신당동 청구e편한세상아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82조 71조 여행자뉼]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명: 청구e편한세상아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장: S

 - 중구 종사자수 386,564명 / 사업체수 70,308개소

2. 교통: A

 - 강남 45분 / 여의도 31분 / 시청 24분

3.학군: C

 - 흥인초등학교 

 - 학업성취도  금호여중 84%, 한양중 82%, 대경중 80%

 - 특목고진학률  금호여중 1.7%, 한양중 3.2%, 대경중 0%

4. 환경: C

 - 이마트 청계천점 25분(1.3km), 롯데마트 행당역점 16분(1.1km)

 * 청계천 16분(1km), 공원 540m

5. 공급: C

  - 3년 이내 중구 자체의 공급물량은 없으나 인구 이동(유출)이 가장 많은 구인 동대문에 2025년 대규모 공급이 예정되어 있고, 인접구이며 상급지인 성동구에도 공급이 예정되어 있어 리스크 요인으로 판단됨 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X

  - 비교평가: 다른 앞마당이 없어 비교평가가 어려움

2) 환금성 : O

  - 300세대 이상, 지층/탑층 아님

3) 수익률 : X

  - 현재가격 전고점 대비 94%로 싸게 사는것은 아니므로 시간이 필요함

  - 100% 수익률(연평균 10%) 위해서는 연 6,500의 수익이 필요

4) 원금보존 : X

 - 현재 전세가율 59%로 미충족

5) 리스크 대비: X

  - 역전세: 최근 전세가의 급격한 상승은 없어 큰 역전세 우려는 없어 보임

  - 대량공급: 3년 이내 중구 자체의 공급물량은 없으나 동대문에 10,667세대, 상급지인 성동구에도 공급이 예정되어 있어 전세가 하락 요인 있어 리스크 대비가 필요

나의 투자 결론 : 환금성은 있으나 수익률, 원금보전 및 리스크 대비 현시점에 투자하기 좋은 물건으로 보기엔 우려가 있으며 저평가 여부 판단을 위해서는 타 단지와의 비교평가가 반드시 필요할 것 같음

✅ 작성하면서 느낀점 

• 처음 작성하는 수익률분석 보고서라 서툴고 처음 생각했던 것보다 복잡해서 시간도 많이 걸렸지만 강의하면서 배웠던 여러 투자원칙을 적용해서 분석하니 재미있었습니다.
• 직장인인 제가 보기에는 교통도 편하고 환경도 괜찮아 보였던 아파트가 저평가 여부, 학군 등등 따져보니 반드시 투자하기 적합한 물건이 아닐 수 도 있다는 것을 느꼈습니다.(타인의 수요!!)
• 앞마당이 많아야 비교평가를 잘 할 수 있어야 더 객관적인 데이터가 나올 수 있을 것이라는 생각이 들었습니다. 많이 배우고 복습하면서 앞마당도 넓혀나가겠습니다!