[야유요 투자경험담 후기] 적정 매매가를 정해두고 투자단지를 찾고 계신가요?

안녕하세요 야유요입니다!

최근 1호기 투자를 하면서 차근차근 복기를 해나가고 있습니다.

그 중에 아쉬웠던 점, 다음투자에 적용하면 좋을 점은 나눠보려고 합니다.

투자를 앞두신 분들이 있다면 약간의 도움이 되면 좋겠습니다.

시장에 밀리고 또 밀리다…

저는 처음 부동산 투자공부를 시작하면서 지방 소액투자를 목표로 지방 앞마당을 늘려왔었습니다.

그러다 24년 투자코칭으로 서울 실거주 매수로 방향을 다시 잡게 되었습니다.

서울에서 다시 앞마당을 만들다 보니 어느새 목표로 했던 매매가로 4급지 매수가 어려지게 되었습니다.

서울 4급지 > 경기 4급지 > 경기 5급지

점점 시장에 밀려나다면서 급지가 내려갔고 6.27 대출 규제 로 인해 실거주 매수도 어려워지게 되었습니다.

돌고 돌아 다시 소액투자를 하게 되었습니다.

저뿐만 아니라 이번 상승장, 규제를 겪으면서 

생각했던, 목표했던 단지에서 밀려 아래로 내려오는 경험을 많은 분들이 했을 것 같습니다.

좋은 것 부터 보다가 투자를 못하겠는데?

계속해서 밀려나는 중에도 강의에서는 좋은 것 부터 봐야 기회를 놓치 않는다라고 말씀을 하셨습니다.

시간은 흐르고 급지는 점점 내려가고

나는 제자리 걸음인데 주변은 투자를 했다고 하고

‘이런 상황에 좋은 것 부터 보다가는 투자를 못하겠다’

라는 생각을 하게 됩니다.

그래서 적정 매매가

내가 가진 투자금이면 얼마정도의 매매가가 되겠다. 

라는 매매가 범위를 설정하게 됩니다.

당시 제 장표입니다.

그리고 이 장표가 터무니 없다고 생각하지 않습니다.

저 범위 또한 투자금 보다 범위를 넓게 했었고

전세가율이 85%~90%는 제 앞마당에는 없었습니다.

그나마 있던 단지들은 저가치 단지들로

매매가가 너무 낮아 전세가랑 붙어가는 단지들이었기 때문입니다.

그렇게 해서 이 범위로 투자단지들을 찾았고

저환수원리라는 원칙을 지켜서 투자를 했습니다. 

야유요 1호기 경험담 : https://weolbu.com/s/JnmPEsgMT2

범위 밖에서 생긴 기회

제가 정해둔 매매가 범위 내에서 매물임장을 하다가 부동산사장님이 

“여기 말고 저쪽 30평대 물건도 있는데 그것도 봐볼래?”

라는 말씀을 하셨습니다. (제가 정한 범위는 구축 20평대 였습니다.)

그 단지의 시세는 제 투자금 범위에 밖의 단지 였습니다. 

매매가도 높고 전세가도 낮고..

굳이 보여주신다는데 거절하기도 그렇고 매임 한 김에 더 보지 뭐

라는 마음으로 보게 됩니다.

30평대에 내부가 주인수리로 수리가 아주 잘 되어 있었습니다. (내가 그냥 들어와서 살고 싶다 하는..)

외부수리를 하지않아서 내외부 온도차로 곰팡이도 많이 있었지만 

조건은 주인전세 희망으로 크게 문제 되지도 않았습니다.

매매조건 : 주인전세

매도자 상황 : 재개발 분양권투자를 해둔 상황에 2주택이 불리하다고 판단해서 매도를 희망

다만 당장 갈 곳은 없고, 초등학생 자녀 2명이 인근 초등학교에 다니고 있어 

졸업전까지 앞으로 5-6년은 단지에 거주를 희망

이런 조건이었습니다. 정리하면

‘매매가를 줄이기는 싫으니 전세가를 높여서 매도를 하고 싶다.’

였습니다.

이렇게 30평형이 제 투자금 범위에 접근하게 되었습니다. 

투자금 범위에 완전히 들어오지는 못하지만 

마이너스통장을 사용한다면 가능 할 수도 있을 것 같았습니다.

매수를 시도 조차 하지 않았습니다.

저는 이 물건을 매수를 시도 조차 하지 않았습니다.

왜냐하면 저는 제가 설정한 범위 밖에 매매가에 대해서는 

비교평가나 저평가판단을 한 적이 없었기 때문입니다.

그 단지의 매매가가 가치대비 싼것인지 

전세가를 무리하게 높이는 것은 아닌지

이런 판단이 되지 않은 상황에

심지어 마통을 쓰게되는 투자를 한다는게

위험한 투자이지 않나?

이거 물건 만들다가 괜히 또 밀려서 투자를 못하면 어떻게 하지?

더 하급지로 가는 거 아냐?

라는 여러가지 생각이 들면서 그냥 안전하게 하자

라는 결론을 냈습니다.

지금 그 상황을 복기해보면

그 단지의 전세 호가보다는 높은 전세가인 것은 맞았지만

단지 전세가가 워낙 낮았던 거였고

당시 해당 지역 전세도 계속 소진되어 없어지고 있던 상황임을 고려하면

그렇게 무리해서 올릴 정도의 전세가는 아니었다 라는 생각이 듭니다.

(지금은 해당 단지 전세매물이 없고, 해당 생활권의 30평형 전세 매물은 6개 정도입니다.)

또한 매도인이 갖고 있는 재개발 지역은 아직 시작도 하지않은 지역이었고

자녀둘이 초등학교를 다니기 위해 5년 뒤라고 하면

그 전세가는 오히려 적정할 수도 있습니다.

복기 : 아쉬운 점 … 다음 투자에서는!

제가 투자한 지역은 아직 투자자들이 많이 들어오지 않는 지역이었습니다. 

그렇기 때문에 충분히 여유를 갖고 물건을 만들어도 되었다고 생각합니다.

계속 시장에 밀려서 조급한 마음과

범위를 미리 정해뒀기 때문에 

기회를 만들어 볼 수 있었음에도 먼저 포기한 것이 아쉬운 점입니다.

조급하지 말 것

시장에 밀리고 있다는 감정적인 판단이 아닌 

지금 시장이 어떤지 먼저 파악하는 투자자가 되려고 합니다.

투자를 앞두신 분들은 

조급함에 타협하지 마시고 배운대로

가진 투자금에서 가장 좋은 것을 고르면서

기회를 놓치지 않는 투자를 하길 응원하겠습니다!

감사합니다.