안녕하세요 ~
행복한 투자자 리치리나입니다.
설 연휴를 보내고 다소 나른해진 시점,
오프강의 고고고!
4강으로 갱지지 튜터님과 인턴 튜터님을 만날 수 있었습니다.
튜터님들의 열정, 하나라도 더 알려주시려는 마음,
그리고 수강생 한 명 한 명을 끝까지 이끌어 주시려는 진심이
강의 내내 고스란히 전해졌습니다.
오늘 배운 내용을 놓치지 않기 위해
기억을 더듬어 차분히 복기해 보려 합니다.
- 갱지지 튜터님 : 매물임장
- 인턴 튜터님 : 앞마당 관리법
설 연휴로 거의 일주일을 비워냈지만,
가족과의 휴식은 그 자체로 충분히 행복한 시간이었습니다.
무엇보다 앞으로 남은 실전반을 어떻게 보내야 할지
명확한 가이드를 받을 수 있어 큰 도움이 되었습니다.
당장 내일이 매물임장입니다.
매물임장을 통해서만 느낄 수 있는 시장 분위기가 분명히 있습니다.
매물임장은선호도 파악의 마지막 퍼즐이자,
실전 투자의 첫 번째 퍼즐이다 하셨습니다.
매물임장의 기준 – 저·환·수·원·리
- 저평가 : 동·호수, 수리 상태 대비 저평가된 매물인가?
- 환금성 : 환금이 어려운 매물은 아닌가?
- 수익성 : 투자금을 줄이고 수익을 만들 수 있는 구조인가?
- 원금성 : 원금만 보고 선택한 매물은 아닌가?
- 리스크 : 잔금 리스크는 없는가?
이 기준으로 비교평가를 합니다.
첫번째로 단지선정인데요.
- 랜드마크 단지
- 저평가 단지
- 투자금에 맞는 단지
생활권 내에서 가격을 상·중·하로 나누고
같은 그룹 내에서 저평가 단지를 선별합니다.
투자금에 맞는 단지는 모두 체크하는 것이 중요합니다. 단지선정으로 매물임장을 합니다.
매임 후 반드시 남겨야 할 것은
동·타입별 선호도 정리입니다.
- 조망형 로얄동 : 호수, 강, 공원 조망
- 비선호동 : 언덕, 주차장 미연결 동
입지 로얄동 : 역세권, 초품아 기준으로 로얄동을
정리하면 됩니다.
신축에서는
- 옵션 유무 확인
- 동·층·향이 좋고 옵션이 없으면 → 옵션 비용 고려
- 옵션이 좋아도 동·층·향·구조가 우선
구축에서는
- 20년 이내 : 수리 범위, 올수리 여부가 경쟁력
- 30년 이내 : 결로·누수 등 하자 체크 필수
- 실제 수리비용까지 꼼꼼히 계산합니다.
튜터님께서는
“매물임장은 그물처럼 찾아야 한다”고 강조하셨습니다.
- 매물이 없다고 포기하지 말 것
- 장바구니 매물을 항상 보유할 것
- 손에 쥔 매물이 하나뿐이면 선택이 어려워진다
👉 틀째로, 여러 단지를 동시에 보아야 합니다.
매물 단지 실전 방법은
- 엑셀 시트에 매물 10개씩 정리
- 조건, 특이사항, 현장 분위기 기록
- 후순위 단지는 전화임장으로 파악
- 우선순위 지속 업데이트
매물리스트는 핸드폰 안에 항상 보관,
전화임장과 함께 실시간 업데이트!
좋은 매물을 찾기 위해서는
👉 내가 원하는 조건을 먼저 공개해야 하며,
매물 찾기 자체가 협상의 시작이라는 말씀도 인상 깊었습니다.
지금 시장은 2018년과 매우 유사합니다.
- 급지별 차이는 있지만, 안 오른 단지는 없었다
- 강남역 1시간 접근 가능 지역은 늦게 오를 뿐 결국 오른다
- 과거와의 가장 큰 차이점은 공급 부족
- 통화량은 이미 넘쳐나고 있습니다.
👉 결국 앞마당 관리가 생존 전략입니다.
우리가 항상 고민하는 어떤걸 해야할지, 정해진 틀,
앞마당관리가 투자로 연결될 수 있는
효과적인 방법은 무엇인지
애매한 앞마당이나 반마당들
어떻게 해야할지 고민을 착착! 해결해주셨습니다.
앞마당 관리 핵심법은
① 시세 트래킹
- 안테나 단지 선정
- 지역별·가격대별 전화임장
- 숫자 입력만 하면 안돼요 + 반드시 시장 분위기 확인
② 원페이지 정리
- 우선순위
- 후보지역 최대 3개
- 리스크와 내 생각 정리
③ 전수조사
- 투자 후보 단지 리스트업
200세대 이상 단지 위주
⏱ 시세트래킹은 1시간 이내
- 가격은 빠르게
- 생각은 찬찬히
- 그리고 전화임장 GO!
무엇보다도 급지별로 높은급지부터 순서대로 가격대별로 정리하는 과정
비교평가하는데 너무 도움이 될 것 같습니다.
매달 가격 업데이트를 하면서
상승의 물결이 왔는지도 알아볼수 있을것 같습니다.
입주단지 트래킹도 해보면 전세가가 빠졌다가
입주장이 정리되면서 상승하는 시기가 오면서
인근 기축단지들도 오름의 기회를 활용해 볼 수 있겠습니다.
결론 도출 기준 (TOP3 선정)
- 가치가 있는가?
- 가격이 싼가?
- 감당 가능한가?
- 앞마당 내 최선의 선택인가?
무엇보다 내 재무상황을 정확히 파악하는 것이 가장 중요합니다.
이 부분을 놓치면 더 좋은 단지를 선택할 기회를 잃게 됩니다.
임장지에서 남겨할 한가지, 단지 선호도 정리입니다.
생활권안에서 선호도 상중하로 그룹으로 묶어서 관리를 하면 됩니다.
그렇게 임장지와 앞마당으로 최종 투자후보지역을 선정하면 되겠습니다.
월말 결론을 앞두고, 매임을 준비하는 시점입니다.
배운 대로 꼼꼼히 임장하고,
나의 투자금으로 가능한 최선의 단지를 찾아
앞마당과 비교하며 후회 없는 결론에 도달해 보겠습니다.
남은 시간까지 모두 화이팅입니다!
열정적으로 강의해 주신 인턴 튜터님, 갱지지 튜터님
진심으로 감사합니다 🙏
