[케빈드림] 월부챌린지 898회 진행중 : 3월 22일차, 칼럼필사 #299: 정부의 강력한 규제 신호 속, 내 자산을 지키기 위해 반드시 점검해야 하는 것들

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1. 정부가 ‘집값을 잡겠다’고 목소리를 높이는 이유

1월 29일 국토교통부는 ‘1.29 도심 주택공급 확대 및 신속화 방안’을 발표했다. 용산 국제업무지구, 노원구 태릉cc골프장 부지 등 서울 수도권에 6만호의 주택을 공급하겠다고 했다.

이후 26년 5월 9일 다주택자 중과 유예를 종료하겠다는 발표도 했다.

이는 서울 수도권의 극심한 공급 부족으로 집값을 안정화 시키기가 어려울 것이라는 정부의 고민을 그대로 보여준다. 서울 수도권에 6만호를 공급하겠다고 했으나 아파트를 공급하는 데에는 최소3년의 기간이 필요하다.

공급으로 집값을 잡는 것이 어려우리라 예상이 되므로 정부는 수요를 억제해야 한다. 이에 다주택자와 고가주택을 소유하고 있는 사람들에게 과도한 세금을 물어서 주택 매수 수요를 잠재우고자 하는 의도를 가지고 있다.

2. 무주택자와 갈아타기 하실 분들이라면 행동하셔야 합니다

정부가 집값을 잡겠다는 의지를 강하게 표현하다보니 내집마련과 갈아타기를 고민하시던 분들은 집값이 조정되기를 기대하며 매수 시기를 늦추고 계시는 듯 하다.

그러나 정부의 강력한 의지 표명으로 시장이 잠시 멈추어 있는 지금이, 여러분이 기다리고 있는 가격 조정의 시기일 수 있다.

정부가 추진하고 있는 대출과 세금 정책이 강력해질수록 실수요자 또한 주택을 매수하기에 점점 더 어려워질 것이다. 정부는 집값이 오르는 것을 경계하고 있다. 그렇기에 주택 매수를 위한 대출을 더더욱 조일 가능성이 높다. 가격이 조정되었으나 대출 받을 수 있는 금액이 줄어들어서 원하는 단지를 매수하기 어려워질 수 있는 것이다.

혹시나 다음 하락장을 기다릴 생각이라면, 상승장이 지나고 하락장이 다시 와도 지금의 가격을 다시 만나기는 어려울 수 있다는 점을 알아야 한다.

서울 4급지의 구축 단지 또한 지난 상승장의 최고점에서 매수하였다고 하더라도 다음 하락장에서는 그 가격을 다시 만나기 어렵기 때문이다.

따라서 서울에서 가치있는 단지를 전고점보다 싸게 매수하여 10년동안 보유한다면 인플레이션을 방어할 수 있다.

투자자들이 시장에 진입하기 어려운 지금이, 역설적으로 실수요자분들에게는 기회가 될 수 있다. 때문에 너무 늦지 않게 행동하면 좋겠다.

3. 투자자라면 시장을 잘 보고 대응하셔야 합니다

정책의 타겟이 다주택자와 고가주택 보유자들이기 때문에 투자를 목표로 하시는 분들은 불안할 수 있다. 그러나 이 분들이 집중하셔야 하는 것은 말 그 자체가 아닌 그 이면이다.

지방선거를 기준으로 앞으로의 정책의 방향을 잘 살펴야 한다

부동산과 관련한 세금은 취득세, 보유세, 양도세가 있다. 그 중 정부가 꺼낼 수 있는 카드는 보유세와 양도세 카드이다. 이미 5월 9일을 기점으로 다주택자 양도세 중과 유예를 종료하겠다고 발표했기 때문에 앞으로 정부가 인상할 수 있는 세금은 ‘보유세’가 될 가능성이 크다.

보유세 인상 방법으로는 아래 네가지가 있다.

1. 공정시장가액비율 상향
2. 종부세 세율 인상
3. 과표 구간 세분화
4. 기본공제 조정

그 중 국회의 동의 없이 정부의 의지만으로 개정할 수 있는 것은 공시가격 현실화(국토교통부)와 공정시장가액비율 인상(재정경제부)이다.

정부가 보유세를 강화하겠다는 정책을 펼친다면 당장 이 부분을 인상할 가능성이 높다. 또한 현재 국회의 과반수를 여당이 차지하고 있기 때문에 종부세율을 인상하고자 한다면 이 또한 추진이 가능하다.

그러나 2026년 6월 3이일 지방선거가 예정되어 있기에 여당과 정부에서 세금 개정을 쉽게 하기 어려울 것이다.

선거 결과에 따라서 정책의 추진이 속도를 낼지가 결정될 것이므로 이 결과를 지켜보면서 투자 의사결정을 해야한다.

감정적으로 대응하지 말고 계산해봐야 한다

보유세 폭탄, 종부세 폭탄 등 자극적인 말들이 우리에게 두려움을 주곤 한다. 그러나 내 자산을 지키고자 한다면 자산을 보유함으로써 지불해야 하는 비용이 얼마인지를 직접 계산할 수 있어야 한다.

부동산 계산기를 활용하면 내가 가지고 있는 혹은 앞으로 가지게 될 자산을 기준으로 보유세를 얼마나 지불해야 하는지를 계산해 볼 수 있다. 조정지역에 10억짜리 아파트 두 채(공시지가 6.5억으로 계산)를 단독명의로 보유한다고 했을 때 현재 기준으로는 보유세로(재산세+종부세) 약 400만원을 납입해야 한다

4. 중요한 것은 상황이 아닌 본질

정부의 정책으로 부동산 시장 상황이 혼란스럽다. 그러나 노후 준비를 위해서는 경제적 자유를 이루기 위해서는 결국 자산을 소유해야 한다는 것은 흔들리지 않는 본질이다.

예측할 수 없는 시장 상황속에서 감정에 휩쓸리는 결정이 아닌, 본질을 바라보는 결정으로 나의 자산을 지키는 현명한 선택을 해야한다.

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