이번 강의 시에는
계약 프로세스의 모든 것이라는 주제로
재이리 튜터님과 함께하는 시간을 가졌는데요,
1호기를 하면서 우당탕탕 하느라, 하나하나 챙기지 못했던 것들을
이번 강의를 통해 다시 돌아보는 시간을 가질 수 있었어요.
가계약 전부터 잔금을 치게 될까 걱정을 했던 저이고,
가계약 전부터 매도 걱정을 했던 저인데요,
이 강의를 들었더라면,
이런 걱정을 하지 않고,
저만의 대응 전략을 마련할 수 있지 않을까? 했네요.
등기사항증명서
지금까지 몇 건의 계약을 하면서도,
왜 등기사항증명서를 가계약 전, 본계약 전, 잔금 전 이렇게 세 번을 확인해야 하는지를 제대로 알지 못하고
부동산 사장님이 시키는대로, 확인을 했던 저인데요,
갑구를 왜 봐야 하는지
을구에서 어떤 점을 중점적으로 봐야 하는지를 배우며
이 부분에 대한 확인이
나의 돈을 지키는 것과 연결되는구나를
실감할 수 있었어요.
특히, 근저당이 있는 집의 매수 시에는
대출잔액증명서의 확인을 통해
이 집을 매수하는 것이 위험한 것인지 아닌지를
정확히 확인할 수 있었는데요,
무조건 근저당이 있는 집을 피할 것이 아니라,
내가 확인한 사항을 토대로 적절하다고 판단이 된다면,
충분히 매수할 수 있다는 것을 알 수 있었네요.
중대 하자 확인
매수 결정 전에 아랫집, 관리사무솔르 통해
누수 여부를 확인해야 하는데,
전 가계약 후 본계약 시에 확인을 했어요;;
관리사무소에서만 누수 없음을 확인을 하고,
안도의 한숨을 내쉬고는 부동산으로 향했는데요,
매도자 왈 누수로 몇백만원이 깨져서 이 집의 집단소송 중인데,
나중에 승소를 하게 되면, 소송 비용을 매도자가 받게 해달라시는거예요;;
배운대로 제대로 안 한 대가로 누수 있는 집을 전 매수했고,
이미 계약 시점이라 어떻게 손을 쓸 방도도 없었네요;;
2호기 때에는, 조금 어렵더라도 꼭 윗집, 아랫집 방문을 해야겠어요.
KB 시세
임차인이 대출을 받은 후 전세보증보험, 전세자금대출을 받게 될 때에는
KB 매매시세의 90%, 80% 이하까지만 가능하다고 하는데요,
소액 투자로 전세금을 높게 잡는 데에만 신경을 쓸 것이 아니라,
나의 집에 거주할 임차인이 받을 수 있는 대출의 범위를 확인하여
적절한 전세금을 셋팅 후 투자금을 확인하여야,
추후 추가 비용 발생이 되지 않는다고 하는데요,
이 부분은 잘 기억하고,
투자 시 전세금 범위 설정을 해야겠어요.
계약 시 어설프게
다른 분들이 올려주신 특약 문구들을 조합해
저만의 문구를 만들어두었는데요,
이번에 재이리 튜터님께서
꼭 넣어야 하는 문구들을 알려 주셨는데요,
계약 시 이 부분은 잘 챙겨서
내 돈을 지킬 수 있는 투자자가 되도록 하겠습니다.
사실 저도 강의를 통해 배운 사람이기에,
제 특약 문구 요청까지는 못 드렸지만,
부동산 사장님께서 작성해 주신 특약 문구와 제가 갖고 있는 문구를 비교하며
수정 요청을 드리고, 확인도 했지만,
본계약 전에는 계약서 사진을 계약 1시간 전엔가 주시더라구요;;ㅠㅠ
이 부분도 미리 챙겨서 받아야,
원하는 문구가 빠졌을 때에 챙길 수 있다고 하니,
다음 계약 시에는,
이 부분을 미리 챙겨서 확인할 수 있도록
부동산 사장님과 미리미리 소통을 잘 해야겠어요.
특약은 나를 지켜주는 안전벨트예요.
상황이 다급하고 마음이 콩닥거려도!
사장님께서 ‘원래’ 그런 거라 하시며 재촉하셔도
중요한 부분은 매듭짓고 돈을 보냅니다.
상황에 휘둘리지 않기 위해
프로세스를 배우는 거예요.
이 부분이 정말 와닿았어요.
저는 배운대로, 하나하나 확인을 하고,
배운대로, 중요한 것들은 계약서에 반영을 하고 싶지만,
부동산 사장님은 사장님이 해온 방식이 있고,
매도인/매수인 사이에서 껄끄럽고 싶지 않으셔서
제 요청을 모두 들어 주시지는 않으시는 것 같더라구요.
이래서 사장님을 제 편으로 만드는 것이 필요한데,
아직은 그 기술이 부족하네요^^
제가 중심을 잡고, 제 자산을 지키기 위해
좀더 단호한 자세로 요청을 할 수 있도록
강의 내용을 잘 숙지하고
마인드도 단단히 갖춰야 할 것 같아요.
전세계약 데드라인 알림
가계약 전부터 잔금 걱정에 잠을 이룰 수 없는 저면서도
전세 계약 데드라인을 부동산 사장님께 말씀을 드리기가 쉽지 않았는데요,
이 부분은 부사님과의 관계에 더 큰 악영향을 미치는 것을 막기 위해
반드시 미리 말씀을 드려야 하는 부분이예요.
다행히 기존 임차인분이 계속 거주를 해 주시기로 해 해피엔딩이었지만,
다음 투자 시에는,
이 마음을 단단히 잡고
부동산 사장님께 데드라인을 미리 드리도록 해야겠어요.
마지막으로 법무사 수수료
강의를 들으며, 가장 인상적이었던 부분은
법무사 수수료를 25만원 선에서 진행을 하는 부분이었는데요,
가계약 약 10일 후 본계약 진행을 했던 전
제가 스스로 법무사를 구하기가 쉽지가 않았어요.
시간이 촉박해 못 할거라는 걱정이 한가득이었거든요.
결국에는, 부동산 사장님의 법무사님께,
약 40만원이 조금 안되는 비용으로 진행을 했었는데요,
강의에서 배운대로, 지역 법무사사무소에 모두 전화를 돌리니
정말 30만원 미만으로 진행을 해 주시겠다는 곳도 있더라구요.
강의에서 배운 내용대로 행동을 한다면,
정말 원하는 바들을 얻을 수 있음을 깨달으며
아는 바를 행동에 옮기겠다 다시 다짐을 했습니다.
임차 시 알고 있어야 하는 사항
- 임차인의 종류: 개인, 법인
- 보증금 반환 보증 방법: 전세권 설정, 전세보증보험
등기사항증명서에 관련 사항이 올라가는 전세권 설정은
아무리 생각해도 두려워지는데요,
그 구조를 알고 대응을 하면
두려워할 일은 아니라고 하니,
무조건 안 된다고만 하지 않고,
해당 설정의 사항을 정확히 알고,
적절히 대응할 수 있도록 해야겠어요.
투자는 싸게 사서 비싸게 파는 것!
투자가 어려운 이유는
적절한 매수 이후,
수익이 날 때까지 다양한 상황에 대응하며
자산을 잘 지켜 나가는 것이 필요한데요,
매도의 기준
- 수익: 충분히 수익이 났을 때 (수익률 100%)
- 포트폴리오: 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때
- 리스크: 리스크를 감당하기 어려울 때
감정이나, 주변에 휘둘리지 않고,
이 원칙을 지켜 매도를 해야만
수익을 내 것으로 만드는 투자를 해나갈 수 있어요.
이때, 갈아탈 지역/물건을 먼저 알아보고, 매도를 한 후 매수를 해야
내 물건을 초급급매로 매도하지 않을 수 있어,
이 순서가 굉장히 중요하다고 강조하셨는데요,
추후 제 물건의 수익이 났을 때 갈아탈 수 있도록
갈아탈 지역들을 많이 늘려 나가도록 해야겠어요.
재이리 튜터님께서
불안한 게 나쁜 건 아니라고,
아무것도 안 하는 사람은 불안하지도 않다고 하셨는데요,
이 불안이 불안에서 끝나는 것이 아니라,
2년 후 결과로 돌아올 수 있도록
올바른 방향으로 나갈 수 있도록 하겠습니다.
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