관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
이번 강의 시에는
계약 프로세스의 모든 것이라는 주제로
재이리 튜터님과 함께하는 시간을 가졌는데요,
1호기를 하면서 우당탕탕 하느라, 하나하나 챙기지 못했던 것들을
이번 강의를 통해 다시 돌아보는 시간을 가질 수 있었어요.
가계약 전부터 잔금을 치게 될까 걱정을 했던 저이고,
가계약 전부터 매도 걱정을 했던 저인데요,
이 강의를 들었더라면,
이런 걱정을 하지 않고,
저만의 대응 전략을 마련할 수 있지 않을까? 했네요.
등기사항증명서
지금까지 몇 건의 계약을 하면서도,
왜 등기사항증명서를 가계약 전, 본계약 전, 잔금 전 이렇게 세 번을 확인해야 하는지를 제대로 알지 못하고
부동산 사장님이 시키는대로, 확인을 했던 저인데요,
갑구를 왜 봐야 하는지
을구에서 어떤 점을 중점적으로 봐야 하는지를 배우며
이 부분에 대한 확인이
나의 돈을 지키는 것과 연결되는구나를
실감할 수 있었어요.
특히, 근저당이 있는 집의 매수 시에는
대출잔액증명서의 확인을 통해
이 집을 매수하는 것이 위험한 것인지 아닌지를
정확히 확인할 수 있었는데요,
무조건 근저당이 있는 집을 피할 것이 아니라,
내가 확인한 사항을 토대로 적절하다고 판단이 된다면,
충분히 매수할 수 있다는 것을 알 수 있었네요.
중대 하자 확인
매수 결정 전에 아랫집, 관리사무솔르 통해
누수 여부를 확인해야 하는데,
전 가계약 후 본계약 시에 확인을 했어요;;
관리사무소에서만 누수 없음을 확인을 하고,
안도의 한숨을 내쉬고는 부동산으로 향했는데요,
매도자 왈 누수로 몇백만원이 깨져서 이 집의 집단소송 중인데,
나중에 승소를 하게 되면, 소송 비용을 매도자가 받게 해달라시는거예요;;
배운대로 제대로 안 한 대가로 누수 있는 집을 전 매수했고,
이미 계약 시점이라 어떻게 손을 쓸 방도도 없었네요;;
2호기 때에는, 조금 어렵더라도 꼭 윗집, 아랫집 방문을 해야겠어요.
KB 시세
임차인이 대출을 받은 후 전세보증보험, 전세자금대출을 받게 될 때에는
KB 매매시세의 90%, 80% 이하까지만 가능하다고 하는데요,
소액 투자로 전세금을 높게 잡는 데에만 신경을 쓸 것이 아니라,
나의 집에 거주할 임차인이 받을 수 있는 대출의 범위를 확인하여
적절한 전세금을 셋팅 후 투자금을 확인하여야,
추후 추가 비용 발생이 되지 않는다고 하는데요,
이 부분은 잘 기억하고,
투자 시 전세금 범위 설정을 해야겠어요.
계약 시 어설프게
다른 분들이 올려주신 특약 문구들을 조합해
저만의 문구를 만들어두었는데요,
이번에 재이리 튜터님께서
꼭 넣어야 하는 문구들을 알려 주셨는데요,
계약 시 이 부분은 잘 챙겨서
내 돈을 지킬 수 있는 투자자가 되도록 하겠습니다.
사실 저도 강의를 통해 배운 사람이기에,
제 특약 문구 요청까지는 못 드렸지만,
부동산 사장님께서 작성해 주신 특약 문구와 제가 갖고 있는 문구를 비교하며
수정 요청을 드리고, 확인도 했지만,
본계약 전에는 계약서 사진을 계약 1시간 전엔가 주시더라구요;;ㅠㅠ
이 부분도 미리 챙겨서 받아야,
원하는 문구가 빠졌을 때에 챙길 수 있다고 하니,
다음 계약 시에는,
이 부분을 미리 챙겨서 확인할 수 있도록
부동산 사장님과 미리미리 소통을 잘 해야겠어요.
특약은 나를 지켜주는 안전벨트예요.
상황이 다급하고 마음이 콩닥거려도!
사장님께서 ‘원래’ 그런 거라 하시며 재촉하셔도
중요한 부분은 매듭짓고 돈을 보냅니다.
상황에 휘둘리지 않기 위해
프로세스를 배우는 거예요.
이 부분이 정말 와닿았어요.
저는 배운대로, 하나하나 확인을 하고,
배운대로, 중요한 것들은 계약서에 반영을 하고 싶지만,
부동산 사장님은 사장님이 해온 방식이 있고,
매도인/매수인 사이에서 껄끄럽고 싶지 않으셔서
제 요청을 모두 들어 주시지는 않으시는 것 같더라구요.
이래서 사장님을 제 편으로 만드는 것이 필요한데,
아직은 그 기술이 부족하네요^^
제가 중심을 잡고, 제 자산을 지키기 위해
좀더 단호한 자세로 요청을 할 수 있도록
강의 내용을 잘 숙지하고
마인드도 단단히 갖춰야 할 것 같아요.
전세계약 데드라인 알림
가계약 전부터 잔금 걱정에 잠을 이룰 수 없는 저면서도
전세 계약 데드라인을 부동산 사장님께 말씀을 드리기가 쉽지 않았는데요,
이 부분은 부사님과의 관계에 더 큰 악영향을 미치는 것을 막기 위해
반드시 미리 말씀을 드려야 하는 부분이예요.
다행히 기존 임차인분이 계속 거주를 해 주시기로 해 해피엔딩이었지만,
다음 투자 시에는,
이 마음을 단단히 잡고
부동산 사장님께 데드라인을 미리 드리도록 해야겠어요.
마지막으로 법무사 수수료
강의를 들으며, 가장 인상적이었던 부분은
법무사 수수료를 25만원 선에서 진행을 하는 부분이었는데요,
가계약 약 10일 후 본계약 진행을 했던 전
제가 스스로 법무사를 구하기가 쉽지가 않았어요.
시간이 촉박해 못 할거라는 걱정이 한가득이었거든요.
결국에는, 부동산 사장님의 법무사님께,
약 40만원이 조금 안되는 비용으로 진행을 했었는데요,
강의에서 배운대로, 지역 법무사사무소에 모두 전화를 돌리니
정말 30만원 미만으로 진행을 해 주시겠다는 곳도 있더라구요.
강의에서 배운 내용대로 행동을 한다면,
정말 원하는 바들을 얻을 수 있음을 깨달으며
아는 바를 행동에 옮기겠다 다시 다짐을 했습니다.
임차 시 알고 있어야 하는 사항
- 임차인의 종류: 개인, 법인
- 보증금 반환 보증 방법: 전세권 설정, 전세보증보험
등기사항증명서에 관련 사항이 올라가는 전세권 설정은
아무리 생각해도 두려워지는데요,
그 구조를 알고 대응을 하면
두려워할 일은 아니라고 하니,
무조건 안 된다고만 하지 않고,
해당 설정의 사항을 정확히 알고,
적절히 대응할 수 있도록 해야겠어요.
투자는 싸게 사서 비싸게 파는 것!
투자가 어려운 이유는
적절한 매수 이후,
수익이 날 때까지 다양한 상황에 대응하며
자산을 잘 지켜 나가는 것이 필요한데요,
매도의 기준
- 수익: 충분히 수익이 났을 때 (수익률 100%)
- 포트폴리오: 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때
- 리스크: 리스크를 감당하기 어려울 때
감정이나, 주변에 휘둘리지 않고,
이 원칙을 지켜 매도를 해야만
수익을 내 것으로 만드는 투자를 해나갈 수 있어요.
이때, 갈아탈 지역/물건을 먼저 알아보고, 매도를 한 후 매수를 해야
내 물건을 초급급매로 매도하지 않을 수 있어,
이 순서가 굉장히 중요하다고 강조하셨는데요,
추후 제 물건의 수익이 났을 때 갈아탈 수 있도록
갈아탈 지역들을 많이 늘려 나가도록 해야겠어요.
재이리 튜터님께서
불안한 게 나쁜 건 아니라고,
아무것도 안 하는 사람은 불안하지도 않다고 하셨는데요,
이 불안이 불안에서 끝나는 것이 아니라,
2년 후 결과로 돌아올 수 있도록
올바른 방향으로 나갈 수 있도록 하겠습니다.
