관련 강의
3월 실전 임장 클래스 - 튜터와 함께 임장! 하루만에 임장 마스터!
진심을담아서, 월부멘토
좋지 않은 날씨에도 임장을 리딩해주신 준삭스 튜터님과 함께한 조원분들 정말 감사합니다.
덕분에 처음 하는 수도권 임장 잘 마칠 수 있었습니다.
# 분임
부천에는 1호선과 7호선이 지나가며 둘 다 3대 업무지구 갈 수 있음.
그러나 7호선이 정시성이 더 좋고 7호선 라인에 아파트가 많아 7호선을 더 좋아함 (1호선 연착 있음)
중동센트럴파크푸르지오가 주복이지만 공원뷰, 신축, 상권 등의 이유로 현재 대장임.
중동은 인도가 좁고 가로등도 LED가 아님. 도시의 인프라가 90년대에 맞춰져 있음.
반면 상동은 00년대에 만들어진 택지라 분위기가 확 다름. 이런 이유들로 상동이 선호도가 더 높음.
민원을 잘 넣고 여유도의 차이가 있음.
(실제 횡단보도를 건너 상동으로 넘어갔을 때 확 다른게 느껴짐 → 인도 넓어지고 화단도 있음,
인도 깨끗함 (중동은 은행 등이 떨어져도 관리 안 함), 상가들이 많아지고 가로등이 LED로 교체되어 있음)
푸른 마을 앞 빌라촌이 있지만 상권도 잘 갖춰져 있고 잘 정리되어 있어 마이너스 요소는 아님.
(실제 택지를 조성할 때 빌라, 상가를 반드시 넣어야 함)
- 상동역 근처 상권이 상당히 잘 갖춰져 있음. 3블럭을 지나는 동안 계속 상권이 형성되어 있음 (중동은 1블럭)
유흥상권이 없는건 아니지만 단점보다는 장점이 훨씬 더 크기에 사람들이 선호함.
Point
- 임장할 때 대장이 어떤 요소로 대장인지, 다른 단지는 대장보다 부족한 요소가 무엇인지 생각하며 임장하기.
- 연령층이 높은 분들의 모습을 유의깊게 보자 (옷차림 등)
- 역에서 멀다고 투자대상에서 벗어나는건 아니다. 역에서 멀다면 보조 교통수단은 뭐가 있는지 확인하자.
실제로 버스를 타 보는 것도 좋은 방법.
# 매임
★ 아파트가 붙어 있지만 가격차이를 보일 때 호갱노노에 거주민들이 써놓은 이야기를 참고함★
ex) 지하주차장 연결 이야기, 00 아파트는 곰팡이가 없는데 00 아파트는 곰팡이가 많이 있다는 이야기,
아파트 하자 등
다정한 마을 00 아파트 (02년식, 34평, 계단식)_준구축, 준수한 수리 상태
- 신발장
- 고장 없는지 살짝 열어보기.
- 화장실
- 수리한 티나고 사용하는데 크게 문제없는 정도의 수리 진행.
- 화장실과 싱크대가 수리비가 가장 많이 드는 영역. 수리 여부에 따라 내가 들어야 하는 수리비가 엄청 달라짐.
화장실 수리비 1개당 300~500만원 정도. 수리기간 약 1주일.
- 화장실 문은 살짝 까져 있어도 괜찮음 (사람이 다치거나 문의 기능을 못 하는건 아님)
- 문턱은 목재이면 바꿔줘야 됨 (물기를 자주 흘리는 부위)
화장실 수리 업체 선정 시 목재 작업도 같이 하는지 확인 (목재 작업은 목수의 영역)
-화장실 문 뒤에 타일 깨짐 등의 이슈가 없는지 확인.
- 벽을 두드렸을 때 엄청 맑은 소리가 나는건 비어있다는 뜻. 타일이 깨지는 등의 문제가 생길 수 있음.
- 방
- 확장이 되어 있는 매물이 당연히 좋지만 확장이 안 되어 있다고 굳이 확장을 진행할 필요 없음.
오히려 여러 문제들이 생길 수 있음.
- 확장 시 바닥에 보일러 배관을 깔았는지 확인 (안 되어 있다면 협상 Point가 될 수 있음)
- 윗 집이 확장을 했을수도 있으니 천장에 누수, 곰팡이 등 확인 & 젖어있는지 만져봄.
- 특히 안방 쪽 베란다는 짐이 놓여져 있는 경우가 많아 곰팡이 등 상태를 확인하기 어려움.
또한, 베란다 내 수납장의 경우 문만 달려있는 경우가 있는데 곰팡이에 취약.
왠만하면 확인하되 도저히 확인이 어려울 때에는 특약에 명시.
- 붙박이장 가져간다면 도배를 새로 받든지 협상 Point로 활용할 수 있음.
- 장의 문을 열어 경첩을 확인.
- 베란다
- 천장에 누수, 곰팡이 등 확인 & 젖어있는지 만져봄.
- 샷시
- 알루미늄 샷시만 아니면 크게 수리할 필요 없음. 시트지만 활용해도 분위기가 확 바뀜.
- 원형이 일자형 대비 상대적으로 누수에 취약함. 특히 10년 지나면 고무 등이 노화되어
비가 들어오니 철저히 확인.
- 거실
- 거실 분위기가 굉장히 중요. 집안의 분위기 좌우.
- 집 분위기를 바꾸는 가성비 3가지 : 도배, 전등, 바닥
- 마루는 매수를 하러 왔을 때에는 작은 스크레치 하나도 부풀려서 말해야 하고
임차인에게는 방어를 잘 해야함.
- 썩어가지고 가라앉아 있으면 일부 교체해줘야 함.
- 주방
- 냉장고를 뺐을 때 곰팡이나 마루가 가라앉아 있을 수 있음. 냉장고를 또 놓을거라 크게 수리해 줄 필요 없음.
- 상/하부장 시트지 활용하여 분위기를 바꿀 수 있음.
- 싱크대 물을 10초 정도 틀어놓고 아래 하부장을 열어 누수 확인.
- 방에 있는 장이나 싱크대의 장을 무작정 열어볼 수는 없으니 과거의 경험을 활용하여 설득해 볼 수 있음.
(ex.내가 예전에 살던 집에 누수가 발생을 했는데 오랫동안 원인을 찾지 못해 고생을 했다.
확인해봐도 되겠느냐? 누수는 중대하자에 해당하니 지금 확인을 해야 나중에 깔끔하다)
- 인덕션이 있다면 가지고 갈 건지, 놓고 갈 건지 확인하고 혹시 기존 가스레인지가 있는지 확인.
- 후드 작동되는지 확인.
- 싱크대 전체 교체 300~500만원.
- 싱크대 경첩 확인
- 세탁실
- 세탁기 뒤 곰팡이 등 철저히 확인 (휴대폰 손전등 이용하면 잘 보임)
- 천장에 누수, 곰팡이 등 확인.
- 보일러실도 확인하고 보일러 설치년도 확인 (협상 Point) 보일러 수명 10~15년.
- 결론
- 매임할 때 위 상황을 잘 확인하여 협상 Point로 활용할 것 (되든 안되든 시도해보기)
단, 시장 상황에 따라 유연하게 대응 필요.
- 시장 상황에 따라 수리 범위나 여부를 다르게 적용 (전세가 귀한 상황 → 수리비 아낄 수 있음)
- 수리 여부의 판단 기준은 사용자의 안전에 영향을 끼치는지 아닌지를 생각.
- 까다로운 임차인을 만나 계속 수리를 요청하면 보증금에서 깍아주겠다고 협상함.
(수리비는 소비지만 보증금은 회수받는 돈)
- 계약서 작성 시 특약에 대해 과거의 경험을 활용하여 협상할 수 있음.
(ex. 내가 특약을 넣지 않아 얼마를 물어줬다. 이런 식으로 정중하게 물어봄)
- 시장 상황에 맞게 임차인, 매도자에게 유연하게 대응하는게 중요.
은하마을 OO 아파트 (95년식, 25평, 복도식)_구축, 가성비 수리 상태
- 가성비 수리한 곳(300만원)
- 장판 : 임차인용 보통 1.8T이지만 1.4T로 진행.
- 문고리 교체 혹은 페인트칠
- 화장실 덧방 시공 (50~100만원정도 차이나고 마감부분을 통해 확인할 수 있음)
★ 1. 화장실 수리 견적이 너무 저렴하면 덧방 시공으로 진행하려고 하는 건지 확인해야 함.
말 안하고 진행하는 곳 있음
★ 2. 왠만하면 덧방 시공은 추천하진 않음.
- 방
미닫이문인 곳도 있으나 굳이 바꾸지 않아도 됨.
- 결론
- 장기 보유할 곳은 수리를 할 때 한번에 하는게 좋음.
- 구축은 물이 역류하여 세탁기 사용이 제한되는 곳 있음.
약대동 OO 아파트 (12년식, 33평, 계단식)_오히려 하자 많은 준신축
- 거실
- 아트월이 있는 집에는 벽걸이 티비 금지 특약 넣거나 퇴거 시 원상복구 특약 넣어야 됨.
- 방
- 벽걸이 에어컨 시공 여부 확인 필요
- 베란다
- 외부 크랙은 관리실 소관이지만 한 건으로 공사 진행이 어렵고 하자 모아서 한꺼번에 처리하려
하기 때문에 시간이 많이 걸림.
댓글
hesed0523님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
