[경제자유뷘] 더딘 걸음도 결국 길이 된다 - 1호기 투자 복기

🎉 1호기 투자 복기: 초심으로 돌아가는 기록

월부 생활 2년 8개월 만에 드디어 1호기 투자에 성공한 경제자유뷘입니다. (오늘 기준 3년 3개월 차 월부인입니다.)

‘나는 언제 이 카테고리에 글을 남겨보나…’ 싶었는데, 이렇게 그날이 오다니요.

감사한 마음으로, 반년 넘게 미뤄왔던 복기 글을 남깁니다.

이 글은 누군가에게 보여주기 위한 것이 아니라, 철저히 저 자신을 위한 기록입니다.

하지만 귀한 시간을 내어 클릭해주신 동료 분들께 도움이 될 수 있다면 좋겠다는 마음으로, 제가 1호기 투자 시 고민했고 실제로 도움이 되었던 부분을 먼저 요약해봅니다.

📌 요약: 1호기 투자 시 도움이 된 팁

· 임장지에서 ‘무조건 투자한다’는 마음으로 나서자

지역 조사, 시세 따기, 앞마당 정리까지 해보면 보이는 게 달라지고 임장에 임하는 태도도 달라집니다.

· 매임은 깊고 꼼꼼하게

이상한 점이나 문제 될 부분은 즉시 부동산 사장님께 질문하고 확인하세요. 단지에 대한 이해도가 확연히 넓어집니다.

· 기록하고 비교하자

매임 후엔 부동산에서 정리하고, 중개소를 나와서 다시 정리하세요. 기록은 복기의 시작입니다.

· 공감(라포)보다 이성적인 판단

부동산 사장님과의 관계도 중요하지만, 감정보다는 강의에서 배운 매뉴얼대로 여러 중개소에 전화하고 정보를 취합해 결정하세요.

· 매물 코칭은 철저히 준비하자

코칭 신청은 신속하게, 코칭 당일까지 최대한 많은 상황을 정리하고 질문을 기록하세요. 기제출 질문 외에도 “그렇게 되지 않았을 때는 어떻게?” 같은 시나리오 질문도 꼭 챙기세요.

🏗️ 본론: 1호기 투자 여정

· 2024년, ‘무조건 1호기 투자한다’는 결심 아래 10월 지역 특강을 듣기 시작했습니다.

서울+수도권 4급지 중 5곳을 임장하며 앞마당 정보를 쌓았고, 종잣돈 기준으로 투자처를 가늠해보며 아직 가보지 않은 지역을 자실로 직접 탐색했습니다.

· 이미 자실의 어려움을 경험한 터라, 강의를 통해 레버리지를 얻고자 했고 다행히 지역 특강이 있어 수강 후 주말마다 자실을 병행했습니다. 하지만 혼자 하는 자실은 시간이 오래 걸렸고, 단임을 다 마치지 않은 상태에서 시세 따기와 부분 단임을 진행하며 투자 가능해 보이는 단지를 전임하고 매임했습니다. 확신이 부족했던 탓에 앞마당은 흐지부지 마무리되었고, 11월 열중반 강의를 들으며 자실을 꼭 마무리하겠다는 다짐을 했습니다.

· 당시 월부 코칭이 재개되기 전이라, 남에게 기대기보다는 그간 쌓아온 학습 내용을 믿고 투자하자는 생각이었습니다. 조장 신청을 통해 열중반 강의와 독서 활동에 집중했고, 포스트잇에 적은 목표는 제 결심에 불을 지폈습니다. 삼수강 중인 열중반 강의는 마음 깊이 박혔고, 강의안 한 페이지 한 페이지가 새롭게 다가왔습니다. 양파링님의 ‘전세 셋팅의 모든 것’은 출력해 철까지 해두었고, 투자자의 마인드셋을 유지하며 11월을 보냈습니다.

· 12월에는 신투기 강의를 신청하며 자실을 반드시 마무리하겠다는 결심을 다시 했습니다.

운 좋게도 조모임 임장지가 자실 지역과 같았고, 비록 임장은 한 번뿐이었지만 매주 조모임을 통해 지역에 대한 이야기를 나눌 수 있어 감사했습니다.

· 신투기를 들으며 임장을 이어가던 중, 시세가 두 달 전과 달라진 것을 느끼고 다시 전수 시세 조사를 진행했습니다. 선호 생활권, 저평가, 전고, 전세가율, 매전차 순으로 따져보며 투자가능 물건을 전임하고 매임했습니다.

🏘️ A단지 이야기

· 매물 임장을 꼼꼼히 하며 누수 흔적, 파손 등을 체크했고, 준신축임에도 시공사와 하자보수 관련 소송이 진행 중인 단지라는 사실을 알게 되었습니다. 임대 물건이라 하자 내용을 모르는 집도 있었고, 제가 체크한 사항을 부동산 사장님께서 매도인과 임대인에게 확인 후 관리사무소에도 문의해주셨습니다.

· 해당 아파트는 세대별 문제점을 관리사무소에 제출했고, 소송 결과에 따라 하자 보수 비용이 지급될 예정이지만 2년 이상 걸릴 것으로 보였습니다. 그동안 발생하는 하자는 세대가 먼저 해결해야 한다는 점에서 리스크가 컸습니다.

· 네이버 호가 기준 500~1000만 원 네고 가능하다는 말에 저평가 기준에 부합했지만, 비선호 타입이었고 베란다 누수, 천장 벽 파손 등 큰 하자를 보고 마음이 싹 가셨습니다.

· 사장님께도 “기존 네고가 2배 이상이어도 고민되는 물건”이라고 말씀드렸습니다. .이 과정에서 단지의 선호도와 타입 우선순위를 파악할 수 있었고, 이후 다른 물건을 볼 때 큰 도움이 되었습니다

🏢 B단지 이야기

· 네이버 호가 중 낮은 전세가가 낀 물건을 제외하고 가장 금액이 낮은 매물을 매임했고, 이후 몇 차례 네고를 진행했습니다.

· 이 물건은 노부부가 거주하고 계시는 주인전세(주전) 물건이었습니다. 전고점 대비 20%이하면 싸다, 라는 강의 내용 기준 2%가 모자라는 호가를 보며 어떻게든 금액을 네고해보려는 노력을 하였지만 제가 37번째 방문이라며 호가에 절대 네고가 없는 주인분이셨습니다.

· 그도 그럴 것이, 주인부부께서 서울 여의도에 재건축 아파트 보유, 2주택 세금 부담 및 현금마련 목적으로 서울아파트와 수도권아파트 2개 중 하나를 처분하시려는 것이었습니다. 하지만 수도권아파트에서 평생 살 생각으로 바닥 타일, 줄눈 시공, 인덕션 4구 (보통은 3구가 많습니다), 베란다 수납장 맞춤 제작까지, 같은 단지 매물 중 가장 마음에 들게 깨끗하게 해놓고 지내시는 분들이셨습니다. 제가 계약하는 날까지 총 3번을 평일/주말 방문하였는데 매번 똑같이 깔끔하고 정리가 잘 되어있었습니다.

· 가격 협상에 너무 꼿꼿하신 분이라고 생각했는데 오히려 이 분들이 세입자로 계시면 큰 걱정없이 관리하고 지낼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

· 동시에 호가를 깎기 위한 노력은 잔금 리스크를 감당할 수 있는지에 대한 고민으로 이어졌습니다.

결국 책임은 매수자인 나 자신에게 있다는 점에서, 감당 가능한 조건을 강하게 어필하고 고수하는 자세가 필요했습니다.

· 최악의 시나리오(전세 맞추지 못해 잔금을 내가 치르는 경우)를 대비해 가격을 낮추고 금융 리스크를 감수할 것인지, 아니면 저평가 기준에서 2% 부족한 금액으로 잔금 리스크를 없앨 것인지 고민했습니다.

또한, 같은 생활권 내 선호 단지가 있었지만 A는 20평대였고, B는 30평대 국민평형이었으며 전고가 1억 이상 차이 났기에 같은 투자금이라면 후자를 선택하는게 맞다는 생각, 그리고 이미 0호기 자가 거주 중이므로 2주택 세제 혜택을 받을 수 있는 처음이자 마지막 기회라는 점도 고려했습니다.

· 결국 저는 잦은 해외 출장과 육아로 전세 맞추기에 올인할 수 없었기에, 2% 부족하더라도 결국 잔금 리스크 없는 쪽을 선택했습니다.

· 중도금 없이 계약금과 잔금 사이 두 달의 시간을 확보했고, 부사님 말씀으로는 주전에서 충분히 긴 기간이라 하셨습니다.

· 취득세, 법무사 등기비용, 부동산 중개수수료는 남아있지만, 중개수수료는 네고 과정에서 사장님과 자연스럽게 협상해 최대 요율의 절반으로 진행하기로 했습니다. 평일 회사 끝나자마자 내려가고, 크리스마스 이브날도 부사님과 매물보고, 금액 네고가 어렵고, 계약을 무조건 성사시키고자 하는 부사님과 저의 공동의 목표 등 라포가 형성되어 있던 터라 더 가능했던 것 같습니다.

· 취득세는 무이자 할부가 제일 긴 것으로 진행했고, 등기비용은 법무통과 거래소를 비교해 가성비 있게 처리했습니다. 그리고 드디어, 지난 달을 끝으로 취득세 할부도 끝이 났습니다. 이제서야 온전히 1호기를 자신있게 제 사원으로 인정할 수 있게 된 것 같습니다.

🌱 월부 3년 3개월, 그리고 앞으로

오늘 기준, 저는 월부에서 만 3년 3개월을 보낸 나름 장수생 월부인입니다.

2호기를 생각하고 있지만, 아직은 시드를 모으는 것이 우선이라

올해는 다시 절약모드로 돌아갑니다.

저 같은 사람도 있으니, 동료 여러분들 절대 조급해하지 마세요.

너바나님께서 말씀하신 ‘농부의 마음과 자세’로,

꾸준히 나아가다 보면 반드시 해내실 수 있습니다.

“중요한 것은 포기하지 않는 것이다.

더딘 것을 염려하지 말고, 멈출 것을 염려하라.”

PS.

💌 감사의 마음과 다짐

월부를 처음 알게 된 계기를 만들어주신 너나위님,

내집마련 강의안은 지금도 매임 때마다 제 지침서입니다.

‘어제보다 더 나은 나’에 대한 갈망에 본보기가 되어주셔서 감사합니다.

너바나님,

월부의 가치와 철학을 책과 강의에서 함께 느낄 수 있게 해주신 분.

2022년 5월 첫 정규강의 ‘열기’는 지금도 제 초심의 기준점입니다.

그때 첫 아이를 품고 있었고, 지금은 둘째를 기다리며 올해 말 열기 수강을 계획하고 있습니다.

출산 전 마음의 울림을 받을 수 있을 거란 기대에 벌써부터 설렙니다.

자모님,

강의에서 말씀하셨던 “밤새 시세 트레킹하고 임보 쓰는 몰입감”을

이번 1호기 여정을 통해 진짜 투자자의 감각으로 체감했습니다.

2024 월부콘에서 테이블에서 나눠주신 진심 어린 조언, 오래 기억에 남을 것 같습니다.

빈쓰님,

월부콘에서 짧게나마 뵐 수 있었던 건 행운이었습니다.

사이다 같은 조언과 신투기 Q&A에서의 지역 설명 덕분에

제 투자 방향이 더욱 선명해졌습니다. 칼럼도 늘 잘 보고 있습니다!

주우이님,

기초강의 삼수강, 사수강을 하며 가장 자주 뵌 강사님.

진심 어린 강의와 라이브 코칭, 특히 5순위 시세표는

투자 결심 후 그 진가를 제대로 느낄 수 있었습니다.

제가 느리다고 생각될 때마다 마음속 등불이 되어주셔서 감사합니다.

센쓰있게쓰자님,

지역특강을 통해 실전에서 큰 도움을 받았습니다.

강의 준비에 흘리신 땀방울 덕분에 월부생 1호기가 싹 틀 수 있었습니다. 진심으로 감사드립니다.

자유를향하여님,

매물 코칭을 통해 더 나은 투자 방향을 잡을 수 있었습니다.

가계약 전날까지 조언을 반복해 들으며 마음을 다잡았던 기억, 오래 남을 것 같습니다.

몽부내님,

같은 워킹맘으로서 2023 투자코칭과 2024 월부콘에서의 만남이

저의 투자 방향성과 종잣돈 다지기에 큰 힘이 되었습니다.

줴러미님,

2024 투자코칭 덕분에 갈아타기 고민 없이 1호기에 집중할 수 있었습니다.

그 외에도 2022년 5월부터 지금까지 월부 유니버스티에서

부동산 강의, 재테크 강의를 통해 만났던 모든 강사님(양파링님, 코코드림님, 게리롱님, 유디님, 잔쟈니님, 밥잘사주는부자마눌님, 광화문금융러님)들께 감사드립니다.

그리고 우리 동료 여러분들,

급작스런 전화에도 함께 고민해주신 저의 첫 신투기 이러케조장님,

1호기를 응원해주신 2024년 12월 신투기 반 조원분들,

함께 걸어온 열기 목련반 조장님들을 비롯한, 열중, 실준, 서기, 지기 동료 분들께도 깊은 감사의 마음을 전합니다.

마지막으로 이 모든 여정 속의 저를 지지하고 응원해주는 우리 남편에게 많이많이 감사합니다.

계속 나아가겠습니다.

함께 더 멀리 가겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.