많은 질문 내용들이 저도 궁금했던 질문들이고, 바로 대답할 수 없으면 모르는 것이라는 말씀으로 다 모르는 것이구나 하는 것을 메타인지 할 수 있었습니다~ 질의에 대해 모든 것을 담아서 대답해주시는 주우이멘토님 감사합니다^^
[ 본 것]
투자에 대하여는 지방투자도 충분히 수익을 낼 수 있음을,
수도권투자에 대하여는 급지와 각 지역의 최고전세가율을 알고 전세가율이 올라온다고 믿으며 절대가에 대해 감을 잡는 것이 중요함,
투자의 본질은 결국 싸게 사서 오를때까지 기다리는 것.
임보를 비엠하는 것은, 단순히 그대로 가져오는 것을 넘어 '왜' 이 장표가 필요한지 해석하고 장표에 대해 앞뒤(과거와 미래)를 생각하며 사고를 확장해본 생각이 들어가야 함.
단지분석에서반드시 들어가야 하는 것은 개별단지에 대한 입지평가, 그리고 목표로 할 최저가가 담긴 최근 실거래가, 과거전세가율과 전고점이 들어가 미래 투자금과 수익률을 생각해볼 수 있는 수익률계산, 그래고 투자여부에 대한 내 생각, 이렇게 네가지다. 결국 단지정리는 투자진행여부에 대한 내 관점을 정리하는 것.
임보에서는 결국 결론 부분이 70%이상을 차치할 수 있도록 나아가야 함. 결론부분에 꼭 넣어야 하는 장표는 원페이지 정리(KB지수, 매물증감, 공급물량, 시세트래킹, 내생각), 앞마당 전수조사로 저평가 물건찾기, 평형별 1~3등, 내 상황1등, 모의 계약서.
잃지않는 투자를 넘어서기 위해서 확장이 불가능한 지역에서 땅의 가치에 주목해야함. 10평대보다는 20평대에 주목해야 하는 것은 매매가 상승폭도 그렇지만 전세가격의 상승을 생각하면 더욱 그러함.
대규모 신축이 있을때 전세가 정리되는 시기에 그 근처 구축에 주목할 필요가 있고,
서울의 선호도 파악중 크리티컬한 것은 땅의 가치, 교통, 역세권여부.
호재(특히 교통)에 대해 판단할 때는 호재가 들어왔을때의 상황(강남까지 가는데 걸리는 시간)이 동일한 지역의 가격을 참고하자.
그리고 언덕, 언덕여부는 저환수원리에 없다는 점을 주목하며, 언덕 덕분에 입지가 좋은 땅의 아파트가 내가 살 수 있는 가격이 아닐까 생각해야 함. 동탑사도 마찬가지다. 싸게 살 수 있다는 것에 주목하자. 구성남도 마찬가지. 부족한 물건이기 때문에 기회가 나에게 올 수 있는 것. 완벽하지 않을수록 전세가가 오르는 것을 매매가가 기다려줌.
구축은 용적률을 보는 것이 의미가 있음 왜냐하면 땅의가치가 높기 때문에, 그래서 전세상승을 내려놓고 사도 좋을 수 있음. 다만 매수시점은 재건축, 리모델링 얘기가나오지 않아 충분히 저렴할때.
교통호재의 경우는 중심업무지구로 가는지, 아니면 중심업주지구로 가는 접근성이 개선되는지, 두가지 측면에서 보아야 하며, 같은 조건이면 반영이 안된 호재가 있는 지역을 주목할 것.
수도권의 경우 20평대 가격을 외우고, 그리고 20평대와 붙어있는 30평대 가격을 기억하며, 시장이 좋지 않을때 20평대 가격상승이 일어나므로, 20평대가격이 지속적으로 상승하여 소형아파트 불패라는 말이 나오고 30평대와 가격이 붙는다면 30평대를 사자.
5순위 시세표 주기를 한달에 한 번으로 더 좋은 단지가 나오면 밀어내며, 좋은 흐름을 보이는 단지가 있다면 지역을 전수조사 하기. 5순위 시세표를 이용하는 경우 무엇보다 중요한 가격을 잘 기억할 수 있음.
부자로 살아간다는 것은 부자가 아니면서 부자의마인드를 갖는 것,
자극과 반응 사이에는 공간이 있어 내가 부자의 태도를 결정할 수 있는 공간이 있다는 것을 생각할 것.
그리고 원하는 높은 목표를 이루기 위해 힘들다는 것을 인지하며 구체적인 목표를 갖고 목표안에서 의미와 재미를 찾으며 될때까지 반복할 것.
[깨달은 점]
논리적으로 남에게 설명할 수 없고 두루뭉술할 결론만 떠오른다면 그것은 모르는 것으로 질문하고 가설을 세우고 검증해보아야 한다는 점.
그리고 이 지역시장이 싼지 비싼지, 사야될 시점인지 팔아야 될 시점이지, 이것을 알기 위해서 지역간 지속적인 가격비교가 필요함.
슬럼프가 왔다면 힘들다면 잘하고 있는 것, 할만하다면 내가 정말 제대로 하고 있는 건지 생각해 볼 것.
[적용할 점]
5순위 시세표를 작성해보자, 당장, 할수 있는 만큼 정리하여 들고 다니자.
그리고 투자를 하겠다는 목적을 가지고 임장을 하며 임장 후 임장지에서 바로 정리한다.
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