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26년 5월 돈버는 독서모임 <아주 작은 습관의 힘>
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저자 및 소개
- 최근 몇 년간 부동산 시장은 전문가들조차 파악하기 어려울 정도로 변동성이 심한 장세를 보였다.
- 한 마디로 집값을 예측하고 투자하는 것이 쉽지 않은 환경이다. 이 책의 저자는 극심한 변동성을 일으킨 원인을 이해하고, 자선 본연의 가치가 얼마인지를 제대로 해석해 의사결정을 하는 것이 중요하다고 말한다.
- 이 책에서는 부동산 가격 변화의 원리가 공급과 수요에 따라 움직이는 ‘전세가’에 있다고 보고, 이를 토대로 현재 집값의 움직임과 앞으로의 변화 가능성을 상세히 예측한다.
- 주택시장을 이해한다는 것은 전세가격, 전세수급, 전세가상승률 등에 담겨 있는 의미를 정확하게 해석하는 것이다.
- 위의 내용을 토대로 시장을 분석하고 더 나아가 최근 이슈, 금리, 정책 등을 다양하게 알려준다.
1. 공급이 아니라 외부의 변수에 의한 충격으로 하락했던, 과거 외환위기와 금융위기 때와 비슷한 흐름입니다. 위환위기와 금융위기로 수요가 크게 위축되고 매매 거래량이 급격히 감소해서 건설경기가 매우 어려워져 미분양이 크게 증가한 부분도 비슷한 상황입니다.
[깨] 외환위기와 금융위기처럼 외부 충격으로 시장이 하락 할 때는 수요가 급격히 위축된다.
[적] 현재 시장은 어떠한지? 공급으로 인한 것인지? 외부의 요소인지? 판단해볼 필요가 있으며, 외부의 요소가 없을 경우 어떻게 반응 할 지 생각해본다.
2. 첫 번째로 자산 가치의 상승과 하락은 공급에 의한 임대료 변화에서 생겨나는 짧은 변동성에 가깝다고 변화에서 생겨나는 짧은 병동성에 가깝다고 할 수 있고, 두 번째로 금리의 하락은 돈의 사용가치 하락에서 오는 자산 상승에 가깝습니다.
[깨] 자산 가격 변동은 공급에 따른 임대료 변화에서 오는 단기 변동성이 있고, 금리 하락에 따른 자산 상승이라는 요인이 있다.
[적] 시장을 단순히 하나의 요인으로 해석 할 필요는 없으며, 여러 요소를 고려해 복합적으로 적용해야겠다.
3. 인구 20만 명의 작은 두 도시가 있다고 칩시다. 한 도시는 외부의 영향을 덜 받는 곳이고 다른 한 도시는 광역시에 인접해 있다면, 후자가 광역시의 영향을 받아 거래량의 변화가 일어날 것입니다. 이러한 환경까지 그대로 시장에 반영된 것이 거래량입니다.
[깨] 거래양은 결국, 지역의 환경과 입지 영향을 받고 있다. 또 그지역의 수요도 포함된다.
[적] 투자를 할 때 광역시 인접 여부를 반드시 확인하고, 생활권 영향력도 더 나아가 살펴본다.
4. 3년 누적 공급량에 의해서 변곡점이 생기는 경우가 많습니다. 이런 이유로 서울, 수도권은 긴 상승과 긴 상승과 긴 하락이 반복하며 지방의 광역시와 소도시들은 짧은 사이클로 상승과 하락이 반복됩니다.
[깨] 부동산 시장 특히, 지방은 3년 누적 공급량에 따라 사이클 변곡점이 발생한다.
[적] 단순히 1년, 2년 물량을 보는 것이 아니라 3년 누적 공급량도 체크해야겠다.
5. 지방의 시장을 분석할 때는 3년 누적 공급량이 가장 중요합니다. 신규주택에 입주하기까지 3년이라는 공백 기간 동안 시장에 머무르는 되는, 늘어난 수요만큼 공급이 되어야 하기 때문입니다.
[깨] 지방 시장은 3년 누적 공급량이 시장을 좌지우지 한다. 금리보다 우선이 될 수 있다.
[적] 향후 3년 입주물량과 수요 대비 공급 균형을 더 디테일하게 볼 필요가 있다.
6. 서울 수도권은 입주가 된 이후에 지속적으로 재고주택이 누적되어 시장환경을 만든 다음 상승 혹은 하락하게 되는 것입니다.
[깨] 바로 반응하는 지방과 달리 서울 수도권은 누적되어 반응한다.
[적] 지방은 3년 누적공급, 수도권은 공급 + 금리까지 본다.
7. 예를 들어서 어느 시점까지 매도할 경우 한시적을 양도소득세를 면제해 준다는 정책이 나오면 이때는 매도물량이 늘어나며 시장 하락에 영향을 주게 됩니다. 그러다 기한이 끝나면 정책 효과로 인해 나오는 물건들이 사라지면서 원래의 시장으로 돌아갑니다.
[깨] 정부 정책은 단기적으로 매도 물량을 증가시켜, 영향을 줄 수는 있다.
[적] 정부 정책 발표 시 흔들리지 말고, 본질은 유효한지 바뀌는지를 확인해야겠다.
8. 매도물량은 주거수요가 있는 공급이라 단기적으로 시장에 영향을 주는 반면, 신규공급은 빈 주거공간을 공급하는 것이기에 조금 더 길게 시장에 영향을 미칩니다. 서울, 수도권은 신규 입주물량과 매도물량의 영향을 동시에 받고, 지방에서는 신규공급의 영향이 절대적이라고 할 수 있습니다.
[깨] 매도 물량은 단기 영향, 신규 공급은 장기 영향이며 지방은 신규공급의 영향이 크다.
[적] 지방 투자에서는 매도 물량보다 신규 입주 물량이 더 유효한다.
9. 서울은 신규공급을 늘릴 수 있는 땅이 부족한 데 기인한 것입니다. 그래서 서울은 연식이 아니라 위치 때문에 아파트라는 점만으로도 경쟁력을 가지게 됩니다.
[깨] 서울은 땅이 부족하다. 그렇기 때문에 연식도 중요하지만 오히려 위치가 더 큰 경쟁력이다.
[적] 서울은 집을 산다는 개념보다 땅을 산다는 개념이다.
10. 인구감소 현상에 맞추어 공급감소도 함께 진행되고 있으며 상품에서도 같은 형상이 나타나고 있습니다. 지방에서는 새로운 빌라가 거의 공급되지 않고 있습니다. 빌라에 대한 수요가 점차 사라지고 있기 때문입니다. 이처럼 시장은 줄어든 수요만큼 공급을 줄이게 되어 있습니다.
[깨] 시장에서는 수요가 줄면 공급도 자연스럽게 줄을 수 밖에 없다.
[적] 인구 감소 지역에서는 생활권별 선호가 더 뚜렷하게 나타날 것이고 더 디테일하게 본다.
11. 광주광역시에서의 수요가 대전광역시보다 많은 것은 전남의 수요가 광주광역시를 선택했기 때문입니다. 광주광역시의 재고주택이 대전광역시보다 많은 것은 이 점이 반영된 것이며 결국 광주광역시로 이동한 수요만큼 전남의 수요는 줄어들고 이에 따라 신규공급이 줄어들게 됩니다.
[깨] 광주광역시가 왜 주택이 많은지 왜 완만하게 올라가는지 궁금했는데, 이걸 통해서 알 수 있었다. 전남의 수요까지 봐야겠다.
[적] 광주 광역시의 경우에는 주요 전남의 입주까지 볼 필요가 있을 것 같다.
12. 금리라는 하나의 변수만 가지고 해석하면 금리가 상승하는 가운데에서도 매매가격 상승이 나오기도 하며 또 일정한 수준까지 금리가 올라가면 하락하는 시점도 생겨납니다. 이런 이유로 금리를 지속적인 변수로 볼 것인지 아니면 단기 변동성에 영향을 주는 변수로 볼 것인지도 매우 어려운 판단이 될 수도 있습니다.
[깨] 금리는 시장에 영향을 주긴하지만 단독 변수로 시장을 설명하기는 어렵다.
[적] 결국, 금리 + 공급까지 눈 여겨 봐야할 것 같다.
13. 전세수요의 소득이 전세가격 상승을 따라가지 못했다면 임대인들은 반전세로 갔을 가능성이 매우 높습니다. 시장의 소득이 전세가격 상승을 따라가지 못했다면 월세시장으로 더 빠르게 변했을 가능성이 있습니다.
[깨] 소득이 전세가격 상승을 따라가지 못하면 시장은 자연스럽게 반전세와 월세로 전환된다.
[적] 그렇다면, 추후 상승장에 월세와 반전세가 어떻게 반응하는지 살펴보자.
14. 1988~1993년대 노태우 정부에서는 토지공개념 3법이라는 강력한 규제 정책을 펼쳤습니다. 하지만 가격은 안정되지 않았고 결국 1기 신도시 입주 시점부터 가격이 점차 안정되었습니다.
[깨] 강력한 규제 정책으로만으로는 가격 안정이 어려운 것이 사실이며, 실질적인 공급 확대가 가격에 안정을 주었다.
[적] 그럼 지금의 상황은? 위에서 말한 것 과 같다. 흔들리지 말자.
15. 정부의 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수 있습니다. 하지만 지속적으로 유지하는 것은 매우 힘듭니다. 시장은 시장 안에서 나름의 규칙을 가지고 움직이고 있기 때문입니다. 즉 시장이 오랜 시간에 걸쳐 만들어놓은 상승환경과 하락환경은 정부의 정책으로 단기간에 변하지 않기 때문입니다.
[깨] 정부 정책은 단기적으로 영향을 주지만 시장 구조 자체에 변화를 줄 수는 없다.
[적] 정책에 과도하게 흔들리지 않고, 시장의 구조 즉 본질을 본다.
16. 통계의 해석에서 가장 조심해야 되는 것이 동행지수와 후행지수를 마치 선행지수처럼 분석하는 것입니다. 특히 상관관계가 높은 통계일수록 동행지수이거나 후행지수일 가능성이 매우 높습니다.
[깨] 동행지수나 후행지수를 선행지수처럼 보는 오류를 범하지 말아야 한다.
[적] 통계를 볼 때 이 지수가 어떤 것인지 확인을 하고 적용한다.
17. 신규공급량이 적어지면 전세매물이 줄어들고 이후 전세수급지수가 올라가면서 전세가격이 상승합니다. 이후 전세가율이 높아지고 이는 매매가격을 밀어 올리며 그 결과 매매거래량이 늘어나고 가격이 상승합니다.
[깨] 공급이 감소되면, 전세 매물이 감소 되고, 결국 이러한 요소는 전세를 압박하여 전세가 상승하고 전세가 상승하게 되면 매매를 민다.
[적] 앞으로 이렇게 될 가능성이 크다. 벌써 서울 주요급지와 경기도권은 전세가 1~2억이 올랐다. 그럼 앞으로는? 공급이 더 줄테고. 더 오를 가능성이 높다.
18. 2008년 금융위기 당시에도 대구는 미분양이 급증하고 매우 어려운 시장이었지만 위기의 크기에 비례해 공급도 급감하며 다시 상승으로 전환되었습니다. 물론 과거와 똑같은 패턴이 될지는 미지수이나 2025년 이후에도 공급이 급격히 감소하여 차후 어떻게 될지 관심 대상인 지역입니다.
[깨] 위기 이후 공급이 급감하면 금새 상승으로 전환되는 시장 패턴이 일어난다.
[적] 현재, 23년 급감 이후 공급이 없어짐에 따라 다시 상승으로 전환되는 패턴으로 바뀌었다. 사이클이 길다고 하는 서울도 금방 반응했다.
19. 천안을 중심으로 가장 인접한 아산과 인접한 도시들로 인하여 수요, 공급과 매매가격 상승률이 상대적으로 덜 맞는 경향이 있습니다.
[깨] 도시 간 인접성과 생활권 영향으로 그 지역만의 수요, 공급, 가격이 단순하게 맞지 않을 수도 있다.
[적] 결국, 투자를 할 때 단일 도시만 볼 것이 아니라 그 지역의 생활권까지 적용한다.
