안녕하세요. S밀리입니다.
지방투자 실전반에서 들을 수 있는 재이리 튜터님의 계약 프로세스 강의.
아마 계약에 있어서는 바이블 같은 교안과 강의이지 않을까 싶습니다.
저 역시 처음 이 강의를 들었을 때 마침 투자를 앞두고 있었고,
가는 길 기차 안에서 강의와 교안을 복습하며
체크리스트라는 무기를 장착하고 계약에 임했던 기억이 있습니다.
물론 첫 계약인지라 너무 정신이 없었지만,
강의를 토대로 계약에 있어 챙겨야 할 것들을 사전에 준비할 수 있었기 때문에
너무 큰 도움이 되었던 기억이 납니다.
재이리 튜터님 늘 감사합니다^^
오늘의 강의 후기는 세 번째 듣는 강의인 만큼
튜터님께서 말씀하신 대로 노룩후기를 한번 작성해보겠습니다.
매수 전
매수 전 체크해야 하는 것은 크게 세 가지입니다.
등기사항증명서, 중대하자, KB시세입니다.
등기사항증명서에서 우리가 집중해야 할 것은 갑구와 을구입니다.
갑구에서는 가압류 같은 각종 나쁜 권리가 있는지 확인하고,
을구에서는 근저당이 있는지 확인합니다.
근저당 부분이 기억에 남는데, 대부분 소유자가 대출 없이 집을 가지고 있는 경우도 드물기 때문에 무조건 거를 일은 아닙니다.
단, 근저당이 집값을 넘기지 않으면 되는데 이를 확인해야 합니다.
채권최고액은 실제 대출금이 아니며, 실 대출액의 120% 정도가 잡힙니다.
또한, 매도인이 이미 대출을 일부 갚았지만 등기에는 기록하지 않은 경우가 있기 때문에 부사님께 잔액영수증을 부탁드리면 됩니다.
실제로 잔액영수증을 떼어 봤을 때 매도인의 대출이 집값을 넘기지 않는 경우일 수 있고, 추가 대출 및 말소 조건을 특약으로 걸면 문제 없는 집이 됩니다.
중대하자는 매우 중요한 요소입니다.
누수나 심한 균열 같은 말 그대로 중요하고 큰? 하자입니다.
매물 임장을 꼼꼼히 하며 이를 체크할 수 있지만,
꼭 아랫집과 관리사무소에 문의하여 누수를 확인해야 합니다.
중대하자 같은 경우 6개월까지 매도인의 책임이라는
하자담보책임 이라는 법이 있지만
이를 잔금 전에 발견했다는 걸 매수인이 입증해야 합니다.
결국 민법만 믿고 6개월 이내라면 내 책임 아니야! 라고 생각하면 안 됩니다.
KB 시세
KB 시세는 우리가 설정할 전세가의 기준이 됩니다.
KB 매매 시세의 90%까지만 보증보험이 되기 때문입니다.
이를 놓치고 갭만 보고 투자하게 되면 실투자금이 확 늘어날 수 있습니다.
보증보험이 되지 않는 집은 임차인들이 꺼리기 때문에
반드시 확인하고 적정 전세가를 설정해야 합니다.
특약
특약은 매우 중요한데 특히 계약금의 일부(가계약금)를 보내기 전
매도인의 동의 여부를 확인하는 게 중요합니다.
어떤 특약을 넣어야 하지? 는 친절한 바이블의 체크리스트가 있기 때문에 걱정이 없습니다.
하지만 꼭 부사님께 매도인의 동의를 확인해야 하며, 이를 문자로 남겨야 합니다.
단순히 부사님의 동의를 구하는 게 아니라, 매도인의 동의를 구했는지가 중요합니다.
이번에 새롭게 알게 된 사실은 배액배상 관련 특약인데요.
보통 계약서에 민법5조로 이미 쓰여 있는 부분이지만,
특약에서 한 번 더 명시를 하는 게 좋습니다.
그 이유는 매도인이 계약을 파기할 경우 계약금의 배액을 배상해야 하는데,
여기서 ‘계약금’이 계약금인지, 계약금의 일부인지 계약서 상 명확하지 않으면
배액배상을 못 돌려받는 케이스도 있기 때문입니다.
이 부분도 꼭 체크해야겠습니다. ㅎㅎ
특약을 꼼꼼히 챙기고 매도인의 동의를 구했다면? 계약금의 일부(가계약금)를 송금하면 매수 전 프로세스는 끝납니다.
본계약
우선 부사님께 본계약 하루 이틀 전 계약서 초안을 부탁드려야 합니다.
실제로 특약이 꼼꼼히 모두 들어갔는지, 오타는 없는지 등을 확인해야 합니다.
계약이기 때문에, 뭐든지 꼼꼼히 하는 게 좋습니다.
누락된 부분이나 확인해야 할 부분 역시 바이블 교안에 잘 나와있기 때문에 그대로 확인하면 됩니다.
본계약 당일에는 부동산에 좀 미리 도착해야 합니다.
미리 가서 계약서를 다시 한번 확인하기 위함입니다. ㅎㅎㅎ꼼꼼히!!
매도인의 신분증을 확인하고 등기사항증명서와 계약서에 명시된 이름과 일치하는지 꼭 확인해야 합니다.
특약부터 계약서를 꼼꼼히 살핀 후 모두 문제 없다면 계약금을 송금합니다.
이제 계약도 끝났으니 전세를 구하고 잔금만 남게 됩니다.
여기서 중요한 건 부사님께 전세 데드라인을 공지하는 것입니다.
전세는 내 투자금을 결정짓는 요소이기 때문에 매우매우 중요하고,
전세는 골든타임이 있기 때문에(잔금 두 달 반) 해당 시기까지 전세가 안 빠질 경우 다른 부동산에도 광고를 낼 거라는 부분을 부사님께 미리 고지해야 합니다.
잔금
잔금 당일은 각종 비용이 나가는 날이기 때문에 사전 준비가 중요합니다.
교안을 꼭 복습하며 당일에 나갈 비용들을 미리 계산해야 합니다.
워낙 순식간에 돈이 오고가고 정신이 없는 하루입니다.
법무사 비용부터 중개수수료 등등 얼마가 나갈지 미리 알고 있어야 합니다.
법무사 비용은 수수료만 내는 게 아니라 채권매입액?할인액?같은 금액도 포함되기 때문에 당황하지 않고 미리 계산해 두어야 좋습니다.
중개수수료와 선수관리비까지 내야 하기 때문에 이 역시 미리 계산을,,,
법무사께 취득세 납부를 위임했다면 취득세까지,
직접 납부하기로 했다면 직접!!!
전세
대망의 전세.
전세는 우선 부사님께 통보한 대로 골든타임까지 전세가 빠지지 않았다면 광고를 내야 합니다.
무조건 많이 내는 게 좋은 것은 아니기 때문에 기간별로 몇 개 정도는 내야 한다는 나눔글이 있었던 것 같으니 참고하면 될 것 같습니다.
임차인을 구했다면 개인인지 법인인지에 따라 확인할 게 다릅니다.
큰 차이가 있다면 전세권 설정 부분입니다.
개인 임차인은 보증보험 및 전세자금대출을 일으켜 들어오거나 전세권 설정을 선택할 수 있지만, 법인일 경우 전세권 설정을 하게 됩니다.
여기서도 특약이 중요한데 담보 대출 금지 및 전대차를 금지하는? 특약이 있습니다.
이 역시 바이블 교안에 포함됩니다^^
전세를 빼는 데 있어서도 많은 팁을 알려주셨는데
계약 관련 노룩후기만 썼는데도 후기가 엄청 길어지네요.
세 번째 들으니 그래도 전반적인 계약 프로세스에 있어서 머리에 남는 게 많은 것 같습니다!
이 강의는 아마 부동산 투자를 하실 분들이라면 반드시 필요한 강의라고 생각됩니다.
실전에서 바로바로 쓰이는 체크리스트와
정말 a부터 z까지 계약의 모든 것이 교안에 담겨 있기 때문에
아주아주 든든한 무기입니다. ㅎㅎㅎ
세 번 들으니 이 정도 남았으니, 네 번 다섯 번 여섯 번 들으면 더 정확하게 숙지할 수 있을 것 같습니다.
물론 모든 내용을 알지 못하더라도! 무기가 있으니~
재이리 튜터님 너무 감사합니다!!
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