[열중 49기 3조 찬스2] 부동산 트렌드 독서후기 #14/50

저자 및 소개

• 부동산 트렌드 시리즈를 계속 내는 책
• 작년에 예측한대로 공급 절벽, 금리 인하, 전 월세 폭등 같은 요소가 상승을 만듬
• 이제는 강남 뿐만 아니라, 강북 중저가 지역까지 뻗어갈 것이라고 이야기 함
• 향후 상승 도미노가 본격화 될 수 밖에 없는 현실을 이야기 함
• 6.27대책, 관세 전쟁, 인플레이션, 아파트 시장 양극화, 주요 권역 가격 추이 등 부동산 시장의 대내외 상황을 꿰뚫는 책임

본 - 깨 - 적

1. 분당과 일산은 1기 신도시 중에서도 가격과 거래량 흐름이 극명하게 대비되는 대표 사례다. 두 지역 모두 수도권 대표 신도시로 출발했지만, 최근 시장이 회복되는 양상은 완전히 다른 모습이다. 
[깨] 같은 1기 신도시여도 회복속도와 거래량은 극명하다.
[적] 둘의 도시가 같은 가격이었지만 지금은 10배다. 결국 가치에 따라 간다.

2. 신도시마다 가격 회복력이 확연히 다르다. 강남에서 가까운 지역의 가격 회복력이 크다. 반대로 강남에서 먼 지역은 상대적으로 정체 혹은 완만한 상승이 예상된다.
[깨] 부동산은 강남과의 접근성이 가장 중요하다.
[적] 투자 시 강남과의 접근성을 반드시 살펴보고, 물리적 거리, 대중교통 이용 등을 복합적으로 본다.

3. 여의도는 접근성 면에서도 의외의 강점이 있다. 여의도 자체는 수능 대비 학원이 부족하지만 목동, 반포, 대치동 등 우수한 학원가에 충분히 오갈 수 있는 거리라는 점이다. 특히 목동까지는 지하철 5호선으로 15분 거리에 불과하며, 앞자리는 9호선을 타거나 자전거로도 이동할 수 있다.
[깨] 여의도가 3급지인 이유 같다. 접근성이 좋다는 것.
[적] 학군이 약해도 접근성이 좋다면 가치가 있다.

4. 전세 소멸로 인한 월세 사회로의 전환 이라는 식의 서술이 종종 등장하지만 이는 잘못된 표현이다. 실제 데이터를 보면 전세에서 월세로의 이동보다는 전세와 월세가 혼합된 형태인 반전세로의 이동이 더욱 많이 나타났기 때문이다.
[깨] 시장은 월세로 이동하는 것 같지만 그것이 아니라 반전세로 이동중이다.
[적] 나도 차후, 전세가 많이 오르면 더 이상 전세를 올리는 것이 아니라 반전세도 생각해봐야겠다.

5. 가격이 오르지 않으니 투자 수요가 들어오지 않고 매매가도 불안정하다. 과거에는 '소액 투자'라는 이름으로 빌라 매매가 활발했던 시절이 있었지만 이제는 가격이 오르지 않으니 갭투자 전략도 의미가 없다. 깡통전세에 대한 공포가 시장을 완전히 얼려버렸다. 한 번 신뢰를 잃은 시장은 회복이 더디다. 빌라는 지금 그 예외 없는 흐름 속에 있다.
[깨] 부동산은 심리가 중요한 요소인 것 같다. 사람들의 믿음과 신뢰가 무너지면 회복하기가 정말 힘들다.
[적] 빌라의 단점을 명확하게 보여주는 예시 같다. 물론, 환금성이 좋은 빌라는 있지만 우선 아파트를 투자한다.

6. 강남권 빌라의 경우 강남이라는 특장점이 토지 가격에 투영된 것이다. 즉 강남권 빌라는 강남이 지닌 다양한 특장점(직주근접성, 학군, 쇼핑 및 의료 환경, 교통 접근성 등)을 누릴 수 있기 때문에 주택 유형으로서는 열위재지만 누릴 수 있는 장점이 토지와 건물 가격에 녹아든 것이다.
[깨] 강남은 땅이 정말 중요하기 때문에 빌라도 가치가 있는 것으로 보인다.
[적] 부동산은 입지가 중요하다. 빌라도 강남에 있다면 가치가 있다.

7. 부동산은 실물자산이기에 본질가치가 있다. 실생활에서 공간은 계속 사용돼야 하므로 인플레이션 상황에서도 임대료 등 사용료는 함께 상승한다. 따라서 부동산 주자자 입장에서는 은행 대출이 실질적으로 0이 됐기에, 부동산을 훨씬 싼 가격으로 할인받아 매입한 효과와 더불어 인플레이션으로 인한 월세 폭등으로 수익률이 상당히 커지는 효과를 보게 됐다.
[깨] 인플레이션이 온다면, 부동산은 사실상 할인되어 사게 되는 것과 같다.
[적] 이 때, 자산을 가진 사람들은 수익률을 보고, 자산이 없는 사람은 계속 자산이 감소한다.

8. 슈퍼스타 단지는 그저 비싼 주택이 아니라 시장 참여자들 사이에서 '소유 그 자체'가 의미를 갖는 일종의 트로피 자산으로 인식된다. 실거주나 투자 목적 외에도, 희소성과 상징성으로 소유자의 사회적 지위와 경제적 우위를 과시하는 '지위재'로 소비되는 것이다.
[깨] 정말 유명한 단지들은 가치도 중요하지만, 그들에게 단순히 과시용과 상징으로 받아들여진다.
[적] 추후 고가주택의 경우 상징성과 희소성까지 고려해 투자한다.

9. 50억 원대 이상 초고가 아파트 가격이 자주 언급되면, 사람들이 '아파트 가격은 이 정도가 당연하다'라는 잘못된 기준을 세울 수 있다. 강남처럼 부유층이 거주하는 특정 지역의 초고가 아파트 가격이 마치 시장 전체를 대변하는 것처럼 인식하게 되는 것이다. 그러나 이러한 가격대는 전체 거래 중 극소수에 불과하며, 주택 시장 실태와 거리가 멀다.
[깨] 서울을 생각하면 다들 몇십 억, 몇백 억을 생각하지만 실제 현실을 그렇지 않다.
[적] 언론의 보도에 너무 호도되지 말고, 실제 현실을 보자.

10. 어떤 사람의 연 소득이 1억 원에서 10억 원이 되면 그는 더 이상 5억 원 상당의 구축 주택을 고려하지 않는다. 프리미엄을 더 주고서라도 신축 주택에 살겠다는 욕망이 커질 수 밖에 없다. 즉 서울시민의 소득 수준이 올라가고 양질의 주택에 대한 수요가 늘어난다면, 정책당국이 해야 할 일은 주택을 꾸준히 공급하는 것이다.
[깨] 사람들은 소득이 늘면 반드시 좋은 집으로 이동하려고 하고, 그렇기에 수요는 늘 꾸준히 있다.
[적] 이걸 보니, 왜 1년에 평균 수요가 있는지 알 수 있었다. 사람들은 가치 있는 아파트를 가지고 싶어한다.

11. 전세사기 여파가 큰 와중에도 어쩔 수 없이 빌라에 살고자 하는 수요층이 있는 한, 공급 절벽으로 인해 빌라 전월세 가격 상승 압박이 생길 것이다. 또한 그중 일부는 '이 가격으로 빌라에 사느니 아파트에서 살겠어.'라고 마음먹으며 아파트 전월세 시장으로 이동할 수 있다.
[깨] 빌라의 불안은 아파트의 수요로 옮겨갈 수 있다.
[적] 월세가 올라가면, 결국 전세도 올라갈 수 밖에 없다. 사람들은 월세가 비싸다고 생각하면 전세로 간다.

12. 만약 전세가격이 전체 물가보다 더 빠르게 오르고 있다면, 이는 전세보증금을 운용하는 집주인의 자산가치가 인플레이션보다 더 빠르게 불어나고 있다는 뜻이다. 다시 말해 전세가 물가상승률을 앞지른다면 전세는 하방 경직성이 매우 강한 자산, 즉 쉽게 떨어지지 않고 오히려 상승 여력을 가진 자산이라는 의미다.
[깨] 전세가격이 물가보다 빠르게 오른다는 것은 집주인이 인플레이션에 대응하고 있다는 의미이다.
[적] 전세는 특별한 이슈가 있지 않는 이상 하락하기가 힘들고, 지속적으로 우상향한다.

13. 앞선 내용에서 보듯 2020-2022년 코로나 팬데믹 기간을 제외할 경우 전세가격 그래프에서 일직선 우상향 패턴이 나타났다. 2022년처럼 매매가격과 전세가격이 동반 대폭락한 시기를 제외하면 실질적으로 서울시 아파트 전세가격이 전년 대비 하락한 경우는 거의 없다.
[깨] 전세가는 구조적으로 쉽게 떨어질 수가 없다.
[적] 수도권 단지를 매수해서 장기적으로 들고 가고, 전세가 상승분을 통해 재투자한다.

14. 강남 같은 중심지 가격이 급등하면 상대적으로 저렴한 인접 지역으로 수요가 옮겨가고, 그곳 가격도 따라서 오른다. 또 강남 집값의 움직임은 시장 전체에 강한 신호가 된다. 투자자들은 강남의 상승을 보고 다른 지역에 선제 투자하며, 실수요자들도 공급이 부족한 지역을 피해 주변 대체지로 눈을 돌린다. 이 과정에서 상승의 불씨가 점점 더 넓은 범위로 퍼져나가는 것이다.
[깨] 상승은 항상 중심지에서 시작해서 외곽으로 옮겨간다.
[적] 이번 상승장을 잘 파악해서, 어떻게 흘러가는지 지켜보고 적용해야겠다.

15. 외곽 지역은 상대적으로 자산 여력이 약한 실수요층이 많아, 거래 회복과 가격 반등 속도가 다소 지연되는 경향이 두드러진다. 이는 결과적으로 수요 회복 강도, 거래량 회복 속도, 시장의 신호 인식이 지역별로 다르게 작동하고 있음을 보여준다.
[깨] 자산 즉, 소득이 적은 지역은 회복속도와 반응이 느리다.
[적] 부천을 보면, 왜 마지막에 오르는지 알 것 같다. 그래도 꾸준히 오른다.

16. 서울의 주택 공급 구조 역시 가격 안정화를 어렵게 만드는 요인 중 하나다. 설령 정부가 대규모 공급 계획을 발표하더라도 실제 준공과 입주까지는 수년이 소요되며, 이 기간 동안 수급 불균형이 지속될 가능성이 크다. 더불어 주거 선호의 변화도 중요한 요소다.
[깨] 공급 정책은 즉시 반영되는 것이 아니라, 수년 후 반영이 되기 때문에 수급 불균형이 심하다.
[적] 단기간 공급에 흔들리지 말고, 중장기적으로 보며 투자할 것.

17. 고가주택을 살 능력이 제한되면 시장 전체의 수요가 둔화하고, 이에 따라 가격 삽승 압력이 낮아질 것이라는 가정이다. 그러나 이 접근에는 명백한 한계가 있다. 과거 사례들이 증명하듯 접근성만을 제한하는 정책은 시장의 가격 기대를 꺾기에는 역부족이다. 돈을 가진 자들은 여전히 현금을 동원하거나 대출을 우회하는 방식으로 제한을 극복할 수 있다.
[깨] 돈은 규제를 피하면서 흐르며, 정책으로는 시장을 이길 수 없다.
[적] 시장의 본질적인 수요를 더 신뢰하고, 이에 따른 투자 전략을 세운다.