[서투기 30기 5를 곳 췍, 2제 내꺼하조 S밀리] 그래서, 대체될 만한 곳이야?

안녕하세요. S밀리입니다.
 

이번 3강 잔쟈니 튜터님의 B지역 분석 강의 역시

너무 큰 도움이 되었는데요.

이번 강의에서 가장 크게 와 닿은 한 줄은

‘입지독점성이 있는가’입니다.

좀 더 정확히 얘기하면 ‘대체할 만한 곳이 있는가’인데요.

오늘도 새롭게 알게 된 부분 혹은 와 닿았던 부분들 위주로

제 투자에 연결할 수 있는 것들을 정리해 보겠습니다.
 

대체할 만한 곳이 있는가?

우선 B지역 분석을 해주셨는데요.

오래된 앞마당이라 귀에 쏙쏙 박혔습니다.

부동산은 특히, 서울 수도권은 입지독점성이 중요한데요.

입지독점성의 정의를 풀어본다면 

‘대체할 만한 곳이 있는가’라고 생각됩니다.

B지역은 물리적으로 서울의 상급지와 가까운 경기도 지역입니다.

결국 아무리 B지역이 점차 낡아가더라도,

인근에 새롭게 택지가 생기더라도,

이 지역의 인프라와 학군, 환경 + 가성비까지 누릴 만한 대체지가 생기기엔 어렵습니다.

결국 입지독점성이 좋은 곳이고,

아무리 낡은 구축 아파트라고 한들

투자 가치가 있는 지역입니다.

현 임장지에 연결시켜 보면

임장지 역시 좋은 택지지만, 

인근 지역이 낡아 택지가 들어온다면?

현 임장지는 충분히 대체될 수 있는 곳입니다

결국 인근 공급에 좀 더 주의를 기울여야 하며,

장기적으로 보유하는 곳이라기보다는

중단기적으로 보유하며 갈아타기 전략을 가져가야 합니다.

내가 지금 당장 임장지에 투자한다면?

추후 꼭 매도까지 잘 될 만한,

그 단지에 살아야만 하는 이유가 있는 곳들을 

우선적으로 봐야겠습니다.

리모델링

B지역의 배후주거지의 리모델링 단지에 대해 말씀해 주셨는데요.

해당 지역도 앞마당인 터라

매번 결론 파트에서 늘 저평가 단지로 나왔던 단지입니다.

입지가 이렇게 좋은데, 왜 늘 싸지? 싶은 의문이 있었는데요.

결국 입지 좋은 구축의 리모델링 호재까지 있는 단지이지만,

좀 더 디테일하게 들어가 예상 분담금을 살펴봐야 했던 것입니다.

결국 이 단지의 가치가 : 

현재 집값 + 예상 분담금 까지의 가격이 적정 수준인가?

를 파악해야 하는데요.

그렇기 때문에 인근 선호도 높은 단지의 현 가격 수준이 중요합니다.

당장 현 시점에 리스크(리모델링이 실현되기까지 오래 걸릴 것)를 안고

매수하기엔, 인근의 좀 더 선호도 높은 단지를 매수하는 게 나은 상황입니다.

재건축/리모델링 호재가 있는 단지는 역시 호재이고,

호재는 늘 덤이라는 것을 다시 한번 깨달았습니다.

결국 중요한 건, 리모델링 호재가 아닌,

어떤 시장에서도 이 단지가 가치가 있는, 수요가 있는 단지인가?

즉, 가치를 먼저 생각하고,

분담금까지 가격을 더 디테일하게 입혀봤을 때

그럼에도 저평가 된 단지인가? 를 늘 확인해야겠습니다.

시간이 걸린다는 것의 의미

부동산 투자는 시간이 걸리는 일인데요.

조급함을 버리고, 마인드 관리를 해야 하는 이유입니다.

그렇다면 대체 얼마의 시간이 걸리는데?

에 대한 의문이 들기 마련인데요.

개인의 상황마다, 우리가 겪는 시장에 따라,

우리가 할 수 있는 선택에 따라,

모두가 걸리는 시간은 다를 것입니다.

그렇기 때문에 그 인고의 시간을 쌓아나가는 게 중요합니다.

그 과정이 때로는 버겁고, 지루할 수 있습니다.

하지만 내가 잔쟈니 튜터님만큼의 인사이트를 갖고 있는 사람이라면?

그만큼 실력있는 투자자라면?

마냥 재밌을 거 같습니다. ㅎㅎㅎ

그렇다면 어떻게 인사이트를 쌓을 수 있을까?

어떻게 실력을 키울 수 있을까?

실력 역시 한번에 이루는 게 아니라,

시간이 걸리는 일입니다.

단, 시간을 그냥 보내면 안 되고,

앞마당을 넓히며 앞마당을 관리해야 합니다.

결국 아는 지역을 늘리고,

그 지역 내 단지들의 가격 변화를 ‘지켜보면서’

인사이트는 쌓인다고 하셨습니다.

더도 말고 덜도 말고 지역별 딱 세 개만,

트래킹을 꾸준히 해봐야겠습니다.

‘당장은 뒤쫓아가는 기분이지만 

그물 치고 기다리는 사람이 될 수 있다.’

는 말씀을 믿고

지루할 수 있는 구간을 

재미있는 시간으로 만들 수 있도록

실력을 쌓아 나가겠습니다.

오늘도 명강의 해주신 잔쟈니 튜터님,

많은 인사이트 나눠주셔서 감사합니다 :)