지금까지 들은 과정과 다르게 딥하다보니 오래걸린 강의였다.
현재 시장흐름과 투자방향성, 지방투자의 기준점을 배웠고, 이번 임보에 하나라도 적용해봐야겟다!
-알게된점1.
지방은 수도권보다 수요가 얇고, 실수요 중심시장이라 전세가의 움직임이 시장을 이끄는 핵심요소 라는 점이 중요햇다.
그래서 임장보고서에 지역별 전세가율을 표기햇구나! 싶었다.
하지만 ‘전세가율’만 보는것이 아니라 ‘가치+선호도’ 중심으로 판단해야 한다는 기준을 배울 수 있었다.
또한, 지방에서도 지역마다 공급상황이라던지 전세흐름등 각자 다른 분위기를 띄고 있으며, 단순히 공급이 적으니까! 일단 사고 전세물량 나가겠지??? 희망회로 하는게 아니라, 지역내에서 선호도 와 단지 선호도 로 세분화하여 보아야 한다. 그지역이 바닥을 다지는 정체구간인지, 거래가 활발한지, 전세가 나가는지 전체적인 시장을 넓게 보는것이 필요하고, 공급물량에 따른 투자범위와 지역내 사람들이 좋아하는 단지인지 우선순위를 파악한다.
선호도 판단에서 가장 후순위 단지를 보아야 가치를 알 수 있다.
(후순위 매가오르고 전세가 올랐다면 끝까지 상승햇다는 매도시그널! 대장단지와 함께 보기)
"정말 내가 살고싶은 단지인가?
-적용점
이전에는 어느정도 선호도와 가격만 보는 것이 아니라,
지역내 선호도+단지선호도+공급상황+전세 흐름을 함께 보는 투자기준을 적용하기
- 선호신축, 선호구축,중간신축,후순위 단지 24년부터 매/전+갯수+공급량 같이 보면서 ’전세 흐름‘ 읽기→임보
- 시세트레킹 하면서 ’분위기 파악’ 하기
전세가 많이 없는 지역은 ‘전임’ 하기
📍미리 앞마당 만들어 놓고 지켜보면서 전세가 올라가는 시기 트레킹 하여 ‘기회’ 포착하기
- 트레킹 해도 분위기 안읽히면 현장나가기
📍대장단지와 후순위 단지 까지 보기
-알게된점2.
소액투자방향에 깊이 생각해본적이 없었다.
그냥 종잣돈도 작고, 내가 나를 책임져야 하는 상황인지라, 다른 선택권 따위는 없어서 그런거같다.
하지만, 소액투자에도 기준이 있고, 그에따른 편익과 비용이 따른다.
지방 시장은 과잉공급 하락장을 만나면 과거수준, 10년전 가격으로 돌아갈 수 있는 특징이 있다.(미들리스크리턴)
그만큼 리스크가 크지만, 반대로 상승장에는 빠르게 반등하는 특성도 가지고 있다.
따라서 적절한 시점에 매도가 필요하다. 결국 내 상황에 맞춘 투자의 성향을 인지해야 한다.
가치 성장투자하기 좋은 시기 ‘지켜보자’ / 넥스트스텝 ‘울산’ 을 보고 지나간 과거사이클
‘투자금’ 기준이 아니라 단지의 ‘매매가’기준으로 비교하면서 가치와 선호도가 높은 단지를 넓게 보는법이 필요하다.
-적용점
- 지방 가치성장투자의 대상 시기 편익을 알고 진행하기
- 저평가 비교시, 선호도가 비슷한 단지끼리지역내 핵심 우선순위 요소를 두고 비교평가해보기
(음.. 가치가 더좋은데 가격이 비슷한거….. 음…..어렵다)
-알게된점3.
메타인지를 통해 목표 매수가 와 목표 전세가 설정 하여, 감당이 가능하고 싸게 살 수 있어야 한다.
목표매수가는 시장상황에 따라 호가보다 싼지, 비슷한지 파악하기 위해서 주변 단지의 분위기를 파악하는 것이 중요하며, 전세물량이 없는경우 현장에서 파악해야 한다.
결국 선호도 상 중 하 에 따라 목표전세가 도 달라진다. 리스크없는 투자는 없듯이 최대한 넓게 보면서, 매수후에도 꾸준하게 매수물건 트레킹하고, 현장 사장님과도 소통하며 전세물건 빼야한다! 특히, 최악의 상황에 잔금대비까지 고려하는 적극적인 대응하는 자세갖기
-적용점
- 목표 매수가 확인시 같은 값의 다른단지 넓게 보기
목표전세가 설정시 상/중/하 단지 전세상황이랑 3개월 실거래 현황 장표만들어보기
📍전세지도 활용시 ‘전세문의 수요파악’ 전세흐름 체크 가 목적.
-알게된점4.
매도시, 시기와 상황을 확인하고 다방면 시나리오 만들기
→ 가치있는 자산으로 바꾸기 위한 목적 임을 잊지말고, 전제조건안에 시나리오가 성립할수 있는 확률 고민해보기
-
1호기 목표 보다는
지방에서 반복하여 불린 자산을 만들고,
환경에 있으면서 쪼매 느리더라도 항상 최선의 대응하는 투자자 되기!
→ 강의복습…………..
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