“5월 9일 전 계약하면 끝?”

다주택자 양도세 중과 유예, 진짜 봐야 할 것은 따로 있습니다

요즘 다주택자들 사이에서 가장 많이 나오는 말입니다.

“5월 9일까지 계약만 하면 중과 안 맞죠?”
“일단 계약부터 해두면 되는 거 아닌가요?”

결론부터 말하면
계약만으로 끝나는 문제가 아닙니다.

이번 이슈는 단순 세금 문제가 아니라
현금흐름 + 대출 + 세입자 만기까지 얽혀있음을

꼭!아셔야합니다.

다주택자 양도세 중과란?

조정대상지역 내 다주택자가 집을 팔면
기본 양도세율(6~45%)에 추가 세율이 붙습니다.

• 2주택자 → +20%p
• 3주택 이상 → +30%p
•  

지방소득세까지 포함하면
실효세율이 60~70% 이상 나오는 경우도 생깁니다.

예를 들어 양도차익이 5억이라면
세금이 3억 가까이 나오는 구조도 가능하다는 의미입니다.

그래서 이것을 시장에서는
“세금 폭탄”이라고 부릅니다.

다주택자 양도세 중과 유예란?

정부는 일정 기간 동안
이 추가 세율(20~30%p)을 적용하지 않겠다고 했습니다.

그리고 현재 기준으로

5월 9일까지 계약 체결 시 중과 배제 인정

다만 중요한 조건이 있습니다.

지역별 잔금 기한

• 강남구
• 용산구
• 서초구
• 송파구

➡ 계약일로부터 4개월 이내 잔금

그 외 조정대상지역
➡ 6개월 이내 잔금

즉, 5월 8일 계약했다면
강남·용산은 9월 초까지
그 외 지역은 11월 초까지 잔금을 끝내야 합니다.

잔금이 늦어지면?
중과 부활입니다.

그런데, 진짜 문제는 여기입니다

많은 분들이 놓치는 부분.

“세입자 만기까지 거주를 미루면 되잖아요?”

맞습니다.
세입자 만기까지는 기다릴 수 있습니다.

하지만
세입자 만기 시점에 

내가 실거주하려면 보증금을 돌려줘야 합니다.

그리고 대부분 이렇게 생각합니다.

“그때 주택담보대출 받아서 보증금 반환하면 되지.”

지금 대출 환경은 그렇게 단순하지 않습니다.

현재 대출 현실

✔ 전세보증금 반환 목적 대출
→ 1억 원 한도 수준

✔ 고가주택
→ LTV 낮음

✔ DSR 40% 적용
→ 소득 대비 대출 제한

즉,

세입자 보증금이 8억이라면
전세반환대출 1억

나머지 7억은?

 현금입니다.

 예를 들어보겠습니다

서울 핵심지 아파트를 예로 들어보면

• 매도가 23억
• 세입자 보증금 9억
• 계약은 5월 7일
• 잔금은 4개월 내 완료

중과 유예는 충족했습니다.

하지만 세입자 만기가 1년 뒤라면?

그때 내가 들어가려면
9억을 반환해야 합니다.

✔ 반환대출 1억
✔ 주담대 LTV 제한
✔ DSR 계산 통과 여부 불확실

결국
현금 보유자만 움직일 수 있는 구조입니다.

 실제 주의점 정리

① 계약만 서두르면 위험

잔금·등기 완료까지 계획이 있어야 합니다.

② 세입자 만기 체크 필수

만기 시점 자금계획 없으면 리스크 폭발.

③ 주담대가 반드시 나온다는 보장 없음

DSR 초과 시 대출 거절 가능.

(대출가능여부는 좀더 정부지침이 발표될때까지

지켜볼필요가있겠습니다)

④ 전세반환대출 한도 과소평가 금물

“나중에 나오겠지”는 위험한 가정.

⑤ 현금흐름 계산 없이 진입하면 안 됨

이번 유예는
세금 완화는 해줬지만
자금 완화는 해주지 않았습니다.

 그래서 지금 해야 할 액션

✔ 1. 세입자 만기일 확인
✔ 2. 보증금 규모 정확히 파악
✔ 3. DSR 계산해보기
✔ 4. 실제 주담대 가능 금액 상담
✔ 5. 최소 필요 현금 산출
✔ 6. 유예 기간(4개월 / 6개월) 체크

그리고 마지막 질문.

“내가 현금으로 몇 억을 바로 만들 수 있는가?”

이 질문에 답이 없으면
이번완화가 누구에게나 해당되지는 않습니다.

유리합니다.

중과 유예는 기회가 될 수 있지만
준비되지 않으면 리스크가 됩니다.

앞으로 추가 정책이 나오면 

다시한번 정리해서 올리겠습니다^^
 

솔직히 말하면
지금 시장은 매수자에게 쉽지 않은 환경입니다.

가격은 쉽게 내려오지 않고,
대출은 막혀 있고,
전세 반환 리스크까지 계산해야 합니다.

특히 다주택자 중과 유예라는 정책은
겉으로 보면 매도자 중심 정책처럼 보이기도 합니다.

하지만 다른 각도에서 보면,
이 유예 조치는
매물이 아예 잠겨버리는 상황을 

막아주는 최소한의 ‘물길’이기도 합니다.

만약 중과가 그대로 유지됐다면
매도자들은 아예 팔지 않았을 가능성이 큽니다.

그랬다면 매수자는 선택지조차 줄어들었겠죠.

이번 유예는
시장을 급격히 끌어올리는 정책은 아닙니다.

하지만 적어도
거래가 완전히 멈추는 것은 막아주는 완충 장치입니다.

그러니 내집마련으로 

열심히 임장다니는 분들

조금만 더 힘내셨으면 좋겠습니다.

시장이 어렵다는 건
모두가 불안하다는 뜻이고,
불안한 시장에서는 준비된 사람이 기회를 잡습니다.

지금이 힘들어 보여도
이 과정을 통과한 매수자는
결국 더 단단해집니다.

여러분의 내집마련을 끝까지 돕는

용맘이 되겠습니다^^

오늘도 출근 빠이팅입니다 

(오늘자 보완 보도 자료 올라 와서 함께 첨부드립니다)