초등학교 입학생 0명 vs 243명
‘지방 안의 이동’을 봐야 합니다.
출처(매일신문) : https://www.imaeil.com/page/view/2026030515455215820
지방은 인구가 줄어듭니다.
그런데 왜 어떤 아파트는 오르고
누군가는 돈을 벌까요?
답은 단순합니다.
사람들이 특정 동네로 몰리기 때문입니다.
수요가 몰리면 가격으로 그대로 반영됩니다.
사람들이 살고 싶어하는 아파트 단지가
배정되는 학교로 학생들이 모이기 마련입니다.
이건 곧 엄마들이 어떤 동네에 들어가고 싶어하는지도 그대로 보여줍니다.
지방에서도 돈을 버는 사람들은
공통적으로 같은 선택을 합니다.
단순히 싸거나 떨어진 걸 사는 것이 아니라
거주 편의가 좋은 곳을 선점하는 선택입니다.
경쟁이 붙는 자산,
사람들이 돈을 더 얹어서라도 들어가려는 자산을 삽니다.
사람들이 대출을 일으켜서라도 이동하려는 동네를
알아볼 때 먼저 돈을 벌 수 있습니다.
📌지방 안에서 어디로 이동하는지 살펴보세요.
변별력 있게 선택하는 기준을 알려드리겠습니다.
변별력 있는 3가지 기준
1. 중심지를 찾아라
지방에서도 서울 강남처럼 중심지가 있습니다.
지역에서 가장 선호도가 높은 동네로서
가장 먼저 가격이 반응하는 곳입니다.
중소도시인 청주시 흥덕구의 인기 단지는 1년 만에 1억 이상이 올랐습니다.
청주는 다핵도시라 생활권이 나뉘어져 있습니다.
하지만 고소득 직장, 백화점 등 인프라가 밀집된 흥덕구의 선호 단지의 가격이 먼저 상승합니다.
소유자는 1년만에 1억을 벌었다면
임차인은 그 동네에 살기 위해 전세금을 더 주고서라도 머무르게 됩니다.
수요가 모인다는 증거입니다.
지역 내 중심지에 못 들어간다면
사는 구에서 가장 좋은 동네를 선택하세요.
지역 내 중심지는 직장과 멀거나 아이 학교 이동 부담 또는 가격으로 인해 진입이 어렵다면
- 사는 구 내 가장 좋은 동네를 선택하세요.
중심지의 선호 단지들이 가격이 오르는 만큼
비슷한 순서로 가격이 오르게 됩니다.
2. 주변에 신축 단지가 3개 이상
여러 지방 지역을 다니면서 느낀 건
신축이 모인 곳은 선호도가 확실히 높습니다.
특히 브랜드 대단지 신축은 동네 전체의 수준을 끌어올리게 됩니다.
재개발이나 택지 개발과 같이 규모가 클 수록 주변 정비되는 효과 뿐 아니라
가격 기준점을 끌어올리게 됩니다.
동네에 살고 싶어하는 사람들이 늘어나고
단지 간 가격을 서로 끌어올려 줍니다.
3. 같은 값이면 결국 신축이다.
‘같은 값이면 다홍치마’라는 속담 처럼
기왕이면 예쁜 걸 찾기 마련입니다.
강력한 입지 장점이 있는 경우가 아니라면
결국 신축을 먼저 고르게 됩니다.
특히 구축에선 수리로 만들 수 없는 요소
4베이 구조, 넓은 주방이 마음을 앗아가게 됩니다.
2-1. 구축도 괜찮을까?
인구 100만급 도시에서
1,000세대 이상 대단지 구축이라면
→ 신축과 비슷한 선호도를 가질 수 있습니다.
이미 갖추어진 학군, 상권, 생활 인프라 때문입니다.
세대 수가 많은 구축이라는 건 동네의 수요가 오랫동안 쌓였다는 의미입니다.
연식이 들었음에도 불구하고
거주의 선호도가 높기 때문에
전세 수요가 유지되면서 매매가 또한 높은 수준을 유지하게 됩니다.
돈이 모이는 전략
5년을 기준으로 갈아타기 준비를 하세요.
광역시의 중심지에 위치하면서
사람들이 오랫동안 좋아할 단지가 아니라면
5년을 기점으로 갈아타면 됩니다.
지방은 사이클이 짧아 5년의 기점으로 시장이 움직이기 때문입니다.
특히 위치가 아쉬운 신축 단지는
매도할 때 선호도가 밀릴 수 있습니다.
입주 물량이 많은 지방일수록
연식의 위상은 빠르게 밀리는데,
선택지가 늘어나 선택의 경쟁력이 줄어듭니다.
하지만 반대로 돈을 버는 관점에선
당분간 입주 물량이 많다는 건
그만큼 좋은 단지를 더 낮은 가격에
매수할 기회를 만들어주기도 합니다.
그래서 5년을 기준으로 갈아타겠다는 생각을 가지고
좋은 매수 기회가 오는지를
계속 살펴보는 것이 중요합니다.
세 가지 기준 중
두 가지 이상 충족하는 단지들을
같은 선상에 놓고 비교해보세요.
- 중심지와 가까운가
(지역 내 가장 좋은 동네 / 내가 사는 구에서 가장 좋은 동네) - 주변에 신축이 3개 이상인가
- 연식이 좋은 신축 단지인가
또는(약 100만 도시) 구축이라면 1천세대 이상
내 집 마련에서 가장 중요한 건
드림하우스까지 나아간다는 마음입니다.
가격이 흔들리더라도
일희일비하지 않을 수 있어야 하는 이유는
거주 편의성이라는
실질적인 편익을 누리기 때문입니다.
지금 시장이 입주 물량이나 정책으로 흔들린다면
오히려 내가 가고 싶었던 단지를
더 낮은 가격에 갈아탈 수 있는 기회가 된다고 생각해야 합니다.
위 세 가지 기준을 바탕으로
현장을 다니며 단지를 직접 비교하고
내 예산 안에서
어떤 단지에 왜 수요가 몰리는지
정리하고 비교해 보세요.
여러분들은 드림하우스를 시작할 출발점에 서 있습니다.
