안녕하세요! 지방투자 계약프로세스 모든것을 알려주신! 재이리 튜텨님 2강 후기 올립니다.
계약 프로세스를 알아야 하는 이유
- 지금까지 투자를 위해 독서, 강의, 임장, 임보 작성까지 투자공부를 해왔지만, 실전 투자를 겪지 않는다면 도로에 나오지 못한 장롱면허와 마찬가지!
- 차선 하나 바꾸는 것도 심장이 떨리는 초보운전자처럼 두려움과 걱정이 많겠지만 매수부터 전세, 보유, 매도까지,
또 가계약에서 본계약 잔금까지 계약 프로세스가 어떤 순서로 진행되고, 각 단계에서 어떤 것을 꼭 챙겨야 할 지 알고 제대로 거친다면 잃지 않는 투자를 할 수 있다!
알게된 것
1.매수 프로세스: 1) 가계약→ 2) 본계약→ 3) 잔금
1) 가계약 전까지 매수 전 확인해야 할 사항들을 확인하고 특약을 협의(매도인 동의 확인) 후 안전하게 계약금 일부를 입금한다.
2) 계약서 초안 확인 후 계약서 작성과 계약금 입금하고 계약 직후 부동산에 전세 2주 기한(이후 광고)을 미리 알린다.
3) 한달 전 법무사 견적 받고, 잔금과 비용 정산, 취득세 납부 마친다. (등기필증 +1!)
2.전세 프로세스: 1) 전세가격 결정 및 광고 → 2) 임차인 확정 → 3) 특약 협의 및 계약금일부 입금 → 4) 전세 본계약 및 전세잔금
* 전세빼기는 투자의 마무리이자 투자금을 최종적으로 확정짓는 과정
→ 전세는 골든 타임이 정해져 있음을 명심!
1) 시세에 맞게 전세가격을 결정하고 내 물건이 1등이 되게끔 가격과 상태를 유지하여 전세 빼기
2) 임차인의 종류와 보증금 반환 보장 방법을 알고, 전세자금대출구조를 이해한다.
- 전세자금대출 구조를 이해해고 확인해야 돈을 잃지 않음 (채권양도, 질권설정)
3) 특약 협의(임차인 동의 확인) 후 계약금 일부 수령
- 전세 가계약시 특약 조율이 되지 않으면 본계약에서 갈등이 생겨 계약이 어그러질 수 있음(기회비용, 마음고생..)
4) 전세계약서 초안 확인 후 임차인 상황에 따라 매도인 or 매수인 계좌번호 전달 후 입금 확인
3.보유 과정에서 생기는 이슈: 1) 집의 수리, 유지 2) 전세 만기 시점
1) 임차인과 관계가 좋아지는 방향으로 하되, 기준을 두고 처리
- 우리가 기대하는 수익에 비하면 비용은 미미한 수준, 임차인은 나의 사업 파트너
2) 임차인과 재계약 프로세스를 알고, 대응한다: 중도이사, 만기 이사, 계약 연장 등
4.매도 프로세스: 매도 / 갈아타기 - 적정 매도가, 임차인 매수의사, 부동산 광고
- 지방 투자 매도의 기준: 수익, 포트폴리오, 리스크 (1강 내용)
- 갈아타기 프로세스: 선매도 후매수
- 상승장과 하락장에서 매도 방법: 내가 급하다면 뿌리기!
* 조금이라도 손실을 안 보려는 마음을 버리고 편익이 더 큰 쪽으로 행동한다.
내게 적용할 것
- 계약프로세스가 1. 어떤 순서로 진행되고, 2. 꼭 챙겨야할 것이 무엇인지 단계별로 숙지한다.
매도 프로세스
1) 매도 시 내가 급하다면 뿌린다. 1000개라도 뿌린다!
2) 갈아타기 프로세스를 나에게 적용하여 선매도 후 후매수 할 수 있도록 미리 살 수 있는 단지를 매도 최저가부터 단계별로 설정하여 정해둔다.
알려주신 계약 프로세스 적용하여 튜터님이 알려주신 방법으로 성공했다는 후기 꼭 남겨보겠습니다.
긴 시간 머리에 쏙쏙 들어오는 강의 해주신 튜터님 감사합니다 !
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