세안고 매매는 어떻게 진행 되나요?

BEST | 안녕하세요 신나는실력자558님,
세낀 물건을 매수할 경우 프로세스가 궁금하시군요~!

큰 틀에서 설명 드려 보겠습니다.

1. 가계약문자 or 약정서 : 세낀 물건 승계라는 내용 포함, 가계약금(약정금) 지불
2. 본계약서 작성 : 가계약금(약정금) 제외 계약금 차액 지불 -> 이때 여력이 된다면 잔금(매수가액에서 기보증금, 가계약금 제외한 금액)까지 치룰 수 있습니다.
3. 잔금 : 합의된 잔금일에 매수가액에서 기보증금, 계약금(가계약금이 포함된) 제외 차액 지불. 잔금은 보유하고 계시는 현금이나 가족/지인 찬스 등으로 마련. 흔치 않지만 부족한 금액을 부사님이 빌려 주시기도 합니다.
4. 등기 : 보통 잔금을 치룬 당일 법무사님과 함께 동행하며, 바로 등기를 이전 받게 됩니다.
5. 세입자 퇴거 시 : (갱신권을 사용하셨는지 궁금하긴 했습니다) 세입자 만기일에 퇴거, 이후 입주하는 것이나 갱신권을 사용하신 상황이라면 이사일자는 조율해 보실 수도 있을 것 같습니다. 이때 전세 퇴거 자금대출을 이용해서 보증금 반환을 고민하고 계실텐데 현재 6.27 규제 이후로 최대 1억까지만 가능하기 때문에 실제 입주 시점에 '보증금-1억'의 현금이 있어야만 가능합니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11676708
해당 칼럼을 읽어 보시면 조금 더 이해가 되실 것 같습니다.

자금 여력을 꼼꼼하게 체크하셔서 세낀 물건을 두드려 보시면 좋을 것 같습니다. 응원하겠습니다!

안녕하세여 신나는실력자님 혹시 규제지역 수도권 내에 있는 아파트를 구매하실 예정이신가요? 저도 이부분이 헷갈려서 많은 부사님께 여쭤보았는데요. 최근 세낀 매물들고 다주택자 매물들은 전입을 세가 만료될때까지 유예해준다고 발표 했는데요. 그래서 잔금또한 세입자 만기시까지 뺄수 있을줄 알았는데, 10.15 이후 새롭게 지정낸 토허제 지역 내 주택을 구입하려면 토허제 승인을 받고 6개월 이내 잔금을 만료하고 등기를 쳐야된다고 알고 있습니다.(실입주는 세가 만료될때까지 유예가능합니다) 그렇기에 위 선배님들이 잘 설명해주신것 처럼, 현재 보증금반환대출은 최대 1억까지 가능해서 자기 자본금인 3억이 필요하다고 설명해주신것 같아요! 모쪼록 좋은 해결방법을 찾으셔서 내집마련까지 이어지시길 바랍니다 응원합니다 :)

안녕하세요! 신나는 실력자님🙂 세안고 매매 구조가 헷갈리실 수 있는데, 질문 주신 내용 기준으로 흐름 + 대출 가능 여부까지 같이 정리드릴게요. 먼저 예시처럼 매매가 8억, 전세 4억이 끼어 있는 집을 매수하는 경우를 보면, 매수인은 전세보증금 4억을 그대로 안고 들어가기 때문에 계약부터 잔금까지는 전체 8억이 아니라 4억만 매도인에게 지급하면 됩니다. 이 부분은 이해하신 것처럼 맞습니다. 다만 중요한 포인트는 이 시점에서는 보통 주택담보대출이 어렵거나 제한적이라는 점입니다. 임차인이 거주 중이고 실거주 요건을 충족하지 못하기 때문에, 특히 보금자리론이나 디딤돌 같은 정책대출은 활용이 거의 불가능하거나 조건이 까다롭습니다. 그래서 초기 4억은 자기자금이나 신용대출 등으로 마련하는 경우가 일반적 입니다. 이후 임차인 퇴거 시점(예: 27년 5월)이 되면, 여기서 많이 헷갈리는 부분이 “그때 주담대를 실행할 수 있느냐”입니다. 가능할수도 있고, 불가능할 수도 있으니 꼭! 은행에서 정확한 상담 받아보시기 바랍니다. 가능하다면 예를 들어 임차인 퇴거일이 확정되어 있고, 해당 시점에 실입주가 예정되어 있으며, 전세보증금 반환 목적이 명확하다면 전세보증금 반환 목적 주담대 형태로 실행이 가능합니다. 다만 이 경우에도 DSR 규제는 그대로 적용됩니다. 불가능하다면 퇴거자금대출 1억원만 가능하기에 3억의 현금이 필요합니다. 그래서 전체 흐름을 정리하면, 처음에는 자기자금(또는 신용대출)으로 4억을 맞춰 매수하고 이후에는 임차인 퇴거 시점에 일반 주담대를 실행해서 전세보증금 4억을 반환하거나 퇴거자금대출 1억을 받고 현금 3억을 더해 보증금을 반환하고 실입주하는 구조입니다. 추가로 질문 주신 현재 거주 중인 전세보증금 4억을 활용할 수 있는지에 대해서는, 계약이 종료되기 전까지는 해당 금액이 묶여 있는 상태라서 매수 자금으로 바로 쓰기는 어렵습니다. 보통은 전세 만기 타이밍을 맞추거나, 먼저 다른 자금으로 잔금을 치른 뒤 보증금을 돌려받아 상환하는 방식으로 진행합니다.