장기 보유 특별 공제가 폐지 된다고? 뭐가 어떻게 바뀌는 거야??(너나위님이 설명해주신 구해줘 월부 내용 정리) [새로움s]

26.04.28

안녕하세요.

운이 좋은 투자자 새로움s입니다.

최근 장기 보유 특별 공제를 폐지할 수 있다는 이야기가 나오면서,

그게 뭐지? 부터 그래서 도대체 어떻게 된다는 거야? 나랑 상관 있는 부분인가?

고민되시는 분들이 계시지 않을까? 싶습니다.

저도 실거주 자산 없이 투자한 집만 있는 상황에서 2년 보유하면 세금이 감면된다는 건지?

안된다는 건지? 궁금하더라구요.

만약 장기 보유 특별 공제가 안된다면 굳이 2년을 보유할 필요가 있을까? 라는 생각도 들었구요.

찾아보고 정리해두면 좋겠다고 생각하던 차에

마침 너나위님이 이 부분에 대해 정리해주신 월부티비 내용이 있어서

추가 설명과 함께 간단하게 정리해보았습니다.

글 보단 영상이 편한 분들은 영상을 보시면 좋을 것 같고,

혹시나 저처럼 궁금하지만 정리가 안되던 분들 중 글이 편한 분이 계시다면 도움이 되었으면 좋겠습니다.

1. 장기보유 특별공제(장특공)란?

장기보유특별공제는 부동산을 장기간 보유할 경우 양도소득세에서 일정 비율을 공제해주는 제도(양도소득세 부담을 줄여주는 제도)입니다. 최근 이재명 대통령이 이 제도의 개편 필요성을 강조하며 논란이 되고 있습니다.

현재 논란의 핵심

현행 제도는 투자 목적 주택이라도 장기간 보유 시 양도세를 감면해주는데, 이재명 대통령은 이를 '주택투기 권장정책'으로 지적하며 실거주 중심으로 개편해야 한다고 주장했습니다. 특히 비거주 보유기간에 대한 감면을 줄이고 거주기간 감면을 늘리는 방향을 제시했습니다.

대통령의 입장

이 대통령은 '소득 있는 곳에 세금 있다'는 원칙을 강조하며, 실거주 1주택 보호는 필요하지만 살지 않는 투자용 주택에 대한 과도한 감면은 문제라고 지적했습니다. 또한 부동산 시장 안정을 위해 투기 수요를 억제해야 한다고 언급했습니다.

향후 전망

이번 발언으로 장기보유특별공제 개편 논의가 본격화될 전망입니다. 실거주 보호와 투자용 주택 감면 축소 사이에서 균형을 찾는 것이 핵심 쟁점이 될 것으로 보입니다.

2. 장기보유 특별공제(장특공) 현재 기준

1세대 1주택의 경우 2017년 8월 2일 이후 주택을 취득한 경우 2년 이상 실거주했을 때

양도가가 12억 이하인 경우는 비과세를 받을 수 있습니다(12억 이하의 집인 경우는 장특공이 크게 의미가 없습니다)

단 12억 초과하는 주택의 경우 집을 팔 때 과세를 하는데요.

12억 초과분에 대해서 장기 보유시 추가로 양도 소득세 감면을 받을 수 있었습니다.

(12억 원이 넘는 고가 주택이라도 거주 여부에 따라 공제율을 차등 적용하여 세금 부담을 줄여주고 있었던 것)

현재 서울의 아파트 평균 매매 가격이 13억으로 12억을 초과하는 집이 많이 때문에 문제가 되는 것입니다.

그래서 서울에선 이 부분이 중요해진 상황입니다.

구분	거주 요건	기존 공제율 산정 방식	최대 공제율 (10~15년 보유 시)
완전 실거주	전 기간 거주	보유(4%) + 거주(4%) = 연 8%	80%
일부 실거주	2년 이상 거주	보유(4%) + 거주(4%) 합산	약 40~76%
비거주	2년 미만 거주	보유 기간만 인정 (연 2%)	30%

표로 보실 때 헛갈리실 수 있어서 첨언하면 일부 실거주는 실거주 기간은 8%(보유+거주), 실거주하지 않은 기간은 4%(보유만) 세금 공제를 받을 수 있다는 말입니다.

1세대 1주택 비과세와 장특공 의미는 거주 이전의 자유에 기반하고 있었습니다.

3. 폐지 추진 시나리오 (예상)

정치권에서 논의되는 '비거주자 혜택 폐지'가 현실화될 경우 예상되는 단계별 일정입니다.

단계	기간	내용
1단계: 유예	시행 후 6개월	기존 제도 유지 (매도 기회 부여)
2단계: 축소	시행 6개월 ~ 1년	장기보유 특별공제율 50% 축소
3단계: 폐지	시행 1년 이후	비거주자 공제 혜택 완전 폐지 (0%)

여기서 문제가 되는 부분은 일부 실거주한 분들이 얼마나 세금을 공제 받을 수 있을 지와 비거주한 투자 물건의 경우 세금 공제가 0%가 되는가? 등인데요.

비거주자의 경우 공제 수준이 높지 않았기 때문에(15년 보유시 30% 감면) 고가주택이 아닌 경우 보유 여부 결정에 상대적으로 영향이 적습니다.

문제는 고가 주택의 경우입니다.

4. 세금 변화 시뮬레이션 (서울 아파트 예시)

가정: 2016년 5.3억 매수 → 현재 13.1억 매도 (10년 보유)

거주 상태	현재 양도세	폐지 후 양도세 (예상)	세부담 증가액
완전 실거주	약 70만 원	약 70만 원	변화 없음
5년 부분 거주	약 253만 원	약 469만 원	약 1.8배 증가
전혀 안 삼 (비거주)	약 685만 원	약 1,130만 원	약 1.6배 증가

5. 시장에 미치는 영향 및 대응 전략

① 임대차 시장의 혼란 (전세난 가중)

위에서 이야기 했듯 고가주택이 아닌 경우라면 보유세 감면 효과가 크지 않기 때문에 보유여부에 영향이 크지 않을 것입니다.

그리고 고가 주택의 경우(영향이 크다고 느낄 수 있는 경우) 비거주 소유주들이 세금 폭탄을 피하기 위해 실거주로 복귀하려 할 것입니다. 이 과정에서 기존 세입자들이 퇴거해야 하는 상황이 발생하여, 특히 서울 고가 주택 지역의 전월세 매물 부족이 심화될 수 있습니다(임대차 시장에 악영향을 줄 수 있음). 그래서 임차인의 경우에 더 큰 피해를 볼 수 있는 상황입니다.