[열중 49기 3조 찬스2] 부동산투자의 정석 독서후기 #13/50

저자 및 소개

- 투자 고수들의 스승이자 활황과 불황을 두루 거친 1세대 투자자 부동산 김사부의 책

- 15년 전에 처음 출간된 부동산 투자의 정석은 지금도 필독서라 불리며 시간이 흐를수록 가치를 더 하고 있다.

- 아파트, 빌라, 오피스텔, 상가 등의 다양한 대상에서 최고의 수익을 내는 투자 공식을 소개한다.

본 - 깨 - 적

1. 1998년부터 2000년까지 "부동산으로 돈 버는 시대는 끝났다." , "누가 요즘 집을 사려고 하나, 그냥 임대해서 살면 되지" , "집 사면 바보다"라는 말이 퍼졌다. 대중들 사이에 널리 잡은 강력한 신념과도 같았다. 그 믿음의 결과가 어떠했는지는 이미 잘 알고 있을 것이다.
[깨] 대중이 말하는 대로 하면, 크게 의미가 없는 것 같다. 사람들이 모두 같은 말을 할 때 오히려 반대로 행하는 것이 더 중요하다.
[적] 시장이나 분위기에 휩쓸리는 사람이 아니라, 본인만의 투자 기준을 가지고 투자하는 사람이 되야 한다.

2. 투자가 본래 미래 가치를 반영하는 불확실한 것에 하는 것이므로 어쩔 수 없다. 미래에 어떤 일이 생길지 아는 사람이 없는 것처럼 누구도 부동산의 미래 가치를 정확히 가늠할 수 없다. 그래서 거품이 발생할 수 밖에 없고, 그 반대급부로 폭락도 발생하는 것이다.
[깨] 투자는 본질적으로 불확실성을 가지고 가는 것이다. 거품과 상승은 모두 자연스러운 현상이다.
[적] 미래를 예측하는 것은 의미가 없고 할 수 있는 투자를 하며, 대응하는 투자자가 된다.

3. 정부나 지자체가 빠른 시일 내 양질의 임대주택을 늘리겠다고 아무리 떠들어대도, 그것이 현실적으로는 불가능하다는 걸 반드시 간파하고 있어야 한다. 물론 언젠가는 양질의 임대주택이 공급되긴할 것이고, 그 헤택을 입는 사람도 반드시 있을 것이다.
[깨] 임대주택을 늘리는 것은 시장에 큰 영향을 주기 힘들다.
[적] 정부의 임대주택 발표가 현재 흐름에 영향을 주기는 어려울 것 같다.

4. 투자를 결정하기 전에 반드시 물어야 한다. '내 생각이 틀려도 괜찮은 건가?'라고. 투자는 한두 번으로 끝나는 것이 아니라, 평생을 걸쳐 게속이뤄저야 하는 행위다. 그렇기 때문에 그저 한두 번으로 크게 한몫 잡겠다는 태도는 최악이다. 
[깨] 투자에서 가장 중요한 질문은 나도 틀릴 수 있고, 그것을 어떻게 복기하고 개선하느냐이다.
[적] 한 번 홈런을 치기보다 안타를 지속적으로 쳐야겠다는 생각으로 임한다.

5. 미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 찾는 것. 그런 지역의 부동산이라면 10년이 되든 20년이 되든 재건축, 재개발, 리모델링, 도시환경정비사업 등으로 변모하여 여전히 그 지위를 이어나갈 것이다. 따라서 우리의 전략은 이것이다. 처음에는 전세 레버리지 투자를 하여 규모를 늘리고, 그 이후에는 이와 같은 개발을 통해 시세차익을 얻을 수 있는 지역을 고르는 것이다.
[깨] 부동산의 핵심은 수요 = 사람들이 선호하는 곳에 투자하는 것이다.
[적] 재개발이든, 재건축이든, 무슨 형태이든 수요가 몰리는 곳에 투자한다.

6. 투자자들에게 당부하는 건 일단 딱 4년 동안만 투자하라는 것이다. 조금 길어지면 6년이다. 딱 이 기간만 투자해야 한다는 뜻으로 한 말은 아니다. 이 기간 동안만 참고 투자해서 성공하고 나면 그 다음부터는 투자하지 말라고 해도 투자하게 되어 있다.
[깨] 투자는 단 기간에 수익을 얻는 것이 아니라 꾸준히 하며 배우고 결과를 창출한다.
[적] 공부와 투자를 병행하며, 더 단단한 투자자가 되어야겠다.

7. 전문가들은 2005년 하향 안정을 예측했지만 2005년 부동산 시장은 다시 급등세로 돌아섰고, 급기야 8.31 대책이 나오게 만들었다. 8.31 대책이 나온 후에도 전문가들은 하향을 예측했지만 이 대책은 2개월 만에 종료되고, 다시 시장이 급등했다.
[깨] 전문가들과 대중의 예측은 크게 의미가 없다. 미래는 아무도 알 수 없다.
[적] 미래는 아무도 알 수 없기에 할 수 있는 투자를 한다.

8. 당위성을 이야기하기 전에 왜 사람들이 부동산 투자에 더 많이 집중하고 있는지 생각해 봐야 한다. 왜 그럴까? 결국 장기적으로 볼 때 부동산 투자에서 승자가 될 가능성이 크기 때문이다. 이론적으로 보면 부동산이 주식보다 수익률이 낮음에도 불구하고 현실적으로 수익률이 높다. 레버리지 때문이다. 이 레버리지는 비교적 안전한다. 
[깨] 전세 레버리지 투자는 주식보다 더 큰 수익을 내고, 더 안전하다.
[적] 현재 주식이 정말 많이 오르고 있는데, 주식으로 눈을 돌리기보다 할 수 있는 전세 레버리지 투자에 집중한다.

9. 시스템을 만들기까지는 다소 시간이 걸린다. 당장 눈에 보이는 것도 없다. 그러니 지루하고 인내하기 힘들다. 이런 상황에서 남들이 얼마의 수익을 냈다는 이야기를 들으면 시스템을 만들기가 더욱 어려워진다. 그런데 당장 얼마의 수익을 거뒀다는 그들이 5년, 7년, 10년이 지나도 게속 그런 수익률을 기록할 수 있을까? 그렇게 되기란 여간 어려운 게 아니다. 반면 전세 레버리지 투자는 5년, 7년, 10년이 지날수록 더욱 강력한 힘을 발휘한다.
[깨] 시스템을 만드는 것은 단기간에 이루어지지 않는다. 오랜 시간 걸리고, 지루한 과정일 수도 있다.
[적] 단기 수익에 연연하지 말고, 자산을 모으고 쌓는다는 관점으로 접근 할 필요가 있다.

10. 돈은 그렇게 모이고 벌리는 게 아니다. 기하급수적으로 불어난다. 기하급수적이라는 단어를 오해하면 안 된다. 어느 날 갑자기 대박이 난다는 뜻이 아니다. 뿌려놓은 씨가 자라서 어느 순간 생각지도 못한 속도로, 예상치 못한 수의 열매를 맺는다는 것이다. 투자수익은 이렇게 불어난다.
[깨] 자산은 한 순간에 펑 오르는 것이 아니라 쌓이고 쌓이며, 효과를 낸다.
[적] 꾸준히 투자하며, 재투자하고 갈아타기 할 물건을 끊임없이 물색한다.

11. 부동산에서 돈이 나오게 하려면 어떻게 해야 할까? 전세금 상승분이 있어야 한다. 전세금 상승분이 있다는 건, 지속적으로 수요가 있고 전세가 상승이 물가상승보다 월등하게 높을 곳을 골라야 한다는 뜻이고, 매수할 당시 전세가율이 높은 곳이어야 한다는 의미다. 그리고 그렇게 해서 나오는 돈을 반드시 재투자해야 한다.
[깨] 부동산에서 돈이 만들어지는 것은 전세금 상승분이고, 그것을 재투자해서 복리효과를 창출한다.
[적] 1호기 전세 상승분을 받으면, 저축액과 합쳐 투자한다.

12. 부동산 채수가 늘어남에 따라 보유세만 느는 건 아니다. 보유 중인 부동산이 3채 이상이 되면, 모든 전세금을 합쳐 간주임대료라는 것을 내야 하고, 월세 수익이 있으면 소득에 따라 소득세도 내야 한다. 이는 종합소득세에도 합산되고, 또 건강보험료까지 추가로 내야 하는 상황으로 이어질 수 있다. 
[깨] 부동산을 하면 할수록 세금의 벽을 만날 수 밖에 없다. 하지만 철저한 계산으로 극복한다.
[적] 3월 18일에 발표가 된다고 하니, 공시지가 기준으로 계산을 일단 해보고, 7월 개정 후 다시 확인한다.

13. 1억 원으로 8억 원을 만드는 데, 즉 7억 원을 버는 데 10년이 걸렸지만, 그다음 10년 동안은 무려 7억 원의 3배 가까이 되는 19억 원을 벌게 되었다. 세금을 모두 냈음에도 그렇다. 어떤가? 세금을 모두 낸다고 해도 자산의 증식 속도는 빨라진 것이다.
[깨] 처음 10억을 모으는 것은 어렵지만, 그 뒤는 더 쉽다.
[적] 너바나님도 10억이 가장 어렵고 그 뒤는 쉽다고 했다. 일희일비 하지말고 10억 모으기에 집중하자.

14. 인간은 본래 원래 손실에 더 강력하게 반응하게 되어 있다. 이러한 손실회피성향때문에 이익보다는 손실에 훨씬 더 예민하게 반응한다. 번 돈에서 상당 부분을 세금으로 내야 하면 마치 내 것을 빼앗기는 것 같은 고통을 느끼므로, 그러느니 차라리 하지말자라는 매우 비합리적인 선택을 하는 것이다.
[깨] 사람은 당장의 이익보다 손실에 민감하며, 많이 벌었어도 일부가 뺏기면 민감하게 반응한다.
[적] 감정적인 판단에 휘둘리기보다 장기적인 과점으로 투자를 바라봐야 한다.

15. 시장의 흐름이 좋지 않을 때 참을 줄 알아야 하고, 어떤 투자 대상 물건이 100% 맘에 들지 않는다면 버릴 줄도 알아야 하며, 버린 물건이 혹여 대박이 난다 해도 차분히 다음 기회를 기다릴 줄 알아야 한다. 투자란 시간과의 싸움인 것이다.
[깨] 투자는 결국 체력이다. 인내심 싸움이다. 그 인내심과 체력은 독서를 통해 키워진다.
[적] 일희일비 할 것 없이 차분히 기다리며, 기회를 포착한다.

16. 일반적인 투자자들은 때를 기다리지 못하고 그저 빨리 돈을 벌고 싶다는 욕심 때문에 부동산 활황장에서 돈을 다 써버려 자금이 없다. 자금이 없으면 투자의 성패를 가르는 결정적인 순간을 알게 되었다고 해도 아무 소용이 없다. 불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간, 투자할 수 있는 자금을 반드시 준비하라. 
[깨] 투자의 기회는 불황에서 시작한다. 물건을 너무 비싸게 살 필요는 없다.
[적] 이번 3호기까지만 진행을 하고, 현금을 모아 둘 필요가 있다.

17. 고덕 래미안 힐스테이트가 미분양된 가장 큰 원인은 위례 신도시의 물량 때문이라고 봐야 하는데, 그 원인이 사리지는 시기가 얼마 남지 않은 시점이었던 것이다. 이것이 바로 이 아파트에 관심을 기울여야 할 이유였다.
[깨] 미분양이 난 물건을 단순히 별로라고 생각하지 말고, 가치가 없는 데 상황이 좋지 않은 것인지? 아니면 진짜 별로인지?를 파악한다.
[적] 올파온이나 둔산엘리프도 시장 분위기 때문에 엄청 안 좋았었지만 본래의 가치를 찾아갔다. 본질을 바라보자.

18. 가장 일반적인 방법은 그와 비슷한 조건을 가진 곳에서 전철역이 개통된 사례와 비교하는 것이다. 그곳의 주택 가격과 예정지의 주태 가격을 비교해 봤을 때 그보다 싼 게 확실하다면 과감하게 매수하면 된다. 
[깨] 생각 외로 이 방법이 정말 좋았다. 완벽하게 딱 맞을 수는 없지만 어느 정도 예측이 가능하다.
[적] 수도권은 지하철이 중요하기 때문에 새로 개통되는 역에 대해서 비슷한 역과의 유사점을 확인해보고, 단지 대 단지로 비교해보면 좋을 것 같다.

19. 상가 투자는 실패할 경우 매우 치명적이다. 아파트 투자는 실패해도 그냥 돈이 묶이는 정도이고, 이익이 나지 않는 정도다. 반면 상가는 실패해도 이자와 관리비를 계속 내야 한다. 공실로 1 ~ 2년을 보낼 경우 원금 모두를 날리는 수준까지 된다. '내가 노력해서 가치 있는 상가로 만들어볼 테다.' 같은 의욕만큼은 제발 고이 접어뒀다가 다른 곳에 쏟으라고 당부하고 싶다.
[깨] 상가 투자는 위험하긴 하다. 아파트 보다 어렵다는 것을 다시 한 번 느낀다.
[적] 일단 상가는 생각 하지 말고 아파트 투자에 집중하자.

20. 이런 특A급 상권에서도 물건이 나오는 때가 있다. 바로 금리가 급격히 오르는 때이다. 왜 그럴까? 금리가 급격히 오르면, 일단 수익률이 매우 나빠진다. 수익률보다 더 크 문제는 공포감이다. 앞으로 더 금리가 오르면 어쩌지, 싶어지는 것이다. 인간은 늘 미래의 위험에 대비하려는 경향이 있어서 금리가 더 오르기 전에 먼저 행동하려는 사람들도 반드시 있게 마련이다. 
[깨] 금리가 급격히 오를 때는 시장 상황이 좋기 않기 때문에 급매가 반드시 나온다. 
[적] 금리 상황을 주시할 필요가 있고, 금리 상황에 좋은 물건이 나올 수 도 있기 때문에 어느정도 자산을 불린 후에는 현금 확보가 필요하다.

21. 투자의 세계는 생물처럼 끊임없이 변화한다. 정석을 잘 숙지하여 이를 기본으로 삼되, 변화하는 시장에 맞게 그 시점에 가장 맞는 전략은 무엇일지, 가장 유리한 투자 대상은 무엇일지를 끊임없이 연구하라. 이러한 자세를 갖춘다면, 어떠한 상황이 와도 적합한 투자 대상이 있다는 걸 알게 되고, 결과적으로 어떠한 상황에서도 매우 높은 투자수익을 누릴 수 있을 것이다.
[깨] 투자는 미래를 예측할 수 없다. 그리고 정답이 있는 것이 아니다. 시장 상황에 맞게 대응하며 버티고 생존하며, 나아가는 것이다.
[적] 투자를 이 방법만 가능하다, 이렇게만 가능하다고 생각하는 것이 아니라, 유연하게 생각하고 각 시장 규제에 대해 대응한다.