[열중반 49기 3조 찬스2] 노후를 위해 집을 이용하라 독서후기 #18/50

저자 및 소개

• 『노후를 위해 집을 이용하라』는 2009년 자신이 매입한 부동산 24채의 투자기록을 낱낱이 공개하며 ‘소액 부동산투자’의 노하우를 공개해 큰 반향을 일으킨 《노후를 위해 집을 저축하라》의 2016년 전면개정판이다.
• 저자의 7년 전 예측은 들어맞았으며, 저자가 투자한 부동산들의 실제 투자금 대비 매매가 상승률은 더욱 높아졌다. 이번 책에서 저자는 실효성이 명확히 드러난 부동산 가치투자 방식과 새롭게 변화된 자신의 투자 마인드를 공개한다.

본 - 깨 - 적

1. 매년 가격 하락 없이 10%씩 상승하는 투자처가 있을까? 그리고 매년 10%씩 저축액을 늘릴 수 있을까? 답은 '그렇다'입니다. 특정 부동산을 잘 고르면 10%의 가격 상승과 더불어 현금흐름이 발생하여 추가 수입이 생기기 때문이지요.
[깨] 좋은 투자처는 단순히 가격만 오르는 것이 아니라 자산가치와 현금 상승 모든 것을 상승시킨다.
[적] 투자를 볼 때, 단순히 시세 차익만 볼 것이 아니라 전세금 상승분을 통한 현금흐름 재투자도 요소에 넣는다.

2. 그렇다면 부자가 될 수 있는 또 다른 방법인'투자'에 대해 생각해볼까요? 투자도 결코 쉽지 않습니다. 철저한 공부와 많은 경험이 필요하다. 사람들이 몰려서 부동산 가격이 폭등한다는 소문이 들리면 마음이 조급해지게 마련입니다. 지금 막 오르고 있는 부동산이라도 사고 싶어집니다.
[깨] 투자는 감정으로 하면 실패하기 쉽고, 공부와 경험이 필요하다. 흔들리지 않아야 성공한다.
[적] 주변의 소음에도 흔들리지 않도록 자신만의 투자 원칙을 세우고, 이를 통해 매수하고 보유도 원칙에 따라 한다.

3. 은퇴하기 전까지 매년 저축한 돈을 월세나 현금흐름을 취할 수 있는 자산으로 반복적으로 바꿔야 합니다. 언제까지 투자해야 할까요? 근로로 얻는 고정수입이 끊길 때까지 계속해야 합니다. 그 기간 안에 비 근로소득이 근로소득을 앞지르도록 만들어야 하는 겁니다. 언젠가 내가 하고 있는 일과 직장이 없어진다고 해도 내게 꾸준히 수입을 줄 수 있는 나무를 심어야 합니다.
[깨] 은퇴 전까지 현금흐름을 만드는 것이 정말 중요하다. 월급이 끊겨도 살아남을 수 있는 노후를 만드는 것이 가장 중요하다.
[적] 비 근로소득이 근로소득을 앞지를 수 있도록 수입을 줄 수 있는 나무를 심자.

4. 투자는 반드시 안정적으로 해야 합니다. 결코 원금을 잃어서는 안 됩니다. 그러나 주식투자는 인간 심리를 감안할 때 돈을 잃기 쉬운 구조입니다. 만약 주식투자로 매년 투자금 대비 8%이상의 배당을 받을 수 있다면 그 주식에 투자해도 좋습니다. 그러나 주식의 배당률은 기껏해야 3~4%이하입니다. 은행의 이자보다 못한 경우가 대부분이지요. 그것도 그 회사가 그 때까지 존속해야만 가능한 일이다. 20년 전, 아무도 삼성이 일본이 소니 Sony를능가할 것이라고는 생각조차 못했습니다.
[깨] 투자에서 가장 중요한 것은 잃지 않는 것이다. 사람들은 더 많은 수익을 내기 위해 리스크를 간과한다.
[적] 얼마를 벌 수 있을까?를 생각하기보다 리스크가 있는지를 반드시 생각해봐야 한다.

5. 부동산투자와 관련해 변하지 않는 1가지 법칙이 있습니다. '직원들에게 고액 연봉을 주는 대기업이 위치한 지역의 부동산 가격은 하락하지 않는다.' 돈을 많이 버는 사람일수록 시간을 중요하게 여깁니다. 이들은 출퇴근에 3~4시간을 쓰지 않습니다.
[깨] 결국, 부동산은 수요와 연관되며, 그 수요는 소득 수준이 높은 일자리가 있는 곳이 강하다.
[적] 직장이 가장 중요하다. 강남이 비싼 이유는 고소득 직장이 몰렸이기 때문이다. 직장을 간과하지 말자.

6. 투자가 거듭될수록 지식과 지혜는 늘어나게 마련입니다. 따라서 더 높은 수익을 거둘 투자처를 찾을 수 있는 안목과 능력이 생기지만 그럴수록 더욱 안정성을 추구해야 합니다. 성공한 이후를 경계해야 합니다. 성공한 이후 방심한 탓에 잘못된 투자를 할 수 있는 위험이 생기기 때문입니다. 따라서 반드시 자신만의 투자 원칙을 만들고 이를 꼭 지키기 바랍니다.
[깨] 경험이 샇일수록 더 큰 수익을 추구하기 쉽다. 하지만 한 번의 실수가 쌓아온 모든 것을 잃게 만들 수 있다.
[적] 투자 경험이 늘수록 자만하지 말고, 엄격이 원칙을 지켜야 한다. 저환수원리를 철저하게 적용하자.

7. 투자를 할 때 가장 유의해야 할 부분이 금리입니다. 부동산 투자에 갖아 큰 영향을 미치는 것도 금리이죠. 참여정부 당시 수많은 부동산 대책이 큰 효과를 보지 못했습니다. 가장 큰 이유는 저금리 때문입니다. 금리를 올리면 부동산 가격의 폭등을 잡을 수 있다는 것을 알고 있음에도 당장 금리를 올리면 경기가 어려워질 수도 있기에 마음대로 금리를 올릴 수 없었던 것이지요.
[깨] 부동산 시장의 변수는 금리다. 금리를 절대 간과하지 말자.
[적] 현재, 이란 전쟁 때문에 금리 하락은 쉽지 않을 것으로 보이고, 오히려 상승의 위험이 있다. 이 리스크를 너무 간과하지 말자.

8. 대기업 공단이 늘어선다는 뉴스는 주목해야 합니다. 쉽게 말해, 그 지역에 좋은 일자리가 생기는 것입니다. 예를 들면, 강남역과 동탄, 평택, 천안 등에는 삼성 본사와 계열사가 들어왔습니다. 판교나 구로와 가산디지털단지에도 대기업들이 입주했습니다.
[깨] 현재 일자리가 늘어나는 지역이 어디인지? 살펴 볼 필요가 있고, 그 일자리에 어떤 기업들이 입주하는지도 확인해본다.
[적] 단순히 호재에 그치는 것이 아니라, 실제로 가격을 상승 시킬만한 일자리인지 확인한다.

9. 어느 지역에 대해 조사할 때는 반드시 3곳 이상의 부동산 중개소를 방문하세요. 부동산 중개사들마다 보는 시각이 각각 다르기 때문입니다. 목 좋은 곳에 새로 생긴 큰 부동산 중개소의 사장은 그 지역을 매우 긍정적으로 브리핑할 것이고, 오래된 간판을 걸고 있는 터줏대감 부동산 중개소의 사장은 옛날과 비교하면서 이야기할 것입니다.
[깨] 한 사람의 말만 듣고 투자하는 것은 어리석고, 각 사람마다 살아온 환경 가치 등이 다르기 때문에 전혀 다른 관점이 나온다.
[적] 한 부동산 사장님 말만 너무 믿지 말고, 입체적으로 생각하자.

10. 가치투자를 할 때는 대출을 받지 않습니다. 팔지도 않습니다. 1~2년에 1채씩 구입하는 것이다 보니 시간도 오래 걸립니다. 그러나 이것이 바른 길이고 바른 투자입니다. 미래를 예측하지 마세요. 미래를 예측하는 전문가의 말도 믿지 마세요.
[깨] 가치투자는 조급함보다 시간에 투자하는 것이며, 미래를 예측 하는 것이 아니다. 가치 있는 물건을 사서 들고가는 것이다.
[적] 무리한 투자를 지양하고, 가치 있는 물건을 찾는 방법을 더 키운다.

11. 정말 돈이 필요할 때가 아니면 절대 팔지 않겠다는 각오를 평생 보유할 수 있는 부동산을 구입하게 됩니다. 그리고 소유한 부동산을 사랑하세요. 부동산은 시간을 먹고 자랍니다. 부동산투자에서는 기회와 기다림이 중요합니다. 저가에 매입할 수 있는 기회를 기다리고 매입한 부동산이 더 크게 자라도록 기다리는 겁니다.
[깨] 좋은 자산은 오래 들고 갈 수 있어야 하고, 결국 시간의 힘이 자산의 가치를 키운다. 
[적] 성급하게 매도 하지 말고, 이 자산이 가치 있는 자산인지 생각해보기 가치 있는 자산은 갈아탈 때만 파는 것

12. 세금을 적게 내고 싶은 사람의 마음속 밑바닥에는, 절대 자신은 조금도 손해를 보지 않겠다는 심리가 숨어 있습니다. 이런 부류의 사람은 주식투자를 할 때도 주식 가격이 올라 돈을 벌 때보다 자신이 매도한 주식이 하락했을 때 더욱 기뻐합니다. 그 주식을 산 누군가는 손해를 봤지만 자기는 손해를 보지 않았기 때문입니다.
[깨] 사람들은 손해를 극도로 싫어하는 심리가 숨어 있고, 이 심리가 지나치면 투자를 방해할 수 있다. 중요한 것은 손해를 보는 것이 아니라, 가치 있는 자산을 매입하는 것이다.
[적] 손해보지 않는 것은 중요하지만, 가치 있는 자산을 매입할 수 있으면 일정 부분 손해가 나더라도 결정해야 한다.

13. 성공적인 인생을 살아가는 데 있어서 중요한 것 중 하나는, 자신의 직업에 충실히 임하여 자신이 좋아하고 잘하는 일에서 전문가가 되는 것입니다. 이것이 부자가 되는 첫걸음입니다. 먼저 하고 있는 일을 열심히 하면서 그 분야에서 전문가가 되어 나의 몸값을 올리는 것이 우선이 되어야 한다는 말입니다.
[깨] 부자가 되는 출발점은 투자도 중요하지만 본업을 소홀히 하면 안 된다는 점이다. 가장 중요한 것은 자기 자신의 연봉과 몸값을 올리는 것이다.
[적] 현재 하는 일의 가치를 올리고 홀대하지 말자.

14. 저는 오피스텔이나 도시형 생활주택에 투자하는 것을 반대합니다. 활용도가 떨어지기 때문입니다. 오피스텔이나 도시형 생활주택은 짐이 많지 않은 1인 가구만 사용이 가능합니다. 반면 방이 2개이거나 방2개에 거실이 있다면 신혼부부나 초등학생 자녀를 둔 3~4인 가구도 사용할 수가 있어서 좋습니다.
[깨] 부동산은 수요가 넓을수록 더 경쟁력이 높다. 그래서 1인 가구의 수요를 타겟으로 하기보다 여러 가구가 수용할 수 있는 집을 매수한다.
[적] 투자를 할 때, 입지 가치도 중요하지만 수요가 얼마나 될 지도 반드시 생각해야 한다.

15. 세입자가 결코 임대인의 사정을 봐주지 않습니다. 세입자가 나쁘기 때문이 아닙니다. 결국 임대인은 이러한 상황까지 감안해서 대비해야 합니다. 어떻게 대비해야 할까요? 저는 처음엔 전세 세입자를 받다가 이후에는 반전세로, 다시 월세로 전환하는 전략으로 가야 한다고 생각합니다.
[깨] 세입자는 나의 사정을 봐주지 않는다. 그렇기 때문에 늘 안전장치를 대비해야 한다.
[적] 전세가 너무 올랐다 싶으면, 반전세로 돌려서 현금을 확보하고 다가올 전세 하락장을 대비해야 한다.

16. 투자처를 결정하기 전 여러 사안들을 검토해봐야겠지만, 절대 간과해서는 안 되는 원칙은 임대가 잘나가는 물건에 투자해야 한다는 겁니다. 임대가 잘나가야 세를 놓기도 쉽고, 매매도 순조롭게 이어집니다. 특히 이런 물건이어야 향후 가격 상승까지 기대할 수 있습니다.
[깨] 임대가 잘 되는 물건은 결국 매매도 잘 되고 가격 상승할 가능성이 높다.
[적] 내가 좋아하는 물건에 투자하는 것이 아니라 대중, 시장이 원하는 수요가 많은 물건에 투자한다.

17. 투자와 투기를 어떻게 구분하는지 아십니까? 내가 하는 것은 투자이고 남이 하는 것은 투기일까요? 단기간에 시세차익을 얻기 위해 사고파는 것은 투기입니다. 장기적으로 투자하여 그것이 내게 꾸준히 수익을 가져오도록 만드는 것은 투자입니다. 주식으로 보면 배당투자 같은 것이지요.
[깨] 투자와 투기는 차이가 있다. 투기는 오래하지 못한다.
[적] 투기는 용돈벌이 투자이고, 투자는 인생을 바꾼다. 나는 투자를 한다.

18. 경험적 지식을 쌓는 것이 중요합니다. '잃을 게 없는 투자'로 조금씩 경험을 쌓아간다면 누구나 고수가 될 수 있습니다. 고수가 되려면 반드시 부동산을 사고파는 경험을 해야하겠지요. 행여 부동산을 잘못 구입했습니까? 그럼 매입한 가격에 되파십시오. 당신이 부동산 10채를 팔아보았다면 당신은 이미 준고수입니다.
[깨] 실전 경험은 책이나 이론으로 대체할 수 없고, 실제로 내가 행해야 쌓인다. 그것이 쌓이면 진짜 투자자가 된다.
[적] 투자를 두려워하지 말고, 감당할 수 있는 선에서 가장 좋은 물건을 투자하며 대응한다.

19. 지금 당장 1,000만 원으로 투자할 수 있는 물건을 찾아보세요. 없다고요? 몇 개월이 걸려도 찾겠다는 각오를 하십시오. 서울의 골목, 지방의 어느 곳이든 뒤지고, 밤잠을 뒤척이며 고민하고 생각한 뒤 결정하세요. 부동산을 매입한 후 분석하고 판단해보면서 좋은 투자였는지 되돌아보세요. 그러한 과정이 당신을 한 계단 더 높이 올려줍니다. 사봐야 알 수 있습니다. 두려움을 떨치고 경험해봐야 합니다.
[깨] 물건은 어느 한 순간에 생기는 것이 아니라 처절한 노력과 끈기로 만들어내는 것이다.
[적] 1,700투자를 진행했을 때 이게 정말 가능한 것인지에 대한 의문이 있었다. 하지만 집요하게 행한 결과 만들었다.

20. 임대인이라면 기본적으로 새로운 세입자를 들이기 전, 집을 깨끗이 청소하고 도배를 하며 싱크대와 조명, 장판 등 수리할 부분이 없는지 체크해서 완벽히 고쳐야 합니다. 이것이 바로 집주인의 의무입니다. 이 일에 돈을 아끼려고 하지 마세요.
[깨] 단순히 집을 빌려주는 사람이 아니라, 세입자와 함께 한다는 마음으로 한다.
[적] 세입자와의 관계를 적절하게 유지하는 것이 필요하다.

21. 근로소득 외 플러스 자신이 다양해지거나 점점 많아져야 합니다. 그래서 결국 은퇴 시점이 되었을 때는 이 자산이 나의 근로소득을 능가할 만큼이 되어야 합니다. 시세차익으로 얻는 자산이기보다 자산 스스로가 수익을 창출하는 시스템을 늘리는 것이 중요합니다.
[깨] 은퇴 이후를 대비하려면 자산이 일을 할 수 있는 시스템을 만드는 것이 중요하다.
[적] 자산의 시세 차익도 중요하지만 현금흐름이 생기는 구조를 만든다.

22. 좋은 책을 찾고 싶다면 다독해야 합니다. 다독을 하다 보면 좋은 책을 고르는 혜안이 생깁니다. 책을 구입할 경제적 여유가 없다면 구립, 시립 도서관에 가면 됩니다. 책을 무료로 빌릴 수 있고 방대한 분야의 책을 마음껏 볼 수 있습니다.
[깨] 좋은 책을 고르는 안목도, 지식도 많이 접하고 읽는 과정에서 생긴다.
[적] 다양한 책을 읽으며, 스스로의 기준을 만들고 내 생활에 적용할 점을 생각해본다.