"같은 연봉, 왜 다른 집을 살까?" 결정적 요인
안녕하세요, 월급쟁이의 내 집 마련과 자산 성장을 돕는 용용맘맘맘입니다.
상담을 하다 보면 안타까운 순간이 있습니다.
연봉도 비슷하고 모아둔 현금도 비슷한 두 사람이 있는데,
몇 년 후 누군가는 상급지 대단지에 입성해 자산을 키워가고,
누군가는 대출이 무서워 기회를 놓친 뒤 뒤늦게
"그때 알았더라면…" 하시는 분들도 많이 만납니다.
"생애최초면 70% 다 나오는 줄 알고 있는 부린이입니다…
부대비용이 얼마가 들어가는지 감도 못 잡고 있었어요."
오늘 이 글을 클릭하신 분 중에도 이런 막막함을 느끼는 분들이 계실 겁니다.
그래서 오늘은 가장 많이 받는 질문 4개로 정리해 봤습니다.
Q1) 방공제·MCI·MCG, 이런 용어를 들어보셨나요?
많은 분이 LTV 70%면 '매매가 70%'가 온전히 다 나오는 줄 압니다.
하지만 은행은 만약의 사태를 대비해 세입자 보증금만큼을 대출 한도에서 미리 뺍니다.
이걸 '방공제'라고 하죠.
“투자공부한지 반년이 넘었지만 부끄럽게도 '방공제', 'MCI·MCG' 같은 용어는 알지도 못했습니다. 매수할 때 잔금 대비가 가능한지 계산을 해보고 아파트 매매가를 산정하는데, 하마터면 5천만원이나 오차가 생길 뻔 했어요.”
서울 기준 방공제 금액은 5,500만 원입니다.
이 5,500만 원을 메꿔주는 마법이 바로 MCI와 MCG라는 보증 보험입니다.
이걸 가입할 수 있는지에따라 내가 준비해야 할 현금이 수천만 원씩 왔다 갔다 합니다.
현재 수도권은 대출 규제 방향에 따라 이 방공제가 언제든 다시 차감될 수도있습니다.
Q2) 생애최초의 '진짜 위력', 알고 계신가요?
대출을 '무서운 빚'으로만 여기면,
내가 가질 수 있었던 최고의 기회를 스스로 걷어차게 됩니다.
이미 매수한 분들이 가장 후회하는 지점이기도 합니다.
"대출은 받으면 안된다고 들어와서 그런지 대출이라고 하면 막연하게 두려움이 앞섰습니다.
강의 초반부터 생애 최초 대출의 위력을 알려주시는데 내가 이걸 알았더라면 0호기보다 더 좋은걸했을것같아요.
대출은 자본주의를 살아가면서 꼭 알아야하는 필수요소라는걸 느끼고 배울수 있어서 좋았습니다."
생애최초는 단순히 '대출을 처음 받는 것' 이상의 특권입니다.
DSR 규제에 막혀 한도가 안 나올 때, 생애최초는 LTV를 70~80%까지 높여주기에
내 소득만 잘 관리하면 되기 때문입니다.
이 위력을 아는 사람은 똑같은 현금 2억으로 3억대 아파트가 아닌 6억대 상급지 아파트를 잡습니다.
Q3) '감당 가능한 범위', 누구 말이 맞을까요?
시장에는 수많은 전문가가 있습니다.
"지금 사야 한다", "기다려야 한다." 혼란스러운 여러분께 필요한 것은
남의 의견이 아닌 '나만의 기준'입니다.
“대출에 대한 두려움을 극복하고자 강의를 수강하게 되었습니다. 누구는 대출 받아 집사면 안된다, 누구는 대출 받아 집살 기회다.. 여러 말이 있지만 내가 감당할 수 있는 범위를 인지하고 그 안에서 레버지리를 사용할 수 있는 방법을 알게된 유익한 강의였습니다. 대출에 대해 전혀 몰랐던 제가 강의를 듣고 스스로 계산하고 선택할수 있는 힘을 기를수 있게 해주셔서 감사합니다.”
대출에서 가장 중요한 부분은 '내 월급에서 원리금을 내고도 우리 가족이 웃으며 생활할 수 있는 마지노선'을 찾아내는 것입니다.
남의 기준이 아닌 나만의 '적정 원리금'을 계산할 줄 알아야 하락장에서도 흔들리지 않고 내 집을 끝까지 지켜낼 수 있습니다.
Q4) "다 알려고 하지 말고, 내 상황에만 집중하세요"
대출 공부가 막막하게 느껴지시나요?
복잡한 금융 지식을 모두 박사처럼 알 필요는 없습니다.
딱 '내 상황'에 맞는 것부터 하나씩 시작하면 됩니다.
은행의 모든 상품을 공부하지 마세요.
매매가6억이상 보나?, '소득은 얼마인가?' 생애최초인가? 서민실수요자인가? 일반인가?
이 세 가지만 명확하면 여러분이 가야 할 길이 좁혀집니다.
대출에서는 전문가가 되려고 하기보다는 나에게 맞는 레버리지를 찾아서
적용할줄만 알면 된다고 봅니다. 그러니 너무 부담 가질필요 없습니다.
대출은 '준비'입니다.
갑자기 들어오는 대출규제는 막을순 없습니다.
다만 그안에서 어떤것을 순서대로 해야 할지 알고있으면
그안에서도 순서대로 방법을 찾게 됩니다.
금리가 올라버리면 어떻게 해야 하지?
한도가 줄어버리면 어떻게 해야 하지?가 아닌
금리가 오를때는 원금상환방식을 바꾸든. 금융기관을 바꿔야 겠다 혹은
지금은 금리보다 한도가 중요하니 한도를 따라 금융기관을 선택해야겠다등
그때그때 상황에 맞춰 유연하게 선택할 수 있는 방향만 잡고 있으면,
대출은 더 이상 무서운 영역이 아니게 됩니다.
그때 당시의 상황에 맞춰서 유통성있게 선택하는 방향을 잡는게 훨씬 중요합니다.
오늘 정리해 드린 4가지 질문 중 하나라도 "맞아, 이 부분이 막혔지" 하셨다면, 이미 한 걸음 시작하신 거예요.
혼자 모든 걸 다 알 필요는 없습니다. 단지 내 상황에 맞는 길을 찾는 흐름 만 잡으시면 됩니다.
이 흐름을 같이 정리해 드리는 자리도 곧 마련해 드릴게요
지금 대출규제로 막막하신 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.
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