역전세 재계약 경험담(협상 편)

안녕하세요 

정정원입니다.

작년 10월 전세 재계약 협상까지의 과정에서 

배우고 느낀 점들을 정리해보겠습니다.

역전세 재계약 상황을 맞이하는 분들께 조금이라도 도움이 되시길 바랍니다.

전세 만기 D-6개월

공급이 많은 중소도시였고 시세보다 높게 전세가 껴있는 물건이었기에

역전세는 예상하고 있었지만 대응해나갈 방법이 있다고 믿으며 

미리 준비를 시작했습니다.

재계약 나눔글을 찾아서 읽어보면서 프로세스를 대략 정리해봤습니다.

튜터링이나 돈독모 질의응답 시간 등을 활용해

먼저 경험해보신 분들을 레버리지하며 도움도 많이 받았습니다.

내 물건 적정 전세가 파악하기

먼저 시장에 나와있는 전세물건들의 상황을 파악해보고 

제 물건의 순위가 어느정도인지 메타인지하면서 

적정 전세가를 가늠해볼 수 있었고 

목표금액을 설정해서 어떻게 하면 최대한 

추가 투자금을 줄일 수 있을지 고민했습니다.

이번에 적투튜터님께서 알려주신대로 네이버부동산을 세팅하고

지금 시점에서 적정 전세가를 다시 파악해보았습니다.

네이버부동산에서 거래방식은 전세만 체크, 

가격대는 내 물건 전세금액과 비슷한 3~4억, 

평형대는 30평대로 설정한다음 

제 물건이 있는 지역에서부터 인접지역까지 

반경으로 넓혀가면서 하나씩 눌러서 보니

연식이 더 좋은데 전세가는 비슷한 경쟁물건들이 

시장에 많다는 걸 알 수 있었습니다.

추가로 전세입자 컨셉으로 나와있는 전세 물건들을 

좀 더 세부적으로 파악해보면

내 물건이 이 지역 안에서 어느정도인지 메타인지 해볼 수 있습니다. 

임차인분께 계약 연장 의사를 물었습니다.

재계약 경험이 있는 동료들과 함께 임장할 때 

그리고 튜터링 기회가 있을 때 

문자는 어떻게 보내면 좋을지 

문구에 꼭 들어가야 하는 내용은 뭔지 물어보고 정리하면서 

몇 주 동안 보내지 못하고 미루다가 

더이상 미루면 안되겠다고 생각이 들어서 

일단 문구를 만들어서 문자를 보내봤습니다.

정원:

“ 안녕하세요. 점심식사 맛있게 하셨나요? 

다름이 아니라 곧 돌아올 10월 전세만기에 혹시 재계약 의사가 있으신지, 

또는 이사하실 계획이 있으신지 향후 계획이 궁금해서 연락드렸습니다. 

천천히 생각해보시고 연락부탁드릴게요!”

임차인:

“네. 조금 생각해보고 말씀드리겠습니다^^”

2주 정도 지나고 나서 임차인분이 생각을 정리해서 

전화를 주셨습니다.

갑자기 아무 생각없이 있었는데 

문자가 아니라 전화가 와서 조금 당황했는데요. 

이렇게 갑자기 전화가 걸려올 때를 대비해 

예상시나리오에 대한 플랜 A,B를 미리 정리해두었으면 

좋았을 것 같다고 아쉬움을 느꼈습니다.

임차인:

“지금 저희가 3억5천에 살고 있는데 

보니까 전세시세가 좀 많이 떨어졌더라고요. 

3억에서 2억8천짜리도 있고요, 

시세대로 해주시면 저희는 계속 있으면 좋고요. 

제가 알기로 주변 새아파트 전세 3억인 데도 있어서 

3억 정도로 해주시면 적당할 거 같다고 생각합니다. 

계약서는 서로 만나서 깔끔하게 다시 썼으면 좋겠고요, 

대서료는 부동산마다 조금씩 다르게 하시는 것 같던데 

저도 아시는 분이 부동산 하시는 분이 있으셔서 

같은 값이면 아는데서 하는 게 나으니까 

이부분은 서로 상의해서 진행하면 될 것 같고요, 

한가지 더 말씀드릴 게 있는데 싱크대가 오래되다보니 

시트지 작업을 했으면 하거든요. 

그거는 제가 좀 알아보니까 인건비가 25만원 정도하고 

재료비하고 하면 그렇게 많이 들 것 같지는 않아서요. 

그거는 제가 부담하는 걸로 할게요.” 

임차인분은 주변시세대로 5천만원을 감액해서 

3억으로 재계약을 하고 싶다고 의사표현을 하셨고, 

싱크대 시트지 교체 비용은 

직접 부담해주시겠다고 제안하셨습니다.

정원:

“네. 제가 알기로는 3억에서 2억8천 전세 말씀해주셨는데 

3억3천 전세도 있고 2억8천 나와있는 거는 저층으로 알고 있습니다. 

만약에 3억으로 재계약을 한다고 하면 차액이 5천만원인데 

제가 그 비용을 갑자기 마련하는 게 솔직히 쉽지는 않을 것 같아서요. 

감액하지 않고 그대로 계약하는 대신에 

5천만원에 대한 2년치 이자를 시중금리보다 높게 

일시금으로 제가 드리고 만기에 나가실 때 

3억5천 보증금을 그대로 찾아가시는 방법도 있으니 

한번 그 방법도 생각해보시면 어떠실까요?”

임차인:

“저희가 전세대출을 받았는데 

남편이 대출금을 이번에 다 정리하고 싶어해서요. 

남편하고도 이야기 해봤는데 새아파트도 3억이면 가는데 

그정도 말씀드리면 되지 않겠어? 라고 했거든요. 

그렇게 하면 저희도 별로 고민할 거 없고요, 

안된다고 하시면 저희도 얼른 또 집을 알아봐야 하고 이러니까요.”

임차인과 서로의 조건을 이야기하고 

저도 바로 대답하지는 않고 생각해보고 다시 연락을 드리겠다고 

하고 일단 대화를 마무리했습니다.     

D-3개월에 투자코칭 

이후 2개월 정도는 어떻게 풀어나가야할지 모르겠어서 

고민만 하면서 시간을 보내다가, 

때마침 마스터멘토님과의 투자코칭을 통해서 

역전세 대응 전략과 2호기 투자 방향성을 정리할 수 있었습니다.

중요한 건 매도 플랜으로 따져봤을 때 

저에게 가장 베스트인 조건을 만드는 것이라는 것을 배울 수 있었습니다.

제가 놓치고 있었던 부분은 

임차인과 몇번 통화를 하면서 은연중에 들었던

‘아이가 이제 고2라서 졸업하면 중간에 이사갈수도 있을 것 같다’

고 했던 부분이었습니다. 

임차인의 가족구성원과 현재 상황까지 세부적으로 잘 알고 

이분들이 언제 이사 나가려고 하는지 상황을 

최대한 파악하고 있어야 한다는 걸 배울 수 있었습니다.

중간에 나가면서 보증금도 감액하는 건 매도플랜을 고려했을 때 

제게 유리한 조건이 아니기 때문에 

만약 금액을 계속 고수하시고 중간에 나가실 거라고 하면 

저는 새로운 세입자를 구해볼 생각을 했습니다. 

멘토님께서 투자코칭에서 알려주신대로 

최대한 거부 반응이 없게끔 

대략 이사 나가려고 생각하는 시기가 언제인지 

자연스럽게 물어본 후에

임차인이 고수하는 금액에 대해서 바로 물러서지 않고 

다시한번 중간지점으로 구체적인 이자 금액과 함께 제시해보았습니다.

이렇게 최대한 투자금을 확보해야 

이자를 지불하는 대신에 

2호기는 더 괜찮은 물건을 살 수 있어서 

비용보다 편익이 큰 제게 유리한 상황을 

만들수 있다는 걸 배울 수 있었습니다.    

정원:

“안녕하세요. 저희 지난번에 재계약 관련해서 이야기 나눌 때 

재계약 이후에 자녀분 상황에 따라 중간에 이사하게 되실수도 있다고 

하셨던 게 기억이 나서 연락드립니다. 

만약에 중간에 나가시게 된다면 대략 언제쯤이 되실지 

아내가 궁금해해서 여쭤봅니다. 

저희집 이사 가는 시기랑도 겹칠 수 있어서 

예산이나 이런 것들 대비가 필요한 상황이어서 아내가 궁금해하네요.”  

임차인분은 이사하지 않고 계속 거주하기로 했다는 

답변을 들을 수 있었습니다.

거주의사를 먼저 확인하고 나서 

금액도 중간지점으로 다시 제시해보았습니다.

나중에 만나서 이야기를 나눠보니 새아파트 이사도 생각해봤지만 

막상 이사하려고 하니 지금 사는 집과 큰 차이도 없고 

이사하는 게 복잡하고 엄두가 나지 않아서 

그냥 계속 살겠다고 마음 먹으셨다고 합니다.

정원:

“안녕하세요. 지난번에 서로 이야기 나눴던 조건에서 

중간지점으로 3억 2천만원에 재계약을 하고 

2천만원에 대해서는 일시금으로 

2년치 이자를 제가 드리는 방법은 어떠신가요? 

이번 재계약시에 연6%로 해서 

240만원을 일시금으로 드리는 조건입니다. 

저번에 이미 3억으로 말씀해주셨지만 

아내가 마지막으로 다시 한번만 물어봐달라고 해서 

다시 한번 제안드립니다.”

최종 협상

다음날까지 연락이 없어서 당시 실전반 튜터님이셨던 

성공루틴 튜터님께 지금까지 과정을 말씀드리면서 

더 해볼 수 있는 게 없을지 여쭤보았습니다.

튜터님께서는 지금 임차인분 입장에서 

‘3억에 안되서 다른 집 구하는 것과 

이자 받고 2천 올려주는 것 중 어떤 게 유리한지’ 

이해할 수 있게 설명드리는 것이 

중요한 포인트라는 걸 알려주셨습니다.

튜터님께서 다시 한번 문구도 정리해주셨는데요, 

부동산 거래도 결국 사람 사이에서 이루어지는 것이니

의미가 비슷하다고 해도 단어 선택이나 뉘앙스에 따라 

받아들이는 사람에게는 차이가 클 수 있다는 것도 배울 수 있었습니다.

정원:

“안녕하세요^^ 어제 이야기 나눈 부분 

남편분과 잘 상의해보셨을지 궁금해서 연락드려요~

요즘 이사비, 중개비, 대출 이자까지 합치면 

선생님께도 부담이 크실 것 같아 저희도 지금처럼 

안정적으로 계속 거주하시는 게 

서로에게 가장 좋은 선택이 아닐까 생각하고 있습니다.

앞서 말씀드린 2천만원에 대해서는 

이자 6%로 240만원을 일시금으로 드리는 방향으로 

도움드릴 수 있도록 준비해두겠습니다.

연락 기다리겠습니다^^

임차인분은 이 조건으로 계약하겠다고 답장을 바로 주셨습니다.

<재계약 협상까지의 과정에서 배우고 느낀 점 정리>

1. 주변 전세 상황과 분위기를 잘 파악해 

내 물건 적정 전세가를 메타인지해야 한다.

2. 사람도 리스크가 될 수 있고 협상의 키가 될 수도 있으니 

미리 정보를 파악하고 있어야 한다.

3. 상대방 입장으로 생각해보고 이해할 수 있게 

그리고 거부감 들지 않게 자연스럽게 설명을 한다. 

4. 비용보다 편익이 큰 선택을 한다.

‘역전세 금액 2천만원 줄이는 게 큰 차이가 있을까, 그냥 계약할까?’ 

고민도 했었지만

지금 막상 2호기 투자물건을 찾다보니 

2천만원 더 있으면 투자할 수 있는 단지의 급이 

달라진다는 걸 많이 느끼고 있습니다. 

이자를 지불하는 비용보다 

더 좋은 물건 투자할 수 있는 편익이 크다는 걸 느꼈고

이 물건은 중간에 갈아끼워야 하는 물건이기 때문에 

다음과 다다음이 있음을 알고 

플랜을 생각해보면서 나아가는 게 

중요하다는 것도 배울 수 있었습니다. 

이후의 재계약까지의 과정에서

질권설정된 보증금을 반환하는 절차와 재계약 특약을 

협의하는 것도 생각보다 쉽게 진행되지는 않았는데요. 

글이 길어져서 여기서 마무리하고, 

계약까지의 과정도 

다음 기회에 다시 한번 정리해보도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.