2025년 2월, 월부 입성 2년 8개월 만에 1호기 투자를 완료했고
2026년 2월, 1호기 이후 11개월 만에 2호기 투자를 완료한, 다음 투자를 위한 나를 위한 복기 글을 남겨본다.
이번 2호기 투자는 3주택자로서 자산 재배치를 통한 안정 투자가 핵심 목표였다.
올해 1월 초 투자코칭에서 받은 핵심 메시지는 두 가지였다.
- 이번 투자는 또 하나의 1호기 투자 기준으로 접근할 것
- 8억 물건부터 조건 만들기 시도, 조급해하지 말 것
**투자 범위 설정:
8억 단지는 갭과 취득세를 고려하면 투자금 한도를 초과하는 경우가 대다수였다. 물론 그렇기에 조건 만들기가 중요한 것이었는데, 이 부분에 대해서는 나의 컨디션, 실력, 상황 등의 이유로 실패했다.
7억 단지는 마통을 활용하면 가능해 보였지만, 2026년 육아휴직으로 인한 소득 감소와 월 상환 부담 증가를 고려하면 나와 가족이 부담해야하는 리스크가 크다고 판단했다.
결국 내가 감당 가능한 그릇의 크기, 그리고 현장 가격의 빠른 변화를 체감하며 6억대 단지 중 최선의 선택을 찾는 것이 안정적이라고 판단했다.
**최종 후보 두 물건 비교:
(1) A단지 — 동구릉역 오른쪽, 균질 택지, 32평 남향(11층)
- 매매/전세: 7.8 / 5.1
- 올수리 필요
- 등기·복비 포함 시 투자금 +4천 초과
- 마통은 가능하지만 생활비가 지나치게 타이트해짐
- 현금 전세 5.1 가능성은 있으나 확신 어려움
(2) B단지 — 동구릉역 왼쪽, 난개발 느낌 택지, 33평 동향(17층)
- 매매/전세: 6.7 / 4.3
- 부분 수리 + 세입자 거주
- 등기·복비 포함 시 투자금 +8백 초과 → 범위 내
- 잔금 리스크 없음
- 세입자 만기: 2026.10 (계갱권 사용 시 2028.10)
**A단지 놓친 과정 복기:
금요일 매임을 했고 어느 정도 투자의향이 들었다. 그러나 다음날 토요일은 부동산 안 한다는 말을 듣고 주말 동안 고민 후 (자금 계획 세우고 매수 결심 후) 연락을 드리면 되겠다 싶어, 월요일 오전에 연락했더니 이미 토요일에 계약이 끝난 상태라고 하였다. 부동산은 휴업이었지만 내가 본 이후 (저녁에) 본 손님이 매수 콜을 하여 바로 다음날 오전에 호가 그대로 계약을 했다는 것이었다. 현재 구리시의 투자 열기를 특강과 강의에서 많이 들었지만, 내가 어떻게 액션을 취해야 하는지에 대해 좀 더 매달리지 않았던 것이 아쉬웠고 주말동안 여러 시나리오를 고민하며 마지막 네고를 준비했던 시간들을 활용하지도 못한채 끝나서 허탈했다. “물건을 잡아달라고 먼저 부탁했어야 했다”는 점, 그리고 빠른 의사결정과 해당 물건의 부동산 사장님이 아닌 부사님이라는 걸 알고 있었기 때문에 특히 이런 핫한 지역에서는 긴밀하게 소통하고, 제대로 어필하는 것의 중요성을 크게 느꼈다. 이 후 해당 단지에서의 매전차는 더 벌어졌고 물건을 만들 수 있는 상황은 더 어렵게 느껴졌다.
**B단지 매임 및 수리 상태 확인
(2)번은 투자자에게 덜 친절한 부동산 물건이었지만, 전세입자의 사용·관리 상태가 좋았다. 수리 내역은 다음과 같았다.
- 수리한 부분:
- 전체: 신발장, 싱크대, 거실 욕실, 베란다 탄성코트
- 일부: 안방 화장실(세면대·변기 교체), 방 3개 장판, 화장실 2개 문짝, 거실 베란다 장
- 수리 안 한 부분:
- 거실·부엌 마루, 베란다 타일, 샷시, 벽지, 문틀, 미확장
(향후 새 전세 셋팅 시) 수리 필요 부분:
- 전체: 벽지
- 일부: 부엌 작은방 붙박이장 철거 후 마루 장판 및 벽면 콘센트 누락 부분
현재 상태만으로도 전세를 내는 데 큰 무리는 없다고 부동산에서 이야기해주었으며, 나 또한 세입자가 집을 깔끔하게 쓰고 있고, 층·라인도 나쁘지 않다는 생각이 들었다. 물론 동향이 아쉬운 부분이었지만 고층이고 내가 방문했던 4시 전후 시간에도 불을 끈 상태에서 크게 나쁘지 않았다. 현재 B단지 전세 시세보다 1~2천 정도 낮게 들어있지만 상태가 괜찮다는 부동산 사장님 말씀과, 향후 부분 수리 고려해야하는 포인트에 대해서도 크게 부담되지 않는 선이라고 생각, 해당 물건의 컨디션이 괜찮다고 판단하였다.
=> 즉, 세입자 사용 상태는 매우 양호했고, 고층 동향이지만 채광도 괜찮았다. 전세 시세는 4.4~4.5, 인근 전세 물건 대비 컨디션도 우위였다.
**2호기 협상과정 복기
부동산 사장님의 시크한 태도에 내가 조금 움츠러든 점이 아쉬웠다. 빠른 잔금이라는 카드는 준비했지만, 중개수수료 네고와 결합한 구조적 협상 설계까지는 떠올리지 못했다.
예를 들어, “복비 100만 원만 조정해주시면, 제가 ○○만 원으로 매도자분께 제안해볼 수 있을 것 같아요” 같은 방식의 일타이피 전략을 쓸 수 있었는데… (계약 성사 전에 던질 수 있는 카드라는 생각이 뒤늦게서야 떠올라…)
그럼에도 실제 복비는 0.4% → 0.3% 수준으로 낮췄지만, 이성적 협상이라기보다 한번만 도와주세요라는 아쉬운 소리를 해야 하는 구조라 심적 부담이 컸다.
법무사 협상
- 매도인 일정으로 법무사 2회 대동 필요
- 매수인 입장에서는 추가 1회 비용 부담 불가
- “법무사비 25만 원 조건”을 명확히 제시
- 조건 맞는 법무사로 조율 성공
=> 실제 법무사비는 부가세 포함 27만원 확정, 잔금 당일 계산서는 견적서와 재확인하며 금액 추가 부분 꼼꼼히 확인
직접 챙긴 실무
- 부동산 사장님을 통해 관리사무소 중대 하자 이력 확인
- 세입자 집 보여주기 및 사진 촬영/일정 협조 (향후 부분 수리 파악 위함)
- 식세기장 복원 여부 확인 (계약서 특약에 해당 확인 내용 반영)
=> CEO 마인드로 부동산 사장님께 기대하기보다는 궁금한점, 필요한점은 내가 직접 묻고 챙기는게 이득
**2호기 단지/입지 판단
진심을 담아서 튜터님의 구리특강 Q&A에서, 우선순위와 투자범위를 구분하라는 말씀이 매수를 실행하는 데 큰 힘이 되었다. 나 또한 시작은 다른 비규제지역의 우선순위 지역의 물건 투자로 2호기를 생각하였으나, 지역 간 비교를 통해, 그리고 지역특강 + 실준강의 사례를 이해하고 공부하면서 구리시를 선택하였다.
특히 다주택자의 포션으로 현 정부의 기조에 흔들리지 않기 위해 투자 안정성을 따지면서 이번 물건은 후순위 아파트라는 점은 인정하되, 후순위 중에서는 거래량이 좋고 환금성이 낫다고 판단했다. 후순위 범주의 다른 단지 매임도 진행했으나, 투자금이 초과되었고, B단지와 비교시 뚜렷한 장점이 보이지 않았다.
그러다보니 B물건이 집 상태도 괜찮고, 세입자 사용 상태 양호, 이후 전세 셋팅 부담이 적을 것이라는 점이 매수를 결정할 수 있는 기준이 되었다. 또한, 공급 측면에서도 2029년 8월, 구리 수택지구 신축 3천 세대 입주 예정이나, 현 세입자 만기가 올해 10월이고, 계갱권 사용시 2028년 10월 만기라는 점에서 신축 입주 전 전세 세팅으로 직접적인 충격은 회피 가능하다고 생각되며 현재 전세금이 높지 않은 편이기 때문에 역전세 부담도 적다고 판단했다. 더불어 인근 남양주 3기 신도시 대량 입주도 예정되어 있지만, 8호선 역세권 선호도를 고려하면 영향은 제한적이라고 판단했다.
**이번 투자에서 배운 점
이번 투자를 통해 느낀 점은 명확하다.
- 계약 전, 투자 물건과 단지 분석을 더 꼼꼼히 하고
- 실거래가 기준 안전마진 확보 가능성, 전세·매매 물량 증감 등을 체크하며
- 네고 포인트를 미리 정리해두는 것
- 매임 후 진담 튜터님의 1페이지 분석 자료를 적극 활용해 “감”이 아니라 “준비된 협상”을 하는 투자자
- 취득세 분할 납부 시, 은행에서 타행 카드 사용시 수수료 감안한 한도 고려 ← 그러나 노트북 챙겨가면 수수료 고민없이 인터넷으로 한도만큼 납부 가능 (피시방 찾지 않아도 됨, 노트북 꼭 챙겨!!!)
**Special Thanks to
2025.12.22 자산재배치를 결심 이 후,
0호기 전세 → 월세로 이사 → 2호기 투자 완료(2026.2.6)까지,
두 달도 안 되는 시간 동안 이 큰 과정을 하나씩 해낼 수 있었던 이유는 딱 4가지다.
1) 바른 환경에 머물며 흔들리지 않은 마음가짐
Melting money에 대한 경각심을 놓치지 않고, 내가 할 수 있는 가장 안전한 방식의 자산 취득을 위해 고민과 노력을 게을리하지 않았던 점.
2) 언제나 내 편이 되어주는 배우자 그리고 가족
내 고민과 생각을 끝까지 들어주고, 우리 가족을 위한 결정이라면 기꺼이 지지해주는 든든한 동반자. 아프지 않고 씩씩하게 이 과정을 함께해 준 첫째 그리고 뱃속에서 잘 크고 있는 둘째.
3) 진심을 담아 배울 수 있었던 강의와 그 강의 중심에 서 계셨던 진심을 담아서 튜터님
정규 강의뿐 아니라 부천·구리 지역 강의를 연이어 수강했고, 구리 특강 3회독, 단톡방 Q&A 전체 복기까지. 튜터님의 거인의 어깨를 빌릴 수 있었던 시간들. (@진담 튜터님, 진심으로 감사합니다. 지역 강의는 정말 최고였습니다! 다른 강의도 기대하고 기다리고 있겠습니다!!)
4) 함께 성장하는 동료들의 존재
매일 하루를 함께 시작하는 지투기 27기 50조, 틈틈이 서로를 챙기는 서투기 25기 51조, 2026년 구리를 함께 누빈 실준 72기 2조 동료들까지.
이러한 환경 덕분에 멘탈을 잡고 목표 방향으로 계속 나아갈 수 있었음에 감사한다.
**마무리하며
26년 1월 실준 강의를 들으며 실제 투자까지 이어가는 과정에서, 가장 깊게 와닿았던 문장을 마지막에 남기고 싶다.
이번 강의를 통해 투자자로서 가져야 할 마음가짐—기준과 원칙, 그리고 잃지 않는 투자—를 다시 한 번 명확히 할 수 있었다. 지금 내 상황을 메타인지하고, 아는 것에서 멈추지 않고 실제 행동으로 이어가는 것이 얼마나 중요한지도 깨달았다. 배운 것을 기준 삼아, 흔들리지 않고 꾸준히 실천하는 투자자가 되어야겠다.
