안녕하세요, 한다면 하는 투자자 한다한 입니다.
2강은 진담님의 비교평가 강의!
늘 강의 때는 명쾌하게 고개를 끄덕이며 듣지만
내 임보에, 내 임장지에 적용해려고 하면
자꾸 갸웃거리게 되는 그.. 비교평가!
기대되는 마음으로 강의 목록을 봤는데
시간은 길지 않지만! 압축코스로
많은 예시와 함께 설명해 주셔서 넘넘 좋았습니다.
액기스만 모아모아 주신 느낌이랄까~
새로운 관점과 좀 더 깊이 있게
선호도를 이해하는 법을 배울 수 있어서 좋았습니다.
선호도 파악에도 프로세스가 있다
저는 분임을 제일 좋아하는데
지역을 처음 가보는 설레임도 있고
왠지 여행을 가는 기분이랄까요?
아직은 조금 어색한 동료들이랑
이런저런 얘기하면서 걷는게 참 좋은데,
즐겁게 분임을 마치고 나서 나에게 남아야하는게
생활권 우선순위와 “투자범위” 였다는 사실을
다시 한번 되새겼습니다.
분위기 임장 → 투자범위
입지 분석 → 투자 키워드
단지 임장/분석 → 투자 우선순위
라는 선호도 프로세스를 잘 지켜서
비교평가 재료들을 잘 수집하는 임장을 하고
손품을 팔아야 겠다는 생각이 들었습니다.
BM : 분임 후 생활권 정리시 사람/상권/도보로 나눠서 적어보고 어디까지 투자할 건지 범위까지 적어보기
입지분석 실전편
그리고 나서 입지분석의 심화 요소, 실전 요소를 알려주셨습니다.
이렇게까지 입체적이고 뾰족하게 봐야 실력이 쌓이는 구나? 하는 생각이 들었습니다.
직장 : 여기사는 사람들은 어디 일자리 의존도가 높을까?
교통 : 교통개선의 효과는 멀수록, 불편했을수록 더 강력하다
환경 : 사람들이 많이 지나가는 곳에 있는지?
학군 : 학군의 본질은 개별성보다는 군집성. 부모의 직주근접까지 확인
공급 : 지역내외 전세 가격 수준을 체크
개인적으로는 ‘환경이 좋다’의 의미를 다시 생각해볼 수 있어서 좋았습니다.
BM : 사람이 많이 모이는 곳이 환경이 좋은 곳
20장 임보에서 살아남은 시세파트
시세그룹핑과 시세지도에 대해서 새삼스럽게 중요성을 깨달은 강의였습니다.
저는 시세그룹핑을 시세지도 다음에 넣었었는데 (아무 이유 없었떤 듯 그냥 한판으로 정리하고 넘어가자?)
이제는 시세그룹핑을 먼저 해보고 지도에 올려보며 이유를 더 많이 생각해 봐야 겠습니다.
BM : 시세지도에 단지 우선순위, 시세형성 요소, 저평가 예상 단지 넣기
입지+상품 이란 재료로 비교평가 하기
비교평가의 핵심은 특정 포인트를 고정! 한 뒤
다른 요소에서 차이점을 발견하는 것!
지역 내 비교평가는 나름 익숙하다고 생각했는데
최대한 고정시키고 나서 비교하려고 해도
다른 특징의 단지들을 만나게 되는데,
그럴때는 하락장에서는 전고점, 상승장에서는 반등폭을 보고
가격에 대한 생각을 적고 끝낸다!
라는 사실을 새롭게 알게 되었습니다.
그리고 대망의 지역 간 비교평가 하기…
1. 땅의 레벨이 2~3급지 이상 차이가 많이 나고
구축과 신축의 가격이 비슷할 때,
수도권에서는 땅의 가치가 훨씬 가격상승에 크게 작동한다!
2. 3급지 이상으로 갈 수록 땅의 위치가 중요하기 때문에
땅의 위치도 함께 따져 보고 (압구정과 얼마나 가까운가!)
4급지 이하에서는 교통의 역할이 선호도에 절대적 영향을 미친다!
3대 업무지구 접근성을 정교하게 볼 것.
3. 교통과 환경은 바뀔 수 있는 것! 과거에 얽매이지 말자.
교통 : 교통이 대폭 개선된다면 직전 전고점보다 더 힘이 있을 수 있다.
환경 : 사람이 많이 다니는 곳이 환경이 좋은 곳! 대단지가 들어오거나, 상권의 개선이 되어서 사람이 모이는 곳은 선호도가 올라갈 수 있다.
4. 비슷한 요소가 없어 비교하기 힘든 경우
그 지역의 핵심 투자 키워드 = 핵심 선호요소를 가지는
단지끼리 비교해야 평가를 할 수 있다!
Ex) 영등포의 택지 VS 강동의 택지 (X)
영등포의 교통 VS 강동의 택지 (O)
5. 어떤 수요가 더 클까 생각해보기
더 좋은 59 < 덜 좋은 84, 계단식 방2 < 복도식 방3
6. 마지막으로 모든 게 다 비슷할 때!
단지선호도, 땅의 가치 등 가치 분석 한 뒤
각 생활권안에서 단지 더 앞선것을 우선하여 검토해도 된다.
전세 빼기 난이도가 낮은 것을 고를 수 있다.
BM : 이번 임보에서 지역간 비교까지 꼭 해서 적용해보기!
너무 좋은 내용인데 제가 다 흡수했을런지..
연휴에 틈틈히 재수강하면서 제걸로 만들고 임보에 까지 적용해보겠습니다.
좋은 강의해주신 진담 튜터님 감사합니다 ^^
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