서울 아파트 시장 4월 지표가 나왔습니다.
지표를 보여드리기 전에 늘 그랬듯이 처음 보시는 분들을 위해 사전에 세 가지 양해를 구하고 시작하겠습니다.
① 서울 아파트 매매 지수 증감률은 KB부동산, 거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처입니다.
② KB 월간 지수 증감률은 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세가 기준입니다. 즉, 여기서 말하는 4월 지수 증감률은 3월 중순부터 4월 중순까지를 범위로 삼고 있습니다.
③ 서울 부동산 정보광장의 거래량은 '계약일' 기준이며 주택 거래 신고 기한은 1개월입니다. 4월 거래량의 정확한 수치는 5월말에 확인 가능한 셈입니다. 다만 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 추가적인 시차도 발생할 수 있는 점도 감안하셔야겠습니다.
자, 이제 그래프 보시겠습니다.
4월 서울 아파트 매매 지수 증감률 +1.00%.
이것도 매달 말씀드리는 부분이긴 한데, KB 매매 지수 증감률은 실제 시장 대비 1~2개월 정도 후행하는 감이 있습니다. 가령 2024년 급등 시기는 6~7월이었는데 매매 지수 증감률이 급상승한 것은 8~9월, 2025년 토지거래허가구역 해제 직후인 2~3월 급등 때도 매매 지수 증감률이 급상승한 것은 3~4월이었습니다. 따라서 이번 4월 매매 지수 증감률 +1.00%는 2~3월의 시장 분위기를 반영했다고 볼 수 있습니다.
지수 증감률이 +1.00%라는 것은 작지 않은 상승폭입니다. 좀더 자세히 들여다보면 매매가의 최상단인 강남구는 -0.29%, 서초구 +0.21%로 지지부진한 반면, 동대문구 +1.99%, 강서구 +1.88%, 강북구 +1.75%, 성북구 +1.69% 등은 급등하면서 전체 상승률을 끌어올리고 있습니다. 잠시 뒤에 구별 매물과 5분위별 상승률 추이를 보시게 될텐데 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 개편이 예상되면서 상승폭이 큰 곳들 위주로 매물이 출회되면서 상대적으로 상급지가 지지부진한 모습입니다.
주택담보대출 금리(한국은행 경제통계시스템 가중평균 기준)는 2024년 11월 4.30%를 정점으로 2025년 5월 3.87%까지 꾸준히 하락하다가 그 이후 줄곧 점진적 상승 추세입니다(2025년 11월 4.17% → 2026년 1월 4.29% → 3월 4.34%). 작년말에는 시중은행의 대출 총량이 채워져서 은행 입장에서도 가산금리(=주택담보대출 금리 - 예금 금리)를 내릴 필요가 없었는데 올해 들어서도 여전히 가산금리가 높은 수준을 유지하고 있습니다. 정부에서 은행이 예대금리 차로 이자 장사를 한다고 비판하고는 있으나 주택담보대출 금리는 당분간 내려갈 기미가 희박합니다. 아래 국고채 금리 상황만 봐도 그렇습니다.
주택담보대출 금리와 무관할 수 없는 게 바로 국고채 금리입니다. 은행은 대출을 위해 금융채를 발행해 자금을 조달하는데 이 금융채 금리가 국고채 금리와 밀접한 관계가 있기 때문입니다. 그래프에서도 보시는 바와 같이 국고채 3년물 금리는 줄곧 상승 추세에 있다가 올해 들어 반도체 초호황에 따른 수출 호조로 외화 초과 유입 및 세수 초과 예상으로 국채 발행 증가폭 둔화가 예상되었고 올해 4월 세계국채지수 편입 이후 500~600억 달러의 외화가 단계적으로 유입될 전망이어서 안정화되어 가고 있었습니다. 그런데 미국-이란 전쟁 발발로 인플레이션이 다시 심화되고 있고 국고채 금리도 다시 급등하면서 주택담보대출 금리 역시 당분간 내리기 힘든 분위기로 가고 있습니다. 이는 서울 부동산에도 점진적인 부담으로 다가올 수 있었는데요, 변화의 흐름은 매물 추이에서 나타나고 있습니다.
서울 아파트 매매 매물은 2025년 2월말 9.4만여건까지 증가했다가 7월말 7.5만여건까지 급감했고 그 이후 안정화 추세를 보였었는데요, 10.15 대책 발표로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 9월말 7.8만여건 → 11월말 6.1만여건 → 1월말 5.7만여건으로 빠르게 감소하였습니다. 그러나 1월 23일부터 시작된 이재명 대통령의 부동산 관련 SNS 발언 및 다주택자 양도세 중과 부활 예고로 매물이 빠르게 증가했었습니다. 2025년 12월말 대비 2026년 3월말 매물 증가폭이 큰 곳들을 알아보면 성동구(+89%), 송파구(+72%), 광진구ㆍ강동구(+68%), 서초구(+64%) 순으로, 대체로 매매가가 많이 오른 곳들 위주로 매물이 크게 늘어났음을 알 수 있습니다.
그런데 3월말 대비 4월말 매물 증가율을 보면 -6%로 매물이 감소하였습니다. 이 말인 즉슨, 다주택자 양도세 중과 전에 내놓은 급매 매물은 어느 정도 소진되었고, 그 이후는 매물을 다시 거둬들이기 시작한 것으로 판단됩니다. 구별로 들여다보면 강북구ㆍ중랑구(-14%), 구로구(-13%), 노원구ㆍ동작구(-11%), 성북구(-10%) 순으로 매물 감소폭이 큰데 모두 최근 매매가 상승폭이 큰 곳들입니다. 매물 소진이 원활하게 이뤄지고 있는 곳이라고 봐야겠죠. 반면, 용산구(+1%), 강남구(-0%), 영등포구(-1%)는 매물 변동폭이 적습니다. 상급지일수록 아직도 고전하고 있는 모습이 엿보입니다.
전세 매물 추이는 상황의 심각성을 더해주고 있습니다. 그동안 크게 늘어나던 매매 매물이 다시 감소세로 전환한 데 반해, 전세 매물은 여전히 감소 추세가 유지되고 있기 때문입니다. 상급지의 경우 아직도 매매가와 전세가의 갭이 상당하기 때문에 당장 임대 매물 감소에 따른 전월세가의 상승이 매매가를 자극하기는 어려워 보이나, 매매가와 전세가의 갭이 크게 벌어지지 않은 중ㆍ하급지의 경우는 전월세가의 상승이 매매가에 상방 압력으로 작용할 수밖에 없습니다. 다만 2025년 12월말부터 2026년 3월말까지 3개월간 전세 매물 감소폭이 -32%였는데 4월 한달간 감소폭은 -1%로 많이 줄어들었습니다. 다주택자들이 양도세 중과 회피 매물을 거둬들이면서 다시 임대로 내놓는 매물이 늘어나고 있는 점이 반영된 것으로 보입니다.
그런데 재미있는 것은 구별로는 추이에 큰 차이가 있다는 점입니다. 4월말 감소폭을 자세히 들여다보면 관악구ㆍ금천구(-25%), 동작구(-23%), 송파구(-22%), 강서구(-21%) 순으로 감소폭이 큰 반면, 종로구(+33%), 서초구(+24%), 성북구(+19%), 중구(+18%), 서대문구(+15%)는 증가폭이 컸습니다. 이로 인해 소위 말하는 핵심지(강남3구 및 용산구)는 4월 전세 매물이 오히려 +2% 늘어난 반면, 다음 급지에 해당되는 성동구ㆍ마포구ㆍ광진구ㆍ양천구ㆍ영등포구ㆍ강동구는 -10%의 감소폭을 기록한 게 이채롭습니다. 이는 전세가에도 영향을 미칠 것으로 보입니다. 즉, 임대 매물 감소에 따른 전세가 상승은 핵심지 보다는 다음 급지들에서 두드러질 가능성이 높을 것으로 예상됩니다. (핵심지 다음 급지로 제가 언급한 성동구ㆍ마포구ㆍ광진구ㆍ양천구ㆍ영등포구ㆍ강동구는 부동산R114 평당가를 참조한 거이니 오해 없으시기 바랍니다)
위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이인데 5분위(상위 0~20%)의 독주가 이어지다가 지난 2025년 9월부터 변화가 시작되었습니다. 가장 고가인 5분위 아파트는 전고점인 25.4억을 2024년 8월에 돌파한 이후 2024년 8월 25.8억 → 12월 27.3억 → 2025년 4월 29.5억 → 8월 32.6억 → 12월 34.4억으로 빠르게 증가하였으나 상승폭이 점차 축소되고 있었고 2026년 2월 34.7억을 기점으로 조금씩 하락하고 있습니다. 반면, 4분위(상위 20~40%) 아파트는 2025년 6월 14.9억을 기록하면서 전고점(14.7억)을 돌파하였고 2026년 4월 17.8억으로 상승 추세가 유지되고 있습니다. 3분위(상위 40~60%) 아파트도 2025년 12월 11.2억을 기록하면서 전고점(11.0억)을 돌파하였고 2026년 4월은 12.2억으로 상승폭이 커지고 있습니다. 2분위(상위 60~80%) 아파트 상승폭도 3분위 수준으로 커지고 있습니다.
변화의 추세를 보다 쉽게 보여주는 것은 분위별 상승률입니다. 2025년 9월에 4분위 아파트의 상승률(+1.5%)이 5분위 아파트의 상승률(+0.9%)을 상회했는데 이는 2024년 1월 이래 20개월 만의 일이었습니다. 그런데 그 다음 달인 10월에는 5분위 아파트 +1.5%, 4분위 아파트 +3.4%, 3분위 아파트 +1.6%로, 2023년 5월 이래 29개월 만에 3분위 아파트의 상승률이 5분위 아파트를 상회하기도 했습니다. 그리고 2026년 4월은 3분위 아파트(+1.9%), 2분위 아파트(+1.7%)가 상승을 주도하면서 5분위(-0.3%)ㆍ4분위(+0.8%) 아파트를 압도하고 있습니다. 완연한 풍선 효과 장세입니다. 매매 매물 감소폭이 더딘데다 전세 매물은 오히려 증가한 핵심지보다 다음ㆍ다다음 급지에 해당되는 지역들의 강세가 당분간 계속될 것으로 예상됩니다.
참고로 아래에 전고점 대비 각 분위별 가격이 현재 몇 % 수준인지 기재해 놓았으니 참조 부탁드립니다.
5분위(상위 0~20%) : 2026년 2월 137% → 3월 136% → 4월 136%
4분위(상위 20~40%) : 2026년 2월 118% → 3월 120% → 4월 121%
3분위(상위 40~60%) : 2026년 2월 105% → 3월 109% → 4월 111%
2분위(상위 60~80%) : 2026년 2월 92% → 3월 94% → 4월 96%
1분위(상위 80~100%) : 2026년 2월 87% → 3월 88% → 4월 89%
전세가율은 2016년 1월(75.1%)을 정점으로 2020년 8월(53.3%)까지 꾸준히 내려가다가 임대차3법 시행으로 반등하여 2021년 1월(56.3%)까지 상승하였습니다. 2020년에 역대 최대 입주 물량(5.7만호)이 서울에 들이닥쳤으나 임대차3법 시행에 따른 전세 유통 매물 급감으로 전세가율이 떨어지기는 커녕 반등한 것은 과도한 규제의 부작용이라고 할 수 있죠. 시장에 내버려뒀더라면 역대급 입주 물량으로 전세가율이 하락 추세를 유지하면서 매매가 상승 동력을 훼손시켰을텐데 오히려 규제 강화가 매매가 상승을 뒷받침해준 대표적인 실책 사례입니다.
2021년 1월까지 반등한 전세가율은 그 이후 다시 하락 전환하면서 2023년 4월(50.8%)까지 빠르게 하락했다가 2023년 8월 51.0% → 2024년 8월 54.0%까지 꾸준히 올랐고 그 이후는 전세가 대비 매매가 상승으로 전세가율이 하락 추세를 유지하고 있습니다. (2025년 4월 53.5% → 8월 52.4% → 12월 51.1% → 2026년 4월 50.1%)
전세가율 하락은 매매가 상승 동력의 훼손을 의미합니다. 다만 최근 전세가율 하락폭이 둔화되고 있고, 신축 입주 물량 감소와 토지거래허가구역 지정으로 인한 임대 매물 감소로 매매가 대비 전세가 상승폭이 확대될 가능성이 높아지고 있어 전세가율도 점차 반등하지 않을까 예상됩니다. 또 한번 규제가 상승 동력을 다시 확충시켜주는 사례가 될 수 있겠네요.
어느덧 한낮에는 25도를 넘나드는 날씨가 되었습니다. 곧 더워질거 같은데 여름이 오기전에 바깥 나들이도 많이 하시면서 소중한 분들과 좋은 시간 보내시기 바랍니다. 감사합니다.
