[꿈이있는집] 매수복기 5편_ 가계약&본계약 시 챙겨야 할 것

안녕하세요

사랑하는 가족들의 꿈과 희망이 가득한 

내집마련과 경제적 자유를 이뤄낼

꿈이있는집 입니다

오늘은 10개월차 부린이였던 제가 

매수하려면 뭐부터 하면, 어떻게 하면 더 좋을지

1호기를 복기 하면서 적어 보는 시리즈의 

마지막 5번째 편인 ‘계약’에 대해 적어 보려 합니다

< 1호기 투자 과정 >

1. 투자 후보 단지 선정  (←링크참고) 

2. 전수 전임  (←링크참고) 

3. 매물 털기 (←링크참고) 

4. 협상 (←링크참고)

5. 계약

드디어 계약 날이 되었습니다

가계약부터 본계약일까지 무엇을 챙기면 될지

어떤게 아쉬웠었는지 적어보도록 하겠습니다

가계약 시 확인할 사항

가계약을 하기 전 

확인해야할 것은 총 6가지 입니다

✔️ 계약/잔금 가용 투자금 재확인

✔️ 대출잔액증명서 요청 (잔금전 말소 특약 추가)

✔️ 누수 이력 확인 (위/아래집/관리사무소)

✔️ KB시세 확인(시세의 90%까지 전세책정 가능)

✔️ 특약 협의 및 매도인의 직접 동의 확인

✔️ 계좌 수령 후 등기부등본 소유주 동일 여부 확인

여기서 가장 중요한 것은 특약이라 할 수 있습니다

매매 조건에 대해 구두협상을 했다면

협상 내용이 모두 특약으로 들어가야 하기 때문이에요

필수적으로 포함되어야 할 

중대하자에 대한 책임, 근저당 말소, 

전세또는 이사일 협의, 위약금 뿐만 아니라 

매도인이 수리를 해준다면

어떤 수리를 언제까지 해주는 것인지,

주인 전세나 세안고의 승계조건이라면

보증금 얼마에 기간은 언제까지인 것인지 등의 

협상 내용을 특약에 포함해야 해요

추가로 부사님을 통해 관련 특약을 “동의한다”는

매도인의 문자 수신 여부를 캡쳐사진으로 확인하거나

또는 부사님의 “매도인이 동의합니다” 라는 

문자를 받아놓도록 합니다

마지막으로는 가계약금을 입금하기 전

수령한 계좌의 예금주와 등본상 소유주가 일치하는지

다시한번 확인해줍니다

💡tip

 - 규제지역이라면 약정라는 이름으로

    계약과 동일한 프로세스로 진행되어요

 - 계약일은 가계약으로부터 1주일 이내로 하고,

    상승장일 때는 중도금을 지급하거나

    계약금을 중도금의 일부로 포함하는 방식으로 

    매도인이 변심하여 계약이 해제되지 않도록

    안전장치를 만들어줍니다

 - 가계약도 계약금의 일부이므로 

    계약을 파기 하려면 본계약을 하지 않았더라도

    매수인에게는 계약금 포기, 

    매도인에게는 배액배상을 요구할 수 있습니다

본계약일 시 확인할 사항

본계약일 전날 계약서 초안을 받아

물건 소재지와 이름, 주민등록번호, 계좌번호 등

정보가 정확하게 기재되어 있는지

가계약 시 협의된 특약이 잘 반영 되었는지

확인하는 것이 좋고

만약 전날 초안을 받지 못한다면

본계약일에 1-2시간 더 일찍 부동산에 방문해

다시 한번 확인해보도록 합니다

(매도인과 같은 자리에서 문구를 수정하는 것보다

수정된 계약서를 제시하는게 더 편하기 때문!^^)

그리고 혹시 모르니 등기부등본 최신본을 떼어

변동사항이 있는지 여부를 확인,

매도인의 신분증과 등기부등본 소유주가

일치하는지 다시한번 확인 후 

남은 계약금을 입금하면 되어요

💡tip

 - 매수인 준비물 : 신분증, 도장(막도장가능), 계약금

 - 대리인 참석시, 위임장과 위임인 신분증 확인 필요

다음 투자에서 꼭 챙겨야 할 점

1. 부사님 말만 믿지 말고 직접 확인 하기

    

   1호기를 한 후 간담이 서늘해진 때가

   바로 계약일 다음날 이었습니다

    

   저는 전세계약 승계로 매수를 했으며 

   부사님이 말씀하신 현재 현금세입자와 

   매매전세잔금 동시진행을 하기로 했어요

   그런데 현금세입자인지 직접 확인하지 않았던거에요..

   만약 아니라면 전세대출을 받는다면? 다 꼬이는데?

   라는 생각에 바로 부사님께 전화를 걸어

   혹시 모르니 세입자분께 현금으로 하는게 맞는지

   대화한걸 캡쳐해서 보내달라고 했습니다

   (다행히 올 현금 세입자가 맞았어요 🥹)

    

   이번 실수를 통해 매도인에 대한 동의사항이나 

   세입자관련 내용은 부사님만 믿을 것이 아니라

   직접 확인해야겠다는 복기를 할 수 있었습니다

     

2. 특약 미리 챙겨놓기

    

   특약을 미리 준비해놓지 않아

   허둥지둥하고 있었더니 동료가 챙겨주더라구요🥹

   매수와 전세, 매도 특약까지도

   주머니에서 바로 꺼낼수 있게

   미리 준비해놔야 하겠습니다

    

    

3. 전세 승계 시 전세 특약도 함께 챙기기

    

   매도인이 전세계약을 미리 해주고

   매수인이 승계하는 방식으로 매수할 경우

   전세계약 특약 또한 매수인이 확인해야 합니다

    

   이번에 전세특약을 챙기지 못한 탓에

   추후 부동산 방문에 협조, 

   이사 날짜 협의 특약을 넣지 못했습니다 🫠🫠

    

   워낙 깔끔하고 선한 임차인이시긴 하지만

   추후 대응의 영역이 늘어났다는 것이

   아쉬운 점 중 하나였네요 ㅜㅜ

특약 참고

https://weolbu.com/s/EVkDMJwoZC

(특약모음집 적어주신 이십만키로님 감사합니다)

가계약도 본계약도 할일이 참 많지만

CEO의 마인드로 하나씩 해나가면

계약까지 잘 마무리 할 수 있을거라 생각이 듭니다

지금까지 투자 후보 단지 선정부터 계약까지

복기하며 방법을 정리해봤는데요 

혹시나 어떻게 하면 투자를 할 수 있지? 

고민하는 동료분께 도움이 되기를 바랍니다

읽어주셔서 감사합니다 ❣️