안녕하세요
우지공 튜터님의 스폰우지 요리밍입니다.
이번 실전에서는 권유디튜터님의 수도권 투자 기준과 로드맵에 대해 배웠습니다.
혼란이 가득한 수도권 시장에 실전을 들을수 있어서 아주 감사한 5월입니다 ㅎㅎ!!!
key point
1.4급지 이하는 덜 올랐다. 지역별로 비슷한 상승률로 수렴. 4군 5군은 상승률 더 오를 수 있다.
막연하게 시장을 퉁쳐서 보는게 아니라 급지 별로, 생활권 별로, 단지별로 파악이 필요하다.
2.3월이 되면서 토허가 정책 효과 소진. 거래량 증가
토허가 지정으로 시장이 정확하게 어떻게 흘러 가고 있는지 알수있었습니다.
3.상급지-이미 가격 크게 상승,중과유예종료로 매물 증가, 실거래가 대비 낮은 수준 호가, 거래부진 호가 하향 조정
중하급지-거래량 급증, 실거래가 대비 수억원 높은 호가에도 거래, 거래 이어지며 신고가 지속
=>가격 변화 집중하면 집 못산다
실거래가가 10억인데 11억 12억에 나오는 호가에 선뜻 매수하기가 쉽지 않을텐데 어떻게 시장을 바롸 봐야 하는지, 가치 대비 저평가, 상대평가에 대한 중요성을 느꼈습니다.
4.매수 기준:전저점 대비 60퍼 수준이면 많이 오름. 전저점 대비 30퍼 이하면 안전하다. 적극 매수해라
5.급지에 갇혀있지 마고 가치 대비 싼지 비싼지 결정, 해당 단지 선호도 가치 비교
6.신축일때 전고점 찍었다면 앞으로 가치 평가시 좀 내려놓기
7.같은 투자금으로 상위 급지 투자할곳 확인
8.구별로 선호 호선 다를 수 있다
일률적으로 특정 호선이 아니라 주변 부도심 직장접근성에 따라 특정 지역에서는 반대 호선이 더 선호 될수있음을 알수있었습니다.
9.커뮤니티 확인방법-입지 가격 붙여보고 입지 비슷한데 가격 차이 많이 나면 의심!→전임으로 확인
10.7대 업무지구 모두 보기. 그래야 뾰족한 의사결정 가능+자차시간 확인
11.저평가-하락률과 무관하게 더 좋은 단지 선택
환금성-매도가 가능한가?선호도 싸움
수익성-투자금 들어오면서 가장 저평가 된 단지 사는게 수익성
원금보존성-전저점 ,전세가 밑으로 매매가 안내려감
리스크
=>5가지 모두 충족 되면 투자
1강을 들으면서 전반적인 수도권 시장을 이해할수 있었고
단편적으로만 판단했던 저환수원리, 토허제로 혼란스러운 수도권 시장을 세밀하게 볼수있는 강의였습니다.
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