집을의 시장 관찰일지 | 2026.02.24

https://n.news.naver.com/article/016/0002603475

기사 요약

1. 핵심 데이터 변화 요약

2. 정책 및 시장 반응 분석

(1) 정책 영향

• 세금, 대출 규제 강화: 다주택자, 임대사업자 대상 규제 발언 → 매물 출회 압박
• 대출 총액 제한: 6·27 대출규제, 10·15 부동산 대책 → 대출 한도 6억, 실거주 의무 부여
• 토지거래허가구역 해제: 강남 일부 지역 가격 급등 → 이후 보합 및 하락 전환

(2) 시장 반응

• 최근 한 달간 매물 증가(서울 +18.8%) → 단기적 공급 확대
• 강남구에서 시작된 가격 하락 흐름 일부 관측 (60억대 → 50억대 중반, 30억대 → 20억 후반)
• 그러나 전년 대비 매물은 여전히 부족 → 거래 침체 지속

3. 가격 변동 및 통계

• 강남구 매매가격 지수: 2월 셋째 주 +0.01% (보합)
• 서울 아파트 토지거래허가 신청 가격: 1월 말 기준 전월 대비 +1.8% 상승
  • 강남3구 및 용산: +2.78%
  • 한강벨트 7개 구: +1.87%
  • 강북지역 10개 구: +1.50%
     

집을's 생각

최근 정부가 다주택자에 대해 강한 메세지를 내면서, 서울 아파트 시장에서도 매물 증가라는 반응이 나타나고 있습니다. 특히 상승장을 주도했던 강남구를 중심으로 매물이 확대되고 있으며, 일부 단지에서는 기존 매매가보다 2~3억원 낮은 금액으로 계약되는 사례도 나오고 있습니다.

다만 이를 곧바로 시장 안정이나 하락 전환으로 보기에는 아직 이르다고 생각합니다. 서울 전체 매물은 최근 한 달 기준으로는 증가한 것이 사실이지만, 작년 같은 시점과 비교하면 매물 수가 26.7%나 감소한 상태입니다. 즉, 최근의 매물 증가는 규제 신호에 따른 단기 반응으로 해석할 여지가 크고, 시장 전체로는 여전히 매물이 부족한 상황으로 보입니다. 강남이 상승했다고 해도 전년 대비 매물이 1.7% 늘어난 정도일 뿐입니다.

강남3구 내부를 보더라도 흐름이 동일하지 않습니다. 강남구를 제외한 서초구와 송파구는 강남과 달리 매물 수가 오히려 감소했습니다. 만약 강남권 전반에서 매도 압력이 커진 상황이라면 인접 지역에서도 비슷한 현상이 나타나는 것이 자연스럽지만 강남에서만 증가한 상황입니다.

또한 가격이 일부 떨어졌다고 하더라도 강남은 애초에 상승폭이 워낙 컸던 지역이라 매물을 정리하는 과정에서 큰 손해를 보지 않을 가능성이 큽니다. 실제로 기사나 시장에서 급매라고 소개되는 물건을 보면 30억 이상 고가 단지가 많은데, 이런 구간에서의 2~3억원 조정은 급락이라기보다 4억대 아파트 매수할 때도 2, 3천 정도 네고는 가능하듯이 물건 정리하는 과정에서 네고 과정이라 봐도 무방할 듯합니다.

근본적으로는 다주택자를 강하게 압박해 보유 주택을 모두 매도하게 만들고 시장이 실거주자 중심으로 재편된다고 가정할 때, 과연 급매가 지속적으로 나올 수 있는 구조인지 의문입니다. 급매는 대출 부담, 세금 부담 등으로 매도 압력이 매우 강할 때 나타나는데, 금리 급등 등 외부 충격이 크지 않다면 실거주자 중심 시장에서는 오히려 굳이 팔 이유가 없는 매물이 많아질 수 있기 때문입니다.

실거주자 관점에서도 마찬가지입니다. 거주지보다 상급지가 금액적으로 충분히 매력적이어야 갈아타기를 하는데, 대출 규제와 실거주 의무가 강한 환경에서는 이동 비용과 제약이 커져 의사결정이 더 보수적으로 변합니다. 상급지에서 뚜렷한 가격 메리트가 생기거나 다시 급등해 FOMO가 강해지는 상황이 아니라면, 기존 집에서 안정적으로 거주하는 선택지가 있는데 굳이 가격을 낮춰 서둘러 매도하지 않을 가능성이 높다고 생각합니다.

이런 식으로 진행되면 가격이 크게 내려 매수 유인이 확실해지는 방향으로 가기보다 매도자와 매수자 모두 관망하면서 거래가 동결되는 방향으로 흘러갈 가능성이 있다고 봅니다.