[내집마련 기초반] 2강 후기: 복잡할수록 단순하게 생각하자

핵심

• 매물의 가격은 ‘땅'과 ‘아파트’의 가치를 합친 것.
• 구조(계단식/복도식), 평수, 연식보다 중요한 건 입지 입지 입지 입지
• 다른 사람들이 선택할 만한 요인이 있어야 집이 팔린다.

• 수도권에서 입지를 볼 때 중요한 건

  1) 직장: 강남 등 3대 업무지구와의 접근성 
  2) 교통: 지하철 이동의 편리성
  3) 학군: 중학교 학업성취도와 학원가, 특목고 진학률 
  4) 환경: 편의/유해시설의 여부 + 신규 택지/아파트 밀집도

• 중요도 순으로 따지면 직장 + 교통 > 학군 > 환경
• 학군이 굉장히 유의미한 지역은 교통 못지 않게 의미가 있다. 다만 다른 지역에 학군 때문에 이사를 오려고 하는지, 여기서 초·중학교를 다녔으면 할 만큼의 의미가 있는지를 확인해봐야 한다.
• 뉴타운은 강남과 가까울수록 가치가 올라감. 뉴타운 근처 구축이라면 입지가 바뀌고 있으니 편견을 버리자.
• 각 지역의 대표 단지를 알아야 한다. 랜드마크 단지의 가격이 뛰어야 후발 단지들이 따라가기 때문

• 평단가 기준 수도권은 1군~5군까지 나뉨
  1군: 강남/서초/송파/용산 + 과천
  2군: 성동/마포/광진/양천 + 분당

  3군: 강동/영등포/동작/중구/종로
  4군: 강서/동대문/서대문/성북/관악/은평(녹번쪽) + 광명/수지/하남/평촌/구리/구성남

  5군: 노원/구로/중랑/강북/금천/도봉

• 순서
  한강 이남 후보지 → 한강 이북 후보지 → 경기도 후보지 순으로 보기 (성남/수지/광명/안양/구리 본 뒤 수원/부천/다으로 넘어가기)
  강남까지 거리 확인 → 3대 업무지구와의 거리 확인 → 전고점 보조지표 참고 → 남은 입지들끼리 비교(직장/교통/학군/환경) → 후보단지 임장
• 예산에 들어오는 단지가 많은 곳 중에 입지가 괜찮은 지역부터 임장갈 것! 

• 내 예산에 들어오는 단지가 역세권이 아니라고 버릴 게 아니라, 직접 다녀와서 경험을 해야 함. 

   

나에게 적용해볼 점

• 1강 과제로 후보 지역 3곳을 정했을 때, 네이버 부동산을 바탕으로 아파트 단지들을 추려봤다. 그때는 역세권, 그러니까 도보로 10분 이상 걸리는 곳들은 마음 속에서 조용히 제했는데, 앞으로는 선입견을 버리고 현장에서 몸으로 부딪혀야겠다.
• 복잡해보일수록 단순하게 생각하자. 가장 중요한 건 입지다. 직장과 교통, 학군과 환경이 어떤지를 ‘현장에서’ 꼼꼼히 느껴보자.