안녕하세요
이번 실전반 2주차에는 너무 궁금했던 진담튜터님의 강의를 들을 수 있었습니다❤️
강의 서론에서는
더이상 전고점의 지표로 투자 의사결정을 하기 힘들게 된 지금 시장에서 우리가 가져야 할 능력은
선호도 파악! 사람들이 좋아하는 것이 무엇인지 알고 가장 좋은 것을 찾아낸다! 라는 말씀을 해주셨습니다.
여기까지는 귀에 딱지가 앉게 들어왔던 내용이었는데 새롭게 들렸던 부분은 아래와 같습니다.
- 선호도로 나열했을 때 ABCDE 가 있으면 당연히 ABCD에 투자하면 좋겠지만 내 상황에서 최선은 E가 될 수도 있다. 생활권을 정리하면서 사람들이 좋아하는 것에만 집중할 것이 아니라 싫어하는 것에 대한 이유도 이해할 수 있어야 E를 투자함에 있어서 안좋은 이유를 제대로 알고 용기를 낼 수 있다.
그동안 1년 넘게 앞마당을 만들어 가며 시장의 상황이 매우 급변했음에도 불구하고
저는 제 투자금에 맞다고 생각한 서울의 4급지를 만들다가 어느 순간부터는 임장지 내에서 제 투자금에 할 수 있는 단지를 거의 찾지도 못할 지경에서야 경기 4급지로 앞마당을 넓히고 그러면서도 5급지 앞마당은 끝까지 만들지 않고 4급지 앞마당 내에서 항상 제일 후순위 생활권의 선호도가 많이 떨어지는 단지들을 파악하고 사실 비교할것도 별로 없어서 ‘그나마 여기가 낫네’ 정도로 결론을 냈었습니다.
지역 내 선호도가 많이 떨어지는 단지이다보니 같이 임장하는 조원분들께도 좋은 평가나 의견들을 듣기 힘들었고 저 또한 보여지는 모습과 편견으로 제 상황에서의 1등물건임에도 투자결정을 내리지 못했습니다.
그러나 이제서야 현실을 보니 그 단지들도 모두 엄청난 가격 상승을 보여주었습니다.
당시 제가 업무지구 1시간이내면서, 가치가 높은 호선에 역세권 단지인 점과 구축이고 언덕이고 빌라와 많이 섞인 생활권이며, 상권의 질도 좋지 않은 단점을 지역 주민의 입장에서 조금 더 깊게 이해하고 있었다면 아쉬운 점이 있다 하더라도 분명 단점을 상쇄할만한 단지라는 결론을 내릴 수 있었을텐데 용기를 내지 못한 것에 대한 아쉬운 마음이 들었습니다.
⚡기억해야 할 것
수도권은 모두 투자 범위이다.
선호도 순으로 ABCD가 아닌 E에서도 안좋은 이유를 명확히 알고 용기를 낼 수 있어야 한다.
강의 본론에서는 선호도를 파악하여 임장과 임보, 비교평가로 연결하는 방법과
입지분석의 기본요소를 넘어 심화와 실전요소까지 파악하는 방법을 알려주셨는데요,
너무 배울점이 많아서 머리가 복잡해서 이건 꼭 복습을 해야겠다 싶었는데 다행히 설연휴가 끼어 있어서
강의를 두번 수강할 수 있었습니다.
입지분석 파트에서 기억에 남는 내용을 정리해 보겠습니다.
[직장]
일자리 소득이 높은 곳이 집값의 폭발적 상승을 이끈다.
직장파트에서 직장의 규모 파악에 그치지 않고 고소득 분포를 파악하자.
지금 확실한 직장 호재는 강동의 비즈밸리, 용인의 플랫폼시티, 과천의 지정타 정도로 볼 수 있다.
무조건 고소득, 일자리 규모가 큰 업무지구로의 접근성만으로 단지 가치를 판단할 것이 아니라
해당 지역에서 거주하는 사람들이 어디 일자리로 출근을 하는가를 파악해야 한다.
⚡기억해야 할 것
임장지 단지 비교를 할 때 큰 업무지구에서 조금 멀다고 해서 편견을 두지 말 것. 실제 거주민들이 어느 일자리 의존도가 높은지를 파악하고 특정 일자리에 더 빠르고 편하게 갈 수 있는 단지의 가치를 볼 줄 알아야 한다.
🚌
[교통]
교통호재는 역 접근성이 멀고 불편한 곳, 급지가 낮은 곳일수록 파급력이 있다.
업무지구를 바꿀수는 없으므로 당연히 교통이 편한 곳으로 사람들의 수요가 몰린다.
⚡기억해야 할 것
불편한 곳일수록 교통호재로 인해 업무지구까지 얼마나 빨리, 편하게 가는지, 혹은 앞으로 편해지는지 파악하자.
🚌
[환경]
환경을 볼 때 좋은 상권을 정의한다면 24시간 365일 안전한 느낌을 주는 곳이라 할 수 있다.
단순히 백화점이나 마트 개수만 파악하는 것에서 나아가 ‘사람’에 집중해야 한다.
⚡기억해야 할 것
사람들이 주요 인프라를 이용하기 위해 내가 사려는 단지를 지나가는가
지나가는 사람이 바뀌지 않으면 환경도 바뀌지 않는다.
🚌
[학군]
기존의 학업성취도, 초등학교 학생 수, 학원가의 위치 파악 수준에서 벗어나, 초등학교 배정이 어느 단지와 배정되고 빌라와 섞여 배정되는지, 아파트 평형에 따라서도 대형평형 위주의 배정단지인지 전세는 어디가 먼저 빠지는지 더 뾰족하게 파악해 볼 수 있다. 하지만 지금 시장에서는 학군보다는 직장, 교통, 환경에 더 포커스를 맞추자.
⚡기억해야 할 것
학업성취도 보다는 구매력 있는 부모 입장에서 직주근접이 보장되면서도 자녀가 편안하게 공부할 수 있는 곳이 어디인지 수요의 본질을 생각할 것.
또 단임 시 파악해야 할 것과 비교평가에 대해서도 많은 가르침을 주셨는데
이번에 파격적인 임보량을 줄여주셔서 단지분석 페이지를 어떻게 해야 하나 궁금했었는데
장수를 많이 하지 않더라도 핵심이 되는 부분을 어떻게 작성하면 좋을지 알려주셔서 이 부분은
그대로 이번 임보에 BM해보려 합니다.
비교평가 강의는 제 수준에서 어렵게 느껴졌지만 쉽게 해주시는건 또 싫은 이마음…
어렵지 않을까 계속 걱정해주시면서도 더 많이 알려주시려고 하시는 진심이 느껴졌습니다!
[비교평가]
비교평가는 크게 지역내 비교평가와 지역간 비교평가로 나눌 수 있는데
그 안에서도 단지를 붙여볼 때 가격은 비슷하지만 입지나 상품성이 다르거나,
입지나 상품성은 비슷한데 가격이 다르거나, 비슷한 요소가 없이 모두 다른 경우 3가지로 설명을 해주셨는데요
가격을 고정하거나 입지를 고정하거나 뭔가 공통점을 두고 비교를 해야 하는데
비슷한 요소가 없이 모두 다른 경우는 어떻게 비교해야 할지도 알려주셔서
어렵긴 했지만 많은 공부가 되었습니다.
⚡기억해야 할 것
비교평가는 사람을 더 편하고 행복하게 만들어주는 교통, 학군, 환경 위주로 가치를 비교할 것.
더 좋은 59와 덜 좋은 84라면 덜 좋은 84!
계단식과 복도식 구조보다 중요한 방의 개수!
이번 강의를 통해서 제가 놓치고 있던 많은 부분들을 알게 되었고,
배정받은 임장지가 제 투자금 범위와는 너무 먼 지역이라 조금 맘에 들지 않았던 부분도 있었는데
의미없는 임장지는 없다, 지금의 시간들이 다음 투자에 큰 힌트를 줄 수 있다고 말씀해주셔서
이번 임장지에서도 최선의 결론을 내고 싶어졌습니다.
튜터님처럼 최고의 투자자가 되겠어!라는 마음을 먹어본 적은 없지만ㅎㅎ
스스로 못난점만 보며 잘하는 분들과 비교하여 자책하는 마음에서 벗어나
비교대상을 어제의 나로 정하고 제 속도에 맞게, 어제보다 나은 오늘을 쌓아가도록 노력하겠습니다.
근무시간 변경이 어려운 직업이라 오프 강의에 초대를 받고도
강의가 거의 끝나고 Q&A 시간에 들어가게 되었습니다.
운조튜터님께 진담 튜터님의 손글씨 액자도 보았고, 내리는 문 막고 계신분이라고 들어서
꼭 뵙고 싶었던 마음도 있어서 강의가 끝나더라도 Q&A라도 들을 수 있다면 좋겠다는
조금 이기적인 생각으로 참석하여 죄송합니다.
용기내어 운조튜터님의 안부를 전하고ㅋㅋ 질문도 해봤는데 명쾌하게 답변을 주시고 싸인도 해주셔서 감사합니다.
가진것을 최대한 나눠주시려는 진심이 꾹꾹 눌러 담긴 강의에 저도 진심으로 감사드립니다❤️
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