3주차 강의후기_단지 선호도 분석 및 투자물건 뽑는 법

[내가 적용할 점]

1. 시장 판단 → “지금 뭐 해야 하는지”
전세 감소 + 전세가 상승 가능성

✔ 내가 할 행동
전세가율 높은 단지 우선 탐색
갭 줄어든 구간 집중 체크
“전고점 대비 싸다 = 기회” 기준 적용
 

2. 지역 선택 기준 
강남 1시간 이내 = 1차 필터
선호 생활권인지
수요 있는 단지인지 (세대수 포함)

✔ 내가 할 행동
애매한 지방/외곽 ❌
수도권 + 접근성 되는 곳만 리스트업
최소 3개 지역 확보 (앞마당 3개)

 

3. “투자 가능 상태” 체크 

✔ 반드시 충족해야 할 것
투자금 범위 안
비교 가능한 단지 3개 이상 있음
그중 저평가 판단 가능한 단지 존재

👉 하나라도 없으면 → 임장 + 임보로 선택지 늘리는 단계
 

4. 단지 고르는 기준 
👉 순서 중요
1️⃣ 단지 가치 먼저 판단
입지 (교통/학군/환경)
상품성 (연식, 세대수 등)

2️⃣ 그 다음 가격 붙이기 (아실 등으로 확인)
전고점 대비
주변 대비

3️⃣ 저평가인지 판단
✔ 절대 금지
❌ “갭이 작으니까 산다”
❌ “싸 보이니까 산다”

👉 항상
“가치 → 가격 → 저평가” 순서
 

5. 투자 우선순위 기준
1순위: 내 투자금에 맞는 단지
2순위: 저평가 단지
3순위: 선호도 높은 단지

👉 현실 적용
“좋은데 비쌈” → 탈락
“싸지만 가치 없음” → 탈락
“가치 있는데 싸다” → 매수 후보
 

6. 임장

단지당 매물 3개 이상 보기
부동산 1~2곳 방문

✔ 체크 할 것
누수/결로 → 있으면 바로 탈락
샷시/화장실 상태 → 비용 계산
전세 조건 → 투자금 회수 시점

👉 내가 할 행동
보기 전부터 1등 정하지 말 것
보고 나서 비교로 결정
 

7. 비교평가 능력 만들기
단지 내 비교
같은 생활권 비교
 → “여기서 제일 싼데 괜찮은 것” 찾기

 

8. 최종 투자 기준

👉 5개 모두 충족해야!
저평가 (전고점 대비 싼가)
환금성 있는가 (세대수, 수요)
수익 가능성 있는가
전세가율 안전한가 (원금 보존)
리스크 관리 가능한가 (추가 투자금이나 역전세 감당)
👉 좋은 걸 싸게 사는 게 아니라,
‘가치 있는 것 중에서 덜 오른 걸 사는 것’
 

📌 지금 해야 할 것
선호생활권 정하기
단지 2~3개씩 리스트업 
시세 + 전세가 + 전고점 정리
저평가 후보 2~3개 선정
매물 임장 예약