죽전과 연담화 되어 있는 지역 내 선호도 높은 죽현마을 쪽 단지)

+ 경기도 5급지 강남1시간 이내지역

2곳뿐..

당시 비규제지역에서는 구리와 안양시 만안구가 핫 했음 (지금도 그러함..ㅎ)

강남과 가까운 지역부터 보는게 더 버는 투자가 맞지만

당시 구리와 만안구는 내 앞마당이 아니였고,

내 상황을 고려해서 할 수 있는 지역에서  단지 우선순위를 정했다.

비규제 지역으로 가다.

신규 세입자의 잔금날이 정해지자마자 매물 털기에 나섰다.

비규제 풍선효과가 슬슬 시작되는 단지 

​

그럼에도 불구하고 월부에서 배운 투자 원칙을 고수했다.

1. 저층+탑층 제외

2. 누수물건 제외

3. 투자자가 달려드는 상황에서도 반드시 매물을 보고 결정하기

​

매물1.누수물건,

매매 9억/ 전세 5.7억 

25년11월 세입자 새로 맞춘상황=> 기존 임대인이 도배, 페인트 다시 해주기로 했다고함

투자금 3.3억 

조건이 너무 좋았다. 순간적으로 마음이 흔들렸다. 하지만 누수물건이라 과감히 패스

하루만에 다른 투자자가 매물을 채갔음

​

부사님: 뭘 그리 눈이 높아~ 저층이라 안돼, 누수라 안돼, 그렇게 가리다가 투자 못해

나: 네..그건 제 물건이 아닌가 보죠..

매물2. 

매매 9.1억/ 전세 5.7억 

25년 11월 세입자 새로 맞춘 물건 매물1보다 1천만원이 비쌈, 상태는 기본으로 동일

투자금 3.4억 

집보러 가는 길에 다른 투자자가 집도 안보고 가계약금 쏨

1천만원 네고까지 해서..^^

​

부사님: 3.5억정도로 투자할 수 있는 물건은 이제 없어요~투자금 조금 더 만들어 올 수 있어?

우리 투자해야지..!

나: 네..? 3.5억 이상은 없어요..(이대로 투자 못하는 건가..후순위 단지로 가야하는 건가..) 

투자금을 늘리다. (부모님 대출 5천)

풍선효과가 지속되는 탓에 일주일만에 3.5억으로 투자 가능했던 물건들은 다 날아갔다.

너무나 감사하게도 상황을 잘 알고 계시던 부모님께서 5천만원 대출을 해주셨다. 

(이렇게 투자하시면 안됩니다..)​

전략: 계약갱신권 사용한 매물+임대 기간이 짧은 매물=> 빠른 투자금 회수로 부모님 대출 상환 예정(5% 이자 계산 후 매달 지급예정)

​

차용증 작성 참고글: https://cafe.naver.com/wecando7/11417188

다시 매물 털기 반복

​

매물1. 

매매9억/ 전세5억 임사자 매물 

투자금 4억 => 계좌요청 했으나 1천만원 올려버림

투자금 한도 벗어나 놓침

​

매물2. 

매매9.1억/ 전세 5.1억 

투자금 4억

26년 9월만기=> 계좌요청 후 4천만원 올림=>현재 10.5억으로 호가올림=>1달만에 가계약금 들어감

​

매물3.

매매9억/ 전세 5.1억

투자금 3.9억

27년2월만기=> 계좌요청 후 4천만원 올림=> 9.5억에 거래완료

​

그 외 매물 호가는 매일 1~2천씩 올라가는 상황에서

문득 든 생각

아..내가 이단지에 매몰되어 있구나

같은 투자금더 좋은 단지는 없을까...?

매물 다 날리고 투자 원칙 재정비

투자의 절대원칙

1. 내가 살 수 있는 아파트 중에 가장 좋은 것

2. 같은 투자금으로 살 수 있는 아파트 중에 가장 좋은 것

다른 비규제지역 앞마당 전수 조사 시작

한 지역, 단지에 매몰되어 있지 않았는지 다시 냉정히 평가

다른 지역에서 가치가 더 좋은 단지를 발견하고 아직 저평가라는 확신이 생김

A단지

B단지

또 다시 매물털기



최종 투자후보 1.

20평대

매매 *억(가격이 너무너무 싸다..)

전세 *억

상황: 26년9월 만기, 계갱권 사용완료

상태: 5년 전 화이트톤 올수리

최종 투자후보 2.

30평대

매매 *억

전세 *억

상황: 26년11월 만기, 묵시적갱신

상태: 올확장, 기본

20평대가 매물 상태, 상황은 더 좋았지만 같은 투자금이면 30평대를 하는게 유리하겠다고 판단 함

협상도 시장분위기 봐가며



투자자들이 달려드는 시장분위기에서 가격협상이 쉽지는 않았다.

하지만 상급지로 빨리 갈아타기 하고 싶은 매도인을 설득해 1천만원 네고 성공했다..

(네고가 안되는 상황이라도 진행 하려고 했음)

부사님은 이런 분위기에는 말도 못꺼낸다고 했지만 네고가 됨.. (이게되네..?)

그래도 배운대로 매도인 상황을 이용해 던져보자!!

기존 세입자의 이슈(Feat. 묵시적 갱신)

가계약금을 넣기 전까지 이사할 생각이 없다던 세입자님..

가계약금을 넣자마자 부사님 전화가 울리고

전화기 너머로 들리는

세입자: "집주인 바뀌면 언제든 나갈 수 있죠? 나갈 수 있죠? 나갈 수 있죠?"

부사님: "네~ 언제든지요"

네.....?????

나: 사장님~ 세입자분 갑자기 나가시겠다고 하면 저 어떡해요..?

부사님: 그럼 어쩔 수 없는거지~

나: 어쩔수 없는 거라구요..?

조건부전세자금 대출 막혀있어서 현금 세입자 구해야 하는데요......?

...

그날 이후 3일간 잠을 못자고

멘탈이 박살이 났다

...

간과하고 있었던 묵시적 갱신 리스크

#리스크는 대응하는 것

현재 상황 직시하기

그래서 묵시적 갱신이 뭐야..?

묵시적갱신 참고글: https://cafe.naver.com/wecando7/11470697



정리하면

잔금 전 세입자가 이사를 가겠다고 통보하면 보증금 반환의무는 기존 집주인에게 있음

잔금 후 세입자가 이사를 가겠다고 통보하면 통보한 날로 3개월 후 계약이 종료되며 보증금 반환의무는 

새 집주인에게 있음

역지사지 마음 이해하기

 

3일간 잠도 못자고

다시 멘탈을 겨우 붙잡고 부사님한테 전화,

나: 부사님~제가 요즘 걱정되서 잠도 못자고 있어요..

세입자분 나가시는건지 잔금 전에 퇴거의사 확실히 여쭤봐주세요!

나가시는거면 새로운 세입자분과 날짜 협의 하셔야 보증금 안전하게 받아 가실 수 있다고 꼭 좀 말씀 부탁드려요.

매도인분께도 새로운 전세입자분과 전세 계약서 작성 협조 부탁드려요.

부사님: xx씨~ 일단 알겠어~ 매도자한테는 잘 이야기 해놓을게

근데 세입자한테 괜히히 연락해서 긁으면 더 나간다고 할 수도 있어~

일주일만 기다려보자..

세입자 입장에서 생각해봐~ 집주인이 갑자기 바뀌면 불안하지~

보증금 못돌려받을까봐..

그래서 지금 더 그러는 거야..일주일 뒤에 내가 다시 세입자랑 통화해볼게~

일주일 후

부사님: xx씨~ 세입자랑 통화했는데 지금 당장 나갈 생각은 없나봐~

우선 만기까지는 있을거고 그 이후는 모르겠다네~

나: 만기 이후에 나가시는거는 상관없죠!!

그렇게 일단락..

내가 경험한 25년 하반기 부동산 시장 분위기



1호기 하면서 정말 여러 형태의 부사님을 많이 만남.

유형1. 젊은 애기엄마~ 지금은 부동산 살때 아니야

내가 딸같아서 걱정되서 그래

차분히 기다려봐~~

유형2. 여기 단지 부동산은 다 친해서 여기저기 찔러보면 안돼~

다른 부사님과 접근하지 못하게 가두리 함

유형3.

매물보고 계약금 넣으면 늦어요~

오늘도 3팀이 이 매물 보기로 했어~

오늘 계약 될 것 같아~

실제로 일어난 일

1. 매물 보지도 않고 가계약금 넣는 투자자있어 현장에서 실제로 매물이 날라감

2. 현장에서 계좌요청하면 호가 1~2천 그냥 올려버림

3. 누수물건도 진행 하는 투자자가 있음

4. 저층 못난이 매물도 느리지만 상승장에서는 수요가 있음

고마운분들



별일 아니라며 멘탈 잡아주신 한강집사 조장님..♥

내마중 17기 16조 조원분들 (25년에 모두 1호기 성공하신 대단한 분들!!!!!)

오랜 벗 월벗님

유리 멘탈 잡아주신 데일카네기님

월부라는 환경

진심을 담아 감사의 말씀 전합니다.